LEXIQUE DE LA SCPI

L'association française des sociétés de placement immobilier (SCPI et OPCI) fédère les acteurs de l'investissement collectif immobilier, mais également les sociétés de gestion de portefeuille. Elle défend et représente leurs intérêts, aurpès de l'AMF, du Ministère de l'économie et du Ministère du logement et de la ville.

En tant qu’associé d’une SCPI, vous êtes convoqué et réuni une fois par an, à l’assemblée générale ordinaire (AGO), pour l’approbation des comptes, de la gestion, des experts… Pour les décisions de modification des statuts, d’augmentation de capital… qui ne relèvent pas de la gestion courante, l’assemblée générale extraordinaire (AGE) peut se réunir.

L'asset management ou gestion d'actif, rentre dans la stratégie de nombreuses sociétés de gestion. Il comprend toutes les stratégies visant à accroître la valeur des actifs immobiliers, que ce soit la transformation (travaux d’agrandissements, de restructuration ou de normalisation environnementale) ou la prolongation des baux. Ces stratégies permettent la sécurisation de l’actif et la revalorisation des parts.

Il s’agit d’un porteur de part d’une SCPI, c’est à-dire une personne qui est au capital de la société.

Cette stratégie a pour objectif de limiter la vacance. C’est une stratégie complémentaire, pratiquée par un grand nombre de SCPI de rendement. La SCPI peut effectuer un arbitrage sur son patrimoine immobilier en cédant un bien pour en racheter un autre aux perspectives de rendement supérieures.

L’autorité des Marchés Financiers est une autorité publique indépendante, dotée de la personnalité morale. Elle a pour mission de veiller : à la protection des épargnants dans le cadre d’investissements dans des instruments financiers et dans tout autre placement faisant lieu à appel public à l’épargne (cas pour les SCPI et les OPCI), à l’information des souscripteurs (par exemple pour les SCPI : bulletins trimestriels, rapports annuels, notes d’informations, statuts…), au respect des règles du Code Monétaire et Financier. Les sociétés de gestion qui collectent de l’épargne auprès du grand public travaillent sous le contrôle de l’AMF. L’AMF leur délivre un agrément et approuve leurs produits avant leur commercialisation.

Le capital est fixé dans les statuts. Si le plafond du capital est atteint, il est possible d’acquérir des parts de la SCPI uniquement sur le marché secondaire au prix acquéreur (tout frais compris) ; à moins que la SCPI ne procède à une augmentation de capital, et des nouvelles parts sont alors émises sur le marché primaire.

Le capital varie en fonction des souscriptions et des retraits de parts. Tant que le capital maximal statutaire n’est pas atteint, il est possible d’acquérir de nouvelles parts.

C’est le produit entre le nombre de parts émises à une date et la valeur du nominal.

Le nombre de parts émises multiplié par le prix d’achat de la part à une date donnée.

Lorsqu’un souscripteur vend sa (ses) part(s) de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.

Le montant des capitaux collectés par la SCPI à travers les souscriptions et les achats sur le marché des parts.

Le montant de la collecte brute diminuée du montant des retraits et cessions sur le marché des parts.

Le montant de la collecte brute diminuée du montant des retraits et cessions sur le marché des parts.

Élu par l’AGO, il est le représentant des associés devant la société de gestion. Il contrôle les actes de gestion de la SCPI en étroite collaboration avec la société de gestion.

À la suite de la souscription, il y a une période pendant laquelle l’associé ne perçoit pas de dividendes (cela permet à la société de gestion d’investir les fonds collectés). Cette période varie en fonction de chaque SCPI.

Lorsque les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier il y a un déficit foncier. Le déficit foncier est imputable, hors intérêts d’emprunt, sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.

Le partage du droit de propriété en deux éléments : l’usufruit et la nue propriété. Le titulaire de l’usufruit perçoit les revenus de la SCPI pendant une période fixée (dans le cadre d’un démembrement temporaire) ou pendant une période indéterminée jusqu’à son décès (dans le cadre d’un démembrement viager). Au terme de la période de démembrement (le remembrement), le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts et le droit de percevoir les revenus.

Une partie du bénéfice distribuée à chaque détenteur de parts en fonction des résultats annuels de la SCPI, de la décision de l’AG et du nombre de parts détenues. Il est composé des revenus nets locatifs (revenus immobilier), des revenus financiers (placement trésorerie), des plus value de cessions et du report à nouveau (réserve de la SCPI).

La date de dissolution de la SCPI est fixée par les statuts. Lors de la dissolution, tous les biens composant le patrimoine de la SCPI sont vendus et les bénéfices de ces ventes sont redistribués aux associés au prorata du nombre des parts détenues.

Il est possible d’acheter des parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier, sans qu’il soit nécessaire de fournir un gros effort de trésorerie. Les revenus locatifs distribués permettront ainsi de rembourser en partie le crédit. Il est d’ailleurs possible de faire coïncider les échéances de remboursement du crédit avec le versement des dividendes.

