Qu'est-ce qu'un fonds d'investissement immobilier ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière indirecte ? Dans ce cas, il faut regarder du côté des fonds immobiliers. Cette appellation générique recouvre des produits très variés : des fonds d’investissement grand public comme les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), des fonds plus confidentiels principalement dédiés à l’assurance-vie comme les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) ou encore des produits boursiers comme les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) immobiliers. Cela permet d'investir dans un fonds avec un montant bien plus accessible qu'un actif immobilier en direct, rendant l'investissement immobilier accessible à tous les investisseurs.

SCPI : Les fonds grand public

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont les plus connues des fonds d'investissement immobilier. Ce sont aussi les plus nombreux. Une SCPI est un fonds géré par une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers. Leur objet social porte sur l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à la location. Elles peuvent procéder à des travaux (amélioration, entretien, rénovation thermique, agrandissement) si leur montant TTC n’excède pas, sur un an, plus de 15 % de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier.

Évolution récente des SCPI

En 2024, les SCPI ont été confrontées à des défis majeurs, notamment une dévalorisation significative des parts de nombreuses sociétés, avec des baisses atteignant parfois 40 %. Cette tendance, amorcée en 2023, s'est poursuivie en 2024, affectant près d'une trentaine de SCPI, dont des enseignes emblématiques.

Cependant, certaines SCPI ont démontré une résilience notable grâce à une diversification géographique et sectorielle de leurs actifs, leur permettant de mieux absorber les chocs du marché. De plus, de nouvelles réglementations ont été mises en place : les SCPI doivent désormais publier la valorisation de leurs actifs deux fois par an, pour une meilleure transparence envers les investisseurs. Elles sont également autorisées à investir dans des installations de production d'énergies renouvelables, élargissant ainsi leurs sources potentielles de revenus. 

Perspectives pour 2025

En 2025, le ticket d'entrée minimal pour investir dans une SCPI a été abaissé à 1 euro (exemple SCPI Reason), rendant ce placement plus accessible aux petits épargnants. Cette mesure devrait élargir la base des investisseurs et dynamiser le marché.

Par ailleurs, la stabilisation attendue des taux d'intérêt pourrait faciliter le financement des acquisitions pour les SCPI, améliorant ainsi leur rentabilité.

OPCI  : Organismes de Placement Collectif en Immobilier

Créés en 2005, les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) peuvent avoir deux formes juridiques : SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) et FPI (Fonds de Placement Immobilier). Les revenus d’une SPPICAV sont imposés comme des revenus de valeurs mobilières et ceux d’un FPI comme des revenus fonciers. Les OPCI ont pour objet principal l’acquisition, la rénovation ou la construction d’actifs immobiliers destinés à la location.

Tendances actuelles des OPCI

En 2025, les OPCI renforcent leur position sur le marché en mettant l'accent sur des investissements durables et technologiques. La demande croissante pour des actifs respectueux de l'environnement et intégrant des technologies avancées conduit les OPCI à adapter leurs stratégies d'investissement, favorisant ainsi une diversification accrue et une meilleure résilience face aux fluctuations du marché. 

SCI : Sociétés Civiles Immobilières en assurance-vie

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont également utilisées comme supports d'investissement en assurance-vie. Moins nombreuses que les SCPI, elles offrent cependant une flexibilité intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier.

Contrairement aux SCPI qui sont principalement orientées vers la location d'immeubles, les SCI peuvent investir dans des actifs variés, notamment :

• Des immobiliers physiques (résidentiels, commerciaux, bureaux)
• Des parts de SCPI pour une diversification indirecte
• Des placements financiers (actions de sociétés immobilières, obligations)

Tendances et perspectives des SCI en 2025

En 2025, les SCI s'orientent de plus en plus vers des investissements durables et écologiques, notamment dans :

• Les bâtiments à haute performance énergétique (normes HQE, BBC)
• Les résidences gérées (étudiantes, seniors) qui répondent à des besoins démographiques croissants.
• Les placements dans des infrastructures vertes, comme les fermes solaires ou les parcs éoliens, offrant des sources de revenus stables.

OPCVM immobiliers : Un placement boursier

Pour être considéré comme « immobilier », l’OPCVM doit être majoritairement investi, directement ou par l’intermédiaire d’autres fonds d'investissement immobilier, dans des sociétés cotées en bourse en lien avec le secteur de l’immobilier : des sociétés foncières, telles que les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées, REITs à l’international), mais aussi des sociétés de promotion, de construction ou de services immobiliers.

Évolution des OPCVM immobiliers

En 2025, les OPCVM immobiliers bénéficient de la digitalisation accrue des transactions boursières et de l'augmentation des placements internationaux. Les investissements dans des sociétés technologiques de l'immobilier et des startups PropTech deviennent des opportunités attractives pour diversifier les portefeuilles, répondant ainsi aux nouvelles attentes des investisseurs en matière d'innovation et de performance.

Tableau récapitulatif des fonds d'investissement immobilier

Conclusion : Perspectives des fonds d'investissement immobilier en 2025

En 2025, les fonds d'investissement immobilier continuent de s'adapter aux nouveaux défis économiques et environnementaux, tout en offrant des opportunités attractives pour une stratégie d'investissement à long terme.

Les investisseurs adoptent de plus en plus une stratégie d'investissement diversifiée pour réduire les risques tout en optimisant les rendements. En parallèle, l'investissement durable est au cœur des décisions stratégiques des fonds immobiliers, soutenu par des incitations fiscales et une digitalisation accrue.

Pour les investisseurs, 2025 représente une période clé pour optimiser leurs stratégies d'investissement en s'appuyant sur des produits financiers évolutifs et écologiquement responsables.

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