Qu'est-ce qu'un fonds d'investissement immobilier ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière indirecte ? Dans ce cas, il faut regarder du côté des fonds immobiliers. Cette appellation générique recouvre des produits très variés : des fonds d’investissement grand public comme les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), des fonds plus confidentiels principalement dédiés à l’assurance-vie comme les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) ou encore des produits boursiers comme les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) immobiliers. Cela permet d'investir dans un fonds avec un montant bien plus accessible qu'un actif immobilier en direct (accessible à tous les investisseurs).

SCPI : les fonds grand public

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont les plus connues des fonds d'investissement immobiliers. Ce sont aussi les plus nombreux. Une SCPI est un fonds qui est géré par une société de gestion agréée par l'autorité des marchés financiers. Sur l’année 2020, malgré la crise sanitaire, elles ont collecté plus de six milliards d’euros*, principalement auprès d’investisseurs particuliers. Leur objet social porte sur l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à la location. Elles peuvent procéder à des travaux (amélioration, entretien, rénovation thermique agrandissement) si leur montant TTC n’excède pas, sur un an, plus de 15 % de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier.

En 2024, les SCPI continuent de séduire les investisseurs avec une collecte de fonds toujours en hausse, atteignant plus de 8 milliards d'euros (pour l’année 2023) malgré un contexte économique incertain. Les tendances montrent une attention accrue aux investissements durables et écologiques, avec de nombreuses SCPI orientant leurs stratégies vers des actifs plus respectueux de l'environnement.

OPCI et SCI, utilisés en assurance-vie

Créés en 2005, les OPCI (Organismes de Placements Collectif en Immobilier) peuvent avoir deux formes juridiques : SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) et FPI (Fonds de Placement Immobilier). Les revenus d’une SPICCAV sont imposés comme des revenus de valeurs mobilières et ceux d’un FPI comme des revenus fonciers. Les OPCI ont comme objet principal l’acquisition, la rénovation ou la construction d’actifs immobiliers destinés à la location.

Ils peuvent aussi gérer des produits financiers et acquérir des meubles et des biens d’équipement nécessaires à l’exploitation des immeubles qu’ils détiennent. Les OPCI sont principalement utilisés comme unités de compte dans des contrats d’assurance-vie.

En 2024, les OPCI voient leur popularité croître grâce à leur flexibilité et leur diversification. Les placements en actifs verts et en bâtiments intelligents deviennent des critères de plus en plus prisés par les investisseurs et les assureurs.

Des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) peuvent aussi servir de supports en unités de compte pour des contrats d’assurance-vie. Moins nombreuses que les SCPI (on en dénombre seulement une dizaine), elles sont aussi intégralement investies en immobilier, mais pas seulement physique. Elles peuvent, ainsi, détenir des parts de SCPI, des regroupements (club-deals) d'institutionnels investissant dans les actifs immobiliers ou encore des fonds d'investissement immobiliers (OPCVM ou OPCI).

OPCVM immobiliers, un placement boursier

Pour être considéré comme « immobilier », l’OPCVM doit être majoritairement investi, directement ou par l’intermédiaire d’autres fonds d'investissement immobilier, dans des sociétés cotées en bourse en lien avec le secteur de l’immobilier : des sociétés foncières, telles que les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées, REIT’s à l’international), mais aussi des sociétés de promotion, de construction, ou de services immobiliers. Ces sociétés peuvent être cotées à Paris ou sur des places financières étrangères.

En 2024, les OPCVM immobiliers bénéficient de la digitalisation accrue des transactions boursières et de l'augmentation des placements internationaux. Les investissements dans des sociétés technologiques de l'immobilier et des startups PropTech deviennent des opportunités attractives pour diversifier les portefeuilles.
 

Pour conclure, les fonds d'investissement immobilier offrent une diversité de produits adaptés à différents profils d'investisseurs. En 2024, l'accent est mis sur la durabilité, la technologie et la diversification, rendant ces placements toujours plus attrayants et pertinents.

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