Si les demandes de retrait excèdent les demandes de souscription, une SCPI peut être amenée à constituer un fonds de remboursement, afin de satisfaire les demandes de retrait.

Commission perçue par la société de gestion pour la gestion des actifs en pourcentage TTC du montant des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets.

Si les demandes de retrait excèdent les demandes de souscription, une SCPI peut être amenée à constituer un fonds de remboursement, afin de satisfaire les demandes de retrait.

Optimisation de l’occupation des immeubles, gestion courante, entretiens, travaux…

Document adressé annuellement pour remplir sa déclaration de revenu.

Information régulière nécessaire au suivi de la vie du placement (acquisition, comptes, échanges de parts etc…).

Impôt de solidarité sur la fortune.

Il centralise les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect du cadre réglementaire défini par l’AMF.

Le marché immobilier est le lieu d’échanges des biens immobiliers. Il concerne toutes les opérations immobilières : ventes, achats et locations.

Il s’agit du marché « du neuf » où son émises les nouvelles parts de SCPI.

Marché de « l’occasion », où sont échangés les parts de SCPI déjà créées. La réforme du marché secondaire a permis d’organiser la revente des parts de SCPI, en distinguant :
• Pour les SCPI à Capital Fixe : la cession de(s) part(s) se fait au prix d’exécution. Les ordres de vente et ordres d’achat sont enregistrés dans le registre tenu par la société de gestion.
• Pour les SCPI à Capital Variable : les parts sont remboursées à la demande du vendeur, au prix de retrait fixé par la société de gestion. Si les demandes de retraits excèdent les demandes de souscription, la SCPI peut revendre des biens immobiliers pour constituer un fonds de remboursement et rembourser le vendeur.

Le long terme s'étend sur une période relativement longue. On considère qu’un investissement en SCPI est un investissement à long terme (durée minimum réglementaire : 8 ans). MeilleureSCPI.com recommande de détenir ses parts le plus longtemps possible, au minimum pendant 20 ans.

Lors de l’acquisition de parts de SCPI à crédit, la banque peut prendre des parts de SCPI en garantie : on appelle cela le nantissement des parts de SCPI.

Lors d’un démembrement de propriété, le titulaire de la nue-propriété de parts de SCPI, qui les aura achetées à un prix décoté, est propriétaire des parts de SCPI, mais il ne perçoit pas les revenus locatifs pendant la durée du démembrement (temporaire ou viager).

Demande de remboursement sur le marché primaire.

Demande de vente sur le marché secondaire.

Dans le cadre d’une SCPI, il s’agit de l’ensemble des titres qui n’ont pas pu être vendus et qui demeurent à l’échange sur le marché. Le nombre de parts en attente est un élément important à prendre en compte avant d’investir.

Il s’agit de l’ensemble des biens immobiliers dont le fonds immobilier (SCPI, OPCI) est propriétaire. La liste du patrimoine peut vous être communiquée par la société de gestion.

En immobilier selon MeilleureSCPI.com, la performance globale correspond au taux de distribution + la variation du prix moyen acquéreur. A ne pas confondre avec le rendement global immobilier, qui correspond au taux de distribution + la variation de la valeur de réalisation.

La différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Les placements qui ont comme support l’immobilier. La pierre papier offre une vaste gamme de produits d’investissements et des placements côtés, tels que les SIIC et les OPCVM immobiliers et les placements non cotés, comme les SCPI, les OPCI et certains OPCVM immobiliers.

Une prime d’émission est fixée afin d’attribuer aux anciennes actions ou parts une valeur correcte au moment de l’augmentation de capital. Cette prime est la différence entre la valeur vénale des nouvelles souscriptions et la valeur vénale qu’avaient les actions avant l’augmentation de capital. Le but étant de ne pas léser les anciens actionnaires tout en préservant une égalité entre les anciens et les nouveaux investisseurs.

Prix d’acquisition tous frais compris sur le marché secondaire des parts.

C’est le montant que reçoit le cédant lors de la vente de ses parts de SCPI. C’est le prix hors frais acquéreur (droits d’enregistrement, commission de souscription), appelé aussi prix net vendeur.

Prix d’achat des parts de SCPI sur le marché primaire, frais de souscription inclus.

Le property management est la gestion déléguée d’immeubles par un propriétaire : bailleur, syndicat de copropriété ou investisseur. Il s’agit d’une gestion au sens large du terme qui englobe notamment tout ce qui est technique, administratif, comptable, juridique et commercial.

Montant provisionné par la société de gestion en vue de grosses réparations sur son patrimoine pour les exercices suivants.

La fraction détenue d’un bien, la part qui revient à un individu.

Document produit par la société de gestion à destination des associés à chaque fin d’exercice, faisant état du patrimoine immobilier et financier de la SCPI et comportant analyses et recommandations de la société de gestion et du comité de surveillance.

