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FISCALITÉ DES REVENUS DE LA SCPI
comptant
Investir en SCPI au comptant consiste à utiliser une épargne disponible pour acquérir des parts sans recourir à l’emprunt. Ce mode d’investissement permet de percevoir des revenus réguliers (dans le cadre des SCPI de rendement). Cependant, ces revenus dépendent des performances des actifs sous-jacents, qui peuvent être affectées par des fluctuations du marché immobilier. Ce type d’investissement peut être réalisé sur le marché primaire (parts nouvelles) ou secondaire (parts existantes), chacun ayant des spécificités en termes de liquidité et de prix.
crédit
L’investissement à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier, en se constituant un patrimoine immobilier sans disposer d’un capital initial conséquent. Les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus locatifs, ce qui peut réduire la fiscalité. Cependant, ce mode d’investissement comporte des risques, notamment en cas de non-réalisation des loyers espérés ou d’évolution défavorable des taux d’intérêt. Les établissements financiers privilégient souvent les parts issues du marché primaire pour ce type de financement.
assurance-vie
Certains contrats d’assurance-vie proposent d’investir dans des SCPI, offrant une diversification supplémentaire. Ce mode d’investissement permet de bénéficier de la fiscalité propre à l’assurance-vie, mais les performances des SCPI sous-jacentes sont sujettes aux mêmes aléas que tout investissement immobilier. Il est important de noter que ce type de placement peut inclure des frais spécifiques à l’assurance-vie, qui peuvent affecter le rendement net.
DéMEMBREMENT
Nue-propriété : La nue-propriété permet d’acquérir des parts avec une décote, souvent
comprise entre 20 % et 40 %, en fonction de la durée du démembrement. Pendant cette période,
aucun revenu n’est perçu, ce qui réduit la fiscalité. À l’issue du démembrement, le
nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Cependant, ce mécanisme implique un
horizon d’investissement long et une absence de revenus intermédiaires, ce qui peut ne pas
convenir à tous les profils d’investisseurs.
Usufruit : L’acquisition de l’usufruit permet de percevoir des revenus locatifs pendant une
période définie. Ce mode d’investissement est souvent adapté à des investisseurs disposant
de liquidités ou à des sociétés cherchant à optimiser leur trésorerie. Toutefois, les
revenus perçus sont soumis à l’imposition et dépendent des performances des actifs
sous-jacents.
LES deux formes de SCPI
SCPI A CAPITAL FIXE
Dans le cadre des SCPI à capital fixe, un capital plafond est inscrit dans les statuts. Pour l’atteindre la société procède à des augmentations de capital successives.
Lors d’une augmentation de capital, l’investisseur peut alors acheter des parts sur le marché primaire (marché du neuf).
En dehors de ces périodes d’augmentation, l’investisseur qui souhaite se positionner sur cette SCPI pourra acheter des parts sur le marché secondaire (marché de l’occasion), en rachetant les parts d’un associé désireux de les céder.
SCPI A CAPITAL VARIABLE
Dans le cadre des SCPI à capital variable, la société de gestion peut émettre des nouvelles parts à tout moment (sauf cas exceptionnel), les investisseurs peuvent donc acquérir des parts lorsqu’ils le désirent.
le prix d’achat
SUR LE MARCHé primaire
Le prix d’achat des parts de SCPI sur le marché primaire correspond au prix de souscription (frais inclus). Il est défini par la société de gestion, en fonction de la valeur des actifs détenus par la SCPI.
Il est plus facile de financer l’achat à crédit de parts de SCPI sur le marché primaire (où le prix de part est fixe) que sur le marché secondaire..
sur le marché secondaire
Sur le marché secondaire, c’est la société de gestion qui détermine un prix d’exécution, à partir de la confrontation des ordres d’achat et de vente.
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