Franchise de loyer : Avantages et risques en 2024

La franchise de loyer est un mécanisme souvent utilisé dans le domaine de l'immobilier d'entreprise, mais son rôle et ses implications sont parfois mal compris. À l'heure où le marché immobilier évolue rapidement, avec des pressions économiques et des exigences accrues en matière de durabilité, il est crucial de comprendre comment fonctionne une franchise de loyer et quelles sont ses répercussions pour les bailleurs, les locataires, et les investisseurs, notamment dans le cadre des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Cet article vous offre une vue d'ensemble actualisée pour 2024, en détaillant les avantages, les inconvénients, et les bonnes pratiques à adopter.

Une franchise de loyer : kézako ?

Dans le jargon immobilier, la franchise de loyer confère à un accord commun entre le propriétaire bailleur et le locataire, au démarrage du bail. Plus explicitement, le bailleur consent à minorer le loyer sur une durée déterminée, en contrepartie d’un engagement du locataire sur la durée ferme du bail. Concrètement, la franchise de loyer porte sur le loyer principal, tandis que les charges et les taxes restent dues.

En pratique, une franchise de loyer est négociée entre les deux parties sur une période fixée d’un commun accord, durant laquelle le locataire ne paie pas de loyer. En contrepartie, le locataire effectue et finance des travaux de rénovation ou d’aménagement du bien immobilier. La durée de la franchise correspond ainsi généralement à la durée prévisionnelle des travaux requis (jusqu'à l'ouverture de son activité), allant de deux à plusieurs mois, selon l’ampleur des travaux et la durée d’engagement ferme. En 2024, avec l’évolution des normes environnementales et la nécessité d'améliorer la performance énergétique des bâtiments, ces travaux peuvent également inclure des rénovations pour respecter les nouvelles réglementations en vigueur.

La franchise justifie par ailleurs la nécessité de la réalisation des travaux de réfection ou d’aménagement, pour que le locataire ou preneur puisse démarrer réellement son activité, et ainsi supporter le loyer. Avec la montée des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans l'immobilier en 2024, il est également possible que la franchise soit conditionnée à des engagements spécifiques liés à la durabilité des bâtiments.

Aussi, le bail commercial devra intégrer une clause spécifique, de type :

• Le bailleur consent une franchise totale de loyer et/ou des charges au preneur ;
• Le preneur est dispensé du paiement de X mois de loyer.

Performance des SCPI et franchise : bon ménage ?

Pour le bailleur, comme pour le preneur, l’application d’une franchise de loyer dans le cadre d’un bail commercial présente de nombreux avantages. Il s’agit, en effet, d’un instrument de négociation, générant une dimension financière avantageuse, mais pas que. Pour le locataire-preneur, cette franchise constitue une réelle opportunité de disposer d’un local aménagé pour le bon développement de son activité.

Du côté du bailleur, l’application d’une franchise de loyer se traduit par un avantage fiscal, dans la mesure où elle est considérée comme une réduction de prix par l’administration. En d’autres termes, la franchise de loyer n’est pas prise en compte dans l’assiette de la TVA, dans la mesure où elle est considérée par l’administration fiscale, tel un échange de prestation entre le bailleur et le locataire.

Pour les SCPI, la franchise de loyer constitue un réel levier de performance de leur fonds. Parmi les indicateurs de performances clés des SCPI de rendement, le TOF (taux d’occupation financier) est un critère déterminant. Il est à différencier du taux d’occupation physique (TOP), représentant à une période donnée, le pourcentage de surface louée pour l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI.

Le TOF révèle quant à lui, le potentiel locatif de la SCPI sur une période donnée, en prenant en compte :

• le montant total des loyers encaissés, réellement perçus sur la base du patrimoine 
• et la totalité des loyers encaissables

En 2024, le calcul du TOF des SCPI de rendement prend désormais en compte les locaux sous franchise de loyer, les locaux en restructuration, les locaux vacants sous promesse de vente, ainsi que les locaux mis à disposition d’un futur locataire. Pour les investisseurs en SCPI, les franchises de loyers ont un impact sur le taux d'occupation des biens immobiliers. Les périodes de franchise peuvent réduire les revenus locatifs temporairement, mais elles permettent aussi de sécuriser des locataires sur le long terme dans un contexte économique incertain.

Tableau récapitulatif : Avantages et inconvénients de la franchise de loyer

Inconvénients potentiels de la franchise de loyer

Malgré les avantages évidents de la franchise de loyer, il est important de considérer les inconvénients potentiels pour les deux parties :

Pour le bailleur 

• Un revenu locatif réduit durant la période de franchise, ce qui peut impacter sa trésorerie.
• Un risque de dépendance à un locataire en particulier, surtout si la franchise de loyer est longue et si le locataire ne respecte pas ses engagements.

Pour le locataire 

• Un engagement ferme sur la durée du bail, ce qui limite sa flexibilité en cas de changement de situation.
• La nécessité de financer et de réaliser les travaux d'aménagement ou de rénovation, ce qui peut entraîner des coûts imprévus et des retards. En 2024, avec l'augmentation des coûts des matériaux et des exigences environnementales, ces travaux peuvent représenter un investissement encore plus important.

Conseils pour une négociation réussie de la franchise de loyer

• Préparez-vous : Avant de commencer les négociations, assurez-vous de bien comprendre les conditions du marché immobilier local, les coûts des travaux et les attentes de l'autre partie.
• Soyez flexible : Les deux parties doivent être prêtes à faire des compromis pour parvenir à un accord mutuellement bénéfique.
• Documentez clairement l'accord : Il est essentiel de préciser tous les détails de la franchise de loyer, y compris sa durée, les conditions de paiement des charges et taxes, et les responsabilités des travaux, dans le contrat de bail.
• Suivez l'évolution des travaux : Le bailleur doit s'assurer que le locataire réalise les travaux conformément à l'accord, et le locataire doit tenir le bailleur informé de l'avancement des travaux.
• Prévoyez des clauses de sauvegarde : Les deux parties doivent prévoir des clauses qui protègent leurs intérêts en cas de non-respect des engagements de l'autre partie, par exemple en cas de non-paiement du loyer après la période de franchise ou de non-réalisation des travaux prévus.

Conclusion

La franchise de loyer reste une pratique courante et stratégique dans l'immobilier d'entreprise, particulièrement en 2024 où les pressions économiques et les exigences réglementaires sont en constante évolution. Pour les bailleurs, c'est un moyen de sécuriser des locataires sur le long terme tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Pour les locataires, elle permet de commencer une activité dans des locaux adaptés sans supporter immédiatement le poids du loyer. Enfin, pour les SCPI, bien que les franchises puissent temporairement réduire les revenus locatifs, elles jouent un rôle crucial dans l'amélioration de la performance à long terme des fonds. Une compréhension claire des avantages et des inconvénients de la franchise de loyer, ainsi qu'une négociation bien menée, sont essentielles pour tirer le meilleur parti de cette pratique.

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