Le rendement annuel d’une SCPI correspond à la distribution de dividendes de l’année en cours divisée par le prix de la part.

C’est le montant du résultat qui n’a pas été distribué. C’est une réserve qui permet d’anticiper des baisses de revenus locatifs ou des vacances locatives. L’objectif est de stabiliserles dividendes versés aux associés.

Les revenus fonciers sont les revenus locatifs issus de la location de locaux vides, c’est-à-dire non meublés. Il peut s'agir de locaux d'habitation et de leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement), de locaux d'activité (bureaux, commerces, usines) ou de terrains. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Voir “Délai de jouissance”

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier, il s'agit d'un fonds immobilier qui permet d'investir à partir de quelques centaines d'euros. Appelé également pierre-papier, la SCPI permet d'investir dans différents types d'immobilier : bureaux, commerces, santé, logistiques...

Les sociétés qui gèrent les SCPI pour le compte des associés. Elles doivent obtenir un agrément de l’AMF pour exercer leur activité. Une fois l’agrément AMF obtenu, elles interviennent dans l’investissement, en définissant la stratégie d’acquisition de la SCPI et en réalisant les investissements immobiliers et les éventuels arbitrages ; la gestion locative, en assurant l’optimisation de l’occupation des immeubles, la gestion courante, l’entretien, les travaux… ; l’information aux associés, en diffusant une information régulière nécessaire au suivi de la vie du placement (acquisition, comptes, échanges de parts etc…) et le marché de parts, en centralisant les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect du cadre réglementaire défini par l’AMF.

Les statuts sont un acte juridique signé entre les fondateurs d’une société, qui déterminent ses caractéristiques (dénomination, siège social, capital, etc.) et ses modalités de fonctionnement.
Les statuts d’une SCPI sont remis à l’épargnant préalablement à l’achat de parts.

Les SCPI de rendement ont pour objectif principal de distribuer des dividendes réguliers à leurs associés. Elles investissent dans l’immobilier d’entreprise, leur patrimoine est ainsi composé d’immeubles abritant différentes activités professionnelles : bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts, etc. Elles représentent la grande majorité du marché.

Elles permettent aux associé(e)s de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée minimale (généralement 15 ans à partir de la souscription des parts). Elles investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation : du neuf (livré ou en cours de construction - VEFA*) ou des biens totalement réhabilités. Exemples : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Déficit Foncier ou SCPI Monuments Historiques

Elles investissent généralement dans des biens immobiliers (logements, commerces, bureaux) avec un faible rendement. Elles ne versent pas ou peu de dividendes mais ont vocation à engendrer une valorisation à long terme de leur capital.

C’est le rapport entre le dividende versé au titre de l’année n (en pleine jouissance) et le prix moyen de la part au titre de l’année n.

C’est le rapport entre les surfaces louées et la surface totale du patrimoine, ce taux est un bon indicateur de la qualité d’une SCPI.

C’est le rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables si tout le patrimoine était loué.

Il s’agit du rapport entre les surfaces louées et la surface totale du patrimoine de la SCPI.

Le TRI permet de mesurer la rentabilité de son capital. Ce taux est un taux d’actualisation qui annule une série de flux financiers de la valeur actuelle nette (flux positifs, ce que l’on reçoit et les flux négatifs, ce que l’on débourse).

Ce taux mesure le volume des transactions au sein d’une SCPI pendant une période donnée. C’est le nombre de parts échangées par rapport au total en circulation pour un an.

Les SCPI sont transparentes fiscalement, elles ne sont pas imposées à leur niveau, ce sont les actionnaires qui sont imposés sur leur quote-part de bénéfice selon leur régime d’imposition (l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques et pour les personnes morales ayant opté pour l’IS, l’impôt sur les sociétés).

Il existe trois types de SCPI : les SCPI de rendement ou d’immobilier d’entreprise, les SCPI fiscales ou d’habitation et les SCPI de plus-value ou de capitalisation.

Lors d’un démembrement de propriété, le titulaire de l’usufruit perçoit les revenus locatifs pendant une période temporaire ou viagère. Au terme, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts et le droit de percevoir les revenus.

Lorsqu’un logement est vide, sans locataire.

Elle correspond à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais estimés nécessaires pour reconstituer le patrimoine.

Appelé aussi actif net réévalué (ANR). C’est la valeur vénale des immeubles (hors droits), d’après les expertises immobilières, ajoutée à celle des autres actifs de la société (trésorerie, placements financiers...).

C’est le montant versé pour une part à l’associé d’une SCPI à capital variable qui souhaite se retirer (vendre ses parts).

C’est la valeur d’un immeuble déterminée par un expert immobilier agréé par l’AMF. C’est « le prix présumé qu’accepterait de donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où il trouve cet immeuble » (arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI).

Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager, désormais dénommée AMVAP depuis 2010.