Impôts du nu-propriétaire en 2026 : démembrement et fiscalité immobilière

Le nu-propriétaire est une notion bien spécifique dans le domaine de l'immobilier et de la fiscalité. Il s'agit d'une personne qui possède la nue-propriété d'un bien, tandis qu'une autre personne, appelée usufruitier, en détient l'usufruit.

En France, cette organisation du droit de propriété, appelée démembrement de propriété, est l'un des outils les plus puissants de l'optimisation patrimoniale. Elle remonte au Code civil napoléonien : le démembrement est sans doute l'outil le plus intéressant en France pour organiser la transmission, investir à long terme et gérer sa fiscalité immobilière, avec des décotes d'achat en nue-propriété variant d'environ 25 % à 46 % selon la durée du démembrement (10 ans : 23 %, 15 ans : 34 %, 20 ans : 46 %).

Dans cet article mis à jour pour 2026, nous allons explorer les différents impôts auxquels le nu-propriétaire est soumis dans l'immobilier en général (résidence principale, secondaire, locatif, immobilier détenu en direct ou via des SCPI), ainsi que les grandes évolutions à connaître, notamment l'exclusion confirmée de la nue-propriété de l'assiette de l'IFI.

Impôts locaux

Taxe foncière

La taxe foncière est un impôt qui concerne les propriétaires de biens immobiliers. En règle générale, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe foncière. Toutefois, si l'usufruitier ne la paie pas, le nu-propriétaire peut être tenu de la régler. En pratique, la répartition peut aussi être aménagée par une clause spécifique dans l'acte de démembrement.

En 2026, une augmentation minimale de 0,8 % de la taxe foncière est prévue pour l'ensemble des propriétaires, due à la revalorisation automatique des bases cadastrales indexée sur l'inflation de novembre 2025. Cette hausse nationale s'ajoute aux éventuelles décisions locales des communes, qui devraient rester globalement stables en raison des échéances électorales.

Une réforme des éléments de confort (eau, électricité, sanitaires) dans le calcul des bases a été suspendue jusqu'au printemps 2026, ce qui évite une hausse moyenne estimée à environ 63 € pour près de 7,4 millions de logements. Cette pause offre un peu de visibilité aux propriétaires, mais le sujet devrait revenir dans le débat fiscal à moyen terme.

Taxe d'habitation

La taxe d'habitation est, quant à elle, payée par l'occupant du logement. Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par cet impôt, à moins qu'il n'occupe lui-même le bien en question.

Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée, ce qui allège la charge fiscale pour de nombreux foyers. Elle peut toutefois continuer à s'appliquer dans certains cas :

• résidences secondaires ;
• logements vacants dans certaines communes ;
• cas particuliers prévus par la loi de finances.

Dans ces situations, la taxe concerne alors l'occupant ou, à défaut, le propriétaire.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L'IFI est un impôt qui concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier 2026. Environ 186 000 foyers fiscaux sont concernés, pour un patrimoine immobilier net moyen d'environ 2,5 millions d'euros.

La valeur de la nue-propriété est exclue de l'assiette de l'IFI pour le nu-propriétaire (article 968 du CGI), ce qui en fait un outil puissant d'optimisation pour les patrimoines élevés. Seule la valeur de l'usufruit est prise en compte dans le patrimoine taxable, sauf cas particuliers (usufruit légal du conjoint survivant, démembrements complexes, etc.).

La valeur de la nue-propriété est généralement déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier ou de la durée du démembrement, selon le barème de l'article 669 du CGI. Plus l'usufruitier est âgé ou plus la durée est courte, plus la valeur fiscale de la nue-propriété est élevée, et inversement. Ce mécanisme fait du démembrement un outil particulièrement intéressant pour transmettre un patrimoine immobilier tout en sortant de l'IFI, sans renoncer à la maîtrise de la stratégie patrimoniale.

En 2026, le barème de l'IFI reste progressif de 0,5 % à 1,5 %, sans modification majeure actée malgré les débats autour d'une réforme en " Contribution des Hauts Patrimoines " qui a échoué fin 2025.

Impôt sur le revenu

Revenus fonciers

En ce qui concerne les revenus fonciers, le nu-propriétaire n'est pas imposable sur les revenus générés par le bien, car c'est l'usufruitier qui en perçoit les loyers et qui est donc soumis à l'impôt sur le revenu à ce titre. Le nu-propriétaire bénéficie ainsi de 0 € d'impôt sur les revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement.

Que le bien soit un logement loué vide, un meublé (via un montage adapté) ou un local professionnel, le principe reste le même : c'est l'usufruitier qui supporte l'imposition sur les loyers. Le nu-propriétaire, lui, supporte principalement la fiscalité sur la détention (IFI, le cas échéant, sur d'autres biens) et sur la transmission.

Lorsque le nu-propriétaire détient par ailleurs un patrimoine locatif générant des revenus fonciers, il peut, sous conditions, déduire les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition de la nue-propriété de ses autres revenus fonciers imposables. Ce levier permet d'optimiser encore davantage la stratégie de nue-propriété à crédit.

Plus-values immobilières

En cas de cession de la nue-propriété, le nu-propriétaire est soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières. Le calcul de la plus-value se fait en prenant en compte la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de la nue-propriété, en tenant compte, le cas échéant, des frais d'acquisition et travaux éligibles, au prorata de ses droits.

Des abattements pour durée de détention sont prévus pour réduire la plus-value imposable, jusqu'à une exonération totale d'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention (et 30 ans pour les prélèvements sociaux), selon le régime en vigueur. Ce cadre est identique que le bien soit détenu en pleine propriété ou démembré.

Exemple

Prenons l'exemple de M. Dupont, nu-propriétaire d'un appartement d'une valeur de 300 000 € en pleine propriété, dont l'usufruitier est Mme Martin dans le cadre d'un démembrement temporaire de 15 ans. L'appartement est loué nu à un locataire. Selon le barème fiscal, la décote de nue-propriété est de 34 %, soit un prix de la nue-propriété de 198 000 €.

• M. Dupont n'aura pas à payer la taxe d'habitation puisqu'il n'occupe pas le logement.
• En revanche, si Mme Martin ne paie pas la taxe foncière, M. Dupont pourra être appelé à la régler, avec une hausse minimale de 0,8 % en 2026 liée à la revalorisation des bases cadastrales.
• M. Dupont ne déclare aucun revenu foncier lié à ce bien : c'est Mme Martin, usufruitière, qui déclare les loyers dans sa propre déclaration d'impôt sur le revenu, et il bénéficie donc de 0 € d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur ce bien.
• M. Dupont ne déclare rien à l'IFI pour ce bien, la nue-propriété étant exclue de l'assiette de cet impôt.

SCPI et nue-propriété

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), qu'elles soient détenues en pleine propriété, en démembrement de propriété ou en usufruit viager, sont des sociétés d'investissement collectif qui permettent d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens. Elles s'appuient sur des notions clés comme la décote d'usufruit, le barème fiscal et la durée temporaire de l'usufruit.

Les SCPI peuvent également être démembrées, offrant ainsi la possibilité d'investir en nue-propriété ou en usufruit. Ce mécanisme transpose, au monde de l'immobilier collectif, les principes du démembrement issus du droit civil napoléonien.

Fiscalité des SCPI en nue-propriété

Lorsqu'un investisseur acquiert des parts de SCPI en nue-propriété, il bénéficie d'une fiscalité allégée par rapport à un investissement en pleine propriété.

En effet, les revenus locatifs générés par les parts de SCPI en nue-propriété sont perçus par l'usufruitier temporaire, qui est imposable sur ces revenus. Le nu-propriétaire n'est donc pas imposé sur ces revenus pendant la durée du démembrement :

• pas de revenus fonciers à déclarer ;
• exclusion de l'IFI pour la valeur de la nue-propriété (non taxable chez le nu-propriétaire) ;
• possibilité d'acheter la nue-propriété avec une décote par rapport à la valeur de la pleine propriété, souvent comprise entre 25 % et 40 % selon la durée.

Fin du démembrement et fiscalité

À l'issue de la période de démembrement, généralement fixée à 5, 10 ou 15 ans, le nu-propriétaire récupère automatiquement l'usufruit des parts de SCPI, devenant ainsi plein propriétaire. À partir de ce moment, il sera imposable sur les revenus locatifs perçus, comme tout associé de SCPI en pleine propriété.

Ce basculement doit être anticipé dans une stratégie patrimoniale globale : niveau de revenus, tranche marginale d'imposition, exposition potentielle à l'IFI, projets de transmission ou de réinvestissement.

Plus-values immobilières et SCPI

En ce qui concerne les plus-values immobilières, la cession de parts de SCPI en nue-propriété est soumise à l'impôt sur les plus-values, de la même manière que pour la cession d'un bien immobilier en nue-propriété.

Les abattements pour durée de détention s'appliquent également pour réduire la plus-value imposable, selon la durée de détention des parts. Là encore, le cadre fiscal est proche de celui de l'immobilier détenu en direct, ce qui permet d'intégrer les SCPI dans une stratégie long terme.

En somme, investir en nue-propriété de parts de SCPI permet de bénéficier d'une fiscalité allégée durant la période de démembrement, en étant exonéré d'impôt sur les revenus locatifs et de IFI. Cependant, il est important de prendre en compte les conséquences fiscales à l'issue du démembrement, ainsi que la fiscalité sur les plus-values immobilières en cas de cession des parts.

Pour approfondir le sujet des SCPI, de la nue-propriété et plus largement du démembrement de propriété dans l'immobilier, il est recommandé de consulter les sites des sociétés de gestion des SCPI, des plateformes spécialisées comme meilleurescpi.com ou des professionnels du secteur pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.

Nouveautés 2026

Réformes fiscales

En 2026, la taxe foncière subit une revalorisation automatique de 0,8 % des bases cadastrales, liée à l'inflation de 2025. Cette hausse s'applique à l'ensemble des propriétaires, qu'ils soient nus-propriétaires ou usufruitiers, avec les règles de répartition évoquées plus haut.

Une hausse supplémentaire liée aux éléments de confort (eau courante, sanitaires, électricité, etc.) a été suspendue jusqu'au printemps 2026, ce qui limite, pour l'instant, la progression de la fiscalité locale. Par ailleurs, l'IFI reste inchangé à 1,3 million d'euros de seuil, avec environ 186 000 foyers impactés et un patrimoine moyen de 2,5 millions d'euros. La réforme des valeurs locatives cadastrales est reportée à l'horizon 2027-2028.

La loi de finances 2026 introduit également un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés : en cas d'engagement de location nue en résidence principale pendant 9 ans, une déduction d'amortissement pouvant aller jusqu'à 80 % du prix d'acquisition est prévue pour les biens acquis avant fin 2028. Ce dispositif peut être combiné, sous certaines conditions, avec des stratégies de démembrement et mérite une analyse personnalisée.

Tendances du marché immobilier

Le marché immobilier en 2026 montre une certaine résilience face aux incertitudes économiques (taux d'intérêt, inflation, pouvoir d'achat). Plusieurs tendances se dégagent :

• un ajustement des prix de l'immobilier résidentiel dans de nombreuses grandes villes, avec des décotes en nue-propriété souvent comprises entre 35 % et 45 % ;
• un intérêt croissant pour les stratégies patrimoniales de long terme, dont le démembrement de propriété, combinant absence d'IFI, absence d'IR pendant le démembrement et absence de gestion locative pour le nu-propriétaire ;
• un investissement toujours attractif dans les SCPI, grâce à leur diversification sectorielle et géographique et à des rendements relativement stables ;
• une attention renforcée aux critères de performance énergétique et de qualité environnementale, qui influencent la valeur des biens et leur fiscalité potentielle future.

Dans ce contexte, le démembrement de propriété reste un outil particulièrement pertinent pour structurer un patrimoine immobilier robuste, optimiser la fiscalité et préparer la transmission.

En conclusion

Le nu-propriétaire a des obligations fiscales spécifiques à prendre en compte dans l'immobilier en général (résidences, locatif, SCPI). En 2026, il doit notamment intégrer la hausse minimale de 0,8 % de la taxe foncière liée à la revalorisation des bases cadastrales, tout en profitant de l'exclusion de la nue-propriété de l'IFI et en surveillant les futures réformes sur les valeurs locatives.

Au-delà de ces aspects techniques, le démembrement de propriété – hérité du droit napoléonien – demeure l'un des outils les plus intéressants en France pour :

• optimiser la transmission de patrimoine immobilier ;
• répartir les droits et les charges entre générations (parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires) ;
• maîtriser la fiscalité des revenus et de l'IFI (souvent 0 € pendant le démembrement pour le nu-propriétaire) ;
• préparer des projets de long terme via l'immobilier en direct ou les SCPI.

Il est essentiel de bien comprendre ces règles et de les intégrer dans sa gestion patrimoniale pour optimiser sa situation fiscale et éviter d'éventuelles sanctions. Les évolutions réglementaires et les tendances du marché immobilier en 2026 doivent être surveillées de près pour ajuster les stratégies d'investissement et de transmission.

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À retenir

• Le démembrement de propriété, issu du droit napoléonien, est l'un des outils les plus efficaces en France pour organiser et optimiser son patrimoine immobilier, avec des décotes de 25 % à 46 % en nue-propriété.
• Le nu-propriétaire supporte surtout la fiscalité sur la détention et la plus-value, tandis que l'usufruitier est imposé sur les revenus fonciers et, en principe, sur la taxe foncière.
• En 2026, une hausse minimale de 0,8 % de la taxe foncière touche l'ensemble des propriétaires via la revalorisation des bases cadastrales.
• La nue-propriété est exclue de l'IFI pour le nu-propriétaire (art. 968 CGI), tandis que l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété.
• Les SCPI en nue-propriété permettent de ne pas être imposé sur les loyers ni sur l'IFI pendant la durée du démembrement, tout en préparant des revenus futurs.
• Une stratégie réussie combine immobilier en direct, éventuellement SCPI, et un usage intelligent du démembrement pour la transmission et l'optimisation fiscale, en tenant compte du barème fiscal et de la durée de l'usufruit.

Conseil de l'auteur (expert en immobilier et SCPI)

En 2026, si vous souhaitez construire ou transmettre un patrimoine immobilier solide, placez le démembrement de propriété au cœur de votre stratégie. Commencez par clarifier vos objectifs (revenus immédiats, retraite, transmission aux enfants), puis arbitrez entre immobilier en direct et SCPI. Dans de nombreux cas, acquérir la nue-propriété (d'un bien ou de parts de SCPI) tout en laissant l'usufruit à un proche ou à un institutionnel permet de réduire votre fiscalité pendant la phase de constitution (0 € d'IR, 0 € d'IFI sur ce support), tout en préparant des revenus futurs grâce à une décote de 25 % à 46 %. Faites-vous accompagner par un professionnel pour calibrer la durée du démembrement, mesurer l'impact sur l'IFI et sécuriser la rédaction des actes : bien utilisé, ce mécanisme napoléonien reste l'un des leviers les plus puissants pour optimiser votre patrimoine immobilier en France.