L'année 2023 sera-t-elle une bonne année pour les SCPI ?

Ce mercredi 12 avril 2023, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a été l’invité de l’émission BFM Business, présentée par Guillaume Sommerer. Un échange exclusif pour parler de l'année 2023 pour les SCPI.

L'année 2023 sera t elle une bonne année pour les SCPI ?

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Patrimoine

Parce que l'immobilier reste la pierre angulaire des placements des Français, c'est le cas de le dire, Jonathan Dhiver vient de nous rejoindre le fondateur de Meilleure SCPI.

Bonjour Jonathan

Bonjour Guillaume

Le pierre papier que nous allons parler en l'occurrence. 

Quand nous évoquons en ce moment le marché immobilier, nous sentons une ambiance de crise entre les hausses de taux, le manque d'offres, beaucoup de professionnels qui confesse de plus en plus explicitement et ouvertement une certaine inquiétude pour la suite.

Est-ce que vous ajustez vos scénarios pour les SCPI pour cette année 2023 à mesure que nous avançons dans cette année ?

Quand nous regardons 2022 dans le rétroviseur, c’était une très bonne année, 5,25% de rendement en moyenne pour les pour les SCPI en performance globale et 10 milliards de collecte totalement investis… 

Maintenant que nous avons regardé dans le rétroviseur, c'est le contexte 2023 qu’il faut regarder.

Nous avons une hausse des taux avec les taux de crédit. L'élément favorable dans cela, c'est que le coup de crédit coûte plus cher. De ce fait, vous avez moins de compétition. Il y a moins d'investisseurs qui sont capables de se positionner. Les SCPI, rappelons-le, sont des investisseurs cash, sans condition suspensive de financement. Vous comprenez bien que cela va être un momentum qui va être intéressant. Elles vont donc pouvoir se positionner dans des conditions qui sont intéressantes.

Vous dites que compte tenu de la hausse des taux, ceux qui ne peuvent pas investir à cause de ces hausse de taux dans l'immobilier physique s'intéresseront davantage à la pierre papier à l'immobilier via les SCPI aussi ?

Vous détenez un actif immobilier. Vous détenez un immeuble de bureau. Sur cet immeuble de bureau, avant cette hausse de taux, vous aviez peut-être cinquante ou soixante investisseurs qui étaient capables de se positionner. Aujourd'hui, vous en avez dix qui sont capables de se positionner. Sur ces dix, il y en a trois qui font appel à la dette et qui ne sont pas sûr d'avoir leur crédit.

Vous êtes plus attentif à quelqu'un qui achète cash sans condition suspensive de financement.

Et c'est le cas des SCPI

C'est le cas des SCPI. Cela fait plus de 50 ans qu'elles achètent sans condition suspensive de financement.

C'est cela et en s’endettant assez peu

Elles sont très peu endettées. Elles sont à moins de 20% et à peu près 15% d'endettement, ce qui est tout à fait raisonnable.

Cette hausse de crédit, nous le voyons comme un élément favorable dans la compétition à l'acquisition. C'est un premier point.

Défavorable parce que potentiel de valeurs en baisse. Nous voyons qu’il y a une baisse de valeur potentielle. Nous avons des taux de rendement immobilier qui sont en train de s'apprécier, qui sont en train d'augmenter. C'est plutôt favorable parce que les SCPI, pour ceux qui vont se positionner, ils vont ils vont acheter un rendement immobilier qui va être supérieur.

Parce que nous imaginons que ceux qui achètent aujourd'hui de la pierre et des SCPI vont acheter à prix plus bas peut-être qu'il y a un an parce que les prix baissent un peu. En revanche les loyers sont voire en hausse pour suivre l’inflation.

C'est avec l'indexation exactement. De ce fait, le rendement immobilier, si nous achetons un immeuble de bureau l'année dernière à 5%, peut-être qu’aujourd'hui nous l’achetons à 6 %.

En contrepartie, cela veut dire que vous avez une baisse sur la valeur.

Après, ce dernier point, c'est l'indexation des loyers.

Vous avez acheté votre immeuble de bureau. Votre locataire qui paye un loyer chaque a une indexation. Cette indexation, quand vous regardez l'indice ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), c'est plus de 6 % sur une année.

Concrètement vous avez une certaine forme de protection mais cela a un impact pour locataire.

Le locataire paye un loyer qui est plus important. Dans ce moment de brouillard il y a des éléments qui sont très favorables, il y en a d'autres qu'il faut regarder avec vigilance mais en tout cas, nous pensons que cela reste un momentum intéressant.

Ce genre de phase, ce genre de période, cela peut constituer une opportunité. C'est ce que vous nous dites également. Vous nous direz dans un instant quelles SCPI vous semble les mieux positionnés mais dans l'univers des risques autour des SCPI, nous entendons souvent parler de la liquidité.

Est-ce que vous pensez que malgré tout il pourrait finir par y avoir un problème de liquidité sur certaines SCPI par exemple ? Certaines crises immobilières se sont traduites pour les SCPI par des problèmes de liquidité. Est-ce que vous pensez que le profil de cette crise immobilière ou de cette phase de tension immobilière pourrait pousser ou amener un problème de liquidité ?

Le problème de la liquidité, c'est de pouvoir sortir et de pouvoir vendre ses parts de SCPI.

Le modèle des SCPI a complètement changé en dix ans. La crise de liquidité que les SCPI ont connu dans les années 90 n'arrivera pas de cette manière-là. Elle sera différente.

Aujourd'hui, nous avons un modèle de SCPI qui vous permet, par exemple, d'épargner 50 euros par mois et de réinvestir vos dividendes. Toute cette méthode de souscription permet de renforcer les fonds immobiliers, de renforcer les SCPI et aujourd'hui, il y a certaines SCPI qui ont mis en place des versements programmés et qui ont mis en place ces investissement des dividendes.

Mais nous pouvons vous assurer qu'elles vont être dans des positions à l'acquisition qui vont être très intéressantes parce que sur la liquidité, il n’y aura pas de difficulté.

Aujourd'hui, il y a quelques SCPI sur lesquelles il y a des difficultés de liquidité mais l'immense majorité des SCPI n’ont pas de difficultés.

Comment faisons-nous pour choisir des SCPI en se disant : « si j'investis dans celle-là, je n’aurais pas de problème de liquidité et si j'investis dans telle autre, j'ai un risque un peu plus important ? » Comment faisons-nous ? Est-ce qu'il y a une recette ou une méthode simple ?

Il faut regarder la dynamique de collecte. Est-ce que ma SCPI est dans une bonne dynamique de collecte ? Est-ce qu’elle collecte régulièrement ?

Nous regardons cela trimestre après trimestre au sein de MeilleureSCPI.com. C'est un élément qui qui nous paraît très important.

Ces deux, trois éléments qu’il faut rappeler : 

Le premier élément est que le momentum est excellent. Nous sommes dans l'oeil du cyclone, la BCE vient de lancer un warning sur les fonds immobiliers. Ce warning est, à l'inverse, un momentum très intéressant parce qu’il y a des opportunités sur le marché de l'immobilier d'entreprise.

Le deuxième élément est l'horizon de placement financier.

Les épargnants détiennent leur part de SCPI pour 22,5 années en moyenne. Sur 22,5 années, vous êtes bien d'accord qu'il y a des cycles haussiers des cycles baissiers. Néanmoins quand vous êtes dans une dynamique très long terme, cela vous permet d'encaisser des momentums qui sont difficiles.

Le dernier élément, c'est le sujet des retraites.

Nous sommes d'accord qu'il faut quand même se constituer des revenus pour la retraite, du revenu passif ?

Vous abordez un sujet chaud là. Vous dites que les SCPI peuvent remplacer système de retraite. Non quand même pas ?

Cela peut compléter.

Pour revenir dans le débat sur les retraites, des SCPI …

Cela peut compléter. En tout cas de la retraite complémentaire. Ce n’est pas votre seul retraite mais c'est de la retraite complémentaire.

Après en termes de fiscalité, ce n'est pas le mieux. Sauf si nous démembrons. Il y a des solutions.

Oui, vous pouvez également investir dans les SCPI investies à l'étranger, Guillaume. Vous avez une fiscalité qui est tout à fait adoucie.

Nous avons une auditrice qui nous demande ce qu'elle doit faire au vu du contexte actuel sachant qu'elle détient déjà départ de SCPI. Si je détiens déjà départ est-ce que je dois m'inquiéter de voir la valeur de mes parts baisser avec la baisse des prix de l'immobilier ?

Aujourd’hui, il n’y a pas de signe alarmant. Déjà ce qui est positif, c'est qu'elle détient des parts de SCPI comme un million de Français. Nous pouvons la féliciter.

Nous pensons qu’il y a une logique de diversification. Quand vous détenez des parts de SCPI, il faut être dans un projet de réinvestissement régulier. Si vous voulez être sur un modèle plutôt rassurant, il faut que vous déteniez en vitesse de croisière entre huit et dix SCPI. Vous serez très diversifié. C'est le premier point.

Le deuxième point, c'est de regarder sa répartition géographique. Est-ce que j'ai France ? Etranger ? Est-ce que je suis dans du bureau commerce etc. ? Est-ce que la liquidités de mes parts est bonne ? Et puis le niveau d'endettement.

Deux ou trois noms de SCPI rapidement ? Il nous reste 30 secondes.

Nous aimons bien avoir des petites idées pour vous.

Une SCPI diversifiée qui investit beaucoup dans la péninsule ibérique, la SCPI Elialys. Un rendement de plus de 5% en 2022 donc nous pensons que c'est tout à fait pertinent. Une diversifiée gérée par Advenis REIM.

Une autre SCPI qui vient de se lancer : Epargne Pierre Europe.

Nous sommes vraiment sur le paneuropéen. Un objectif de plus de 5% de rendement en 2022.

Et puis la dernière, pour ceux qui veulent avoir des revenus mensuels, Altixia Cadence XII.

XII pour 12 mois. Chaque mois, des dividendes qui vous sont distribués avec Altixia, diversifiée et en France.

Quelques idées de SCPI que vous avez identifiée avec vos équipes chez MeilleureSCPI.com.

Après, chacun fera son choix, nous sommes d'accord et cela reste de l'ultra diversification bien sûr.

Merci Jonathan de nous avoir accompagné Jonathan Dhiver Meilleure SCPI.