Investir en SCPI : les différents types de SCPI (part.1)

SCPI de rendement : les différents types de SCPI

Comment choisir la SCPI qui vous correspond le plus ? D’abord, en clarifiant vos objectifs d’investissement. Ensuite, en examinant à la loupe chaque véhicule d’investissement à la lumière de quelques critères financiers considérés comme essentiels. Enfin, en réalisant une étude très précise du marché immobilier. MeilleureSCPI.com consacre trois articles à cette étape incontournable. 

Avec l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) et la SIIC (société d’investissement immobilier cotée), la SCPI (société civile de placement immobilier) constitue une des trois formes que peut prendre la pierre-papier. 

Bien définir vos objectifs

Ceux qui investissent dans une SCPI poursuivent parfois des objectifs très divers. Au-delà des revenus plutôt élevés et réguliers qu’elle génère, la SCPI de rendement présente trois caractéristiques principales qui la distinguent des autres placements : 

• C’est un placement mutualisé, qui permet donc de répartir le risque entre différentes classes d’actifs. Trois aspects entrent en ligne de compte : la zone géographique (échelle régionale, France, Europe), la composition du patrimoine immobilier (immeubles d’entreprise, logement) et les niches éventuelles (cliniques, crèches, maisons de retraite) ;
   
• C’est un placement qui permet de construire un patrimoine avec un minimum d’effort. Il est possible d’investir dans une SCPI en partant de zéro grâce à l’emprunt et à un effort d’épargne mensuel ;
   
• C’est un complément de revenu idéal, notamment dans la perspective de la retraite. En plus d’être performante, la SCPI offre des revenus relativement stables sur le long terme, ce qui permet d’augmenter son pouvoir d’achat. 

La SCPI est donc un placement à la fois souple et malléable, qui s’adapte à bon nombre de stratégies patrimoniales. C’est pourquoi il existe différents types de SCPI :

SCPI à capital fixe vs. SCPI à capital variable

Chacune de ces deux catégories obéit à une logique très différente :

• Dans les SCPI à capital fixe, le montant total des souscriptions est fixé dès le départ. Il est donc limité. En l’absence d’augmentation de capital, l’investisseur est contraint d’acheter des parts sur le marché secondaire. Le prix de ces dernières ne dépend plus de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI mais tout simplement de la loi de l’offre et de la demande ;
   
• En ce qui concerne les SCPI à capital variable, les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à tout moment et le prix de vente est déterminé par la société de gestion. Les SCPI à capital variable présentent deux avantages. D’une part, le prix des parts est relativement stable, ce qui en fait un placement plus aisé à financer par un crédit immobilier. D’autre part, il existe une vraie corrélation entre la valeur du patrimoine et les opportunités d’acquisition, d’un côté, et le prix des parts, de l’autre. L’investissement est donc plus transparent.

SCPI de rendement, SCPI fiscale et SCPI de valorisation

Au-delà de la composition du capital, les SCPI prennent différentes formes pour s’adapter à vos objectifs patrimoniaux.

Les SCPI de rendement sont des véhicules d’investissement qui, par l’intermédiaire de leur société de gestion, ont pour but d’acquérir des biens professionnels et de les louer via un bail commercial. Contrairement aux SCPI fiscales, dont l’objectif est d’optimiser la fiscalité de l’investisseur, les SCPI de rendement cherchent à servir un rendement maximal à ce dernier.

Les SCPI fiscales, elles, visent à neutraliser les revenus fonciers. Autrement dit, l’objectif est de déduire un maximum de frais pour réduire le revenu net imposable sur la feuille d’impôt. Les SCPI fiscales se décomposent en plusieurs catégories : les SCPI Malraux, qui ont pour principal atout de ne pas être inclus dans le plafonnement global des niches fiscales et proposent un avantage fiscal allant de 22% à 30% ; les SCPI de déficit foncier, qui permettent d’investir dans des biens à rénover ; les SCPI Duflot, qui ouvrent droit à un taux de réduction d’impôt de 18%.

Autre catégorie de SCPI à ne pas oublier, les SCPI de valorisation qui cherchent à générer des plus-values plus élevées que les SCPI de rendement. On parle aussi de SCPI de plus-value. Principale différence avec les autres catégories, les SCPI de valorisation ne distribuent pas de revenus réguliers et ne font l’objet d’aucun avantage fiscal particulier. L’objectif est de maximiser le potentiel de revalorisation à la sortie.

Bref, la SCPI est un placement protéiforme qui répond à plusieurs types d’objectifs et peut prendre plusieurs formes différentes. Mieux vaut donc savoir à quoi s’en tenir avant de faire un choix. D’autant que ce ne sont pas là les seuls critères à prendre en compte : il faut également avoir un œil sur les principaux indicateurs financiers et la situation du marché immobilier qui feront l’objet de prochains articles sur notre site.

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