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La SCPI Pierre Capitale a bien résisté en 2020 à la crise liée à la pandémie de la Covid-19

Publié par Jonathan Dhiver le 24 mai 2021 Mis à jour le 27 mai 2024 8 min. de lecture

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La SCPI Pierre Capitale, unique SCPI gérée par la société de gestion Swiss Life AM France, a démontré sa capacité de résilience avec un dividende de 4,05% pour l’année 2020. Malgré un léger recul par rapport à 2018 et 2019 (4,50 %), la SCPI est parvenue à maintenir un rendement supérieur à la barre des 4 %.

Cette performance mérite d’être saluée dans ce contexte de crise liée à la pandémie et témoigne d’un modèle fondé principalement sur un positionnement défensif avec une stratégie d’investissement résolument tournée vers une diversification sectorielle et géographique.

Des fondamentaux solides pour Pierre Capitale pour faire face à une crise sans précédent

Pierre Capitale possède de nombreux atouts : un patrimoine comptant 9 actifs réparti exclusivement en zone euro entre la France et l’Allemagne et constitué récemment, une taille conséquente après seulement trois ans d'existence avec une capitalisation de 95 millions d’euros permettant une bonne mutualisation des risques, 22 locataires aux activités diversifiées engagés sur près de 6 ans en moyenne.

Les confinements et couvre-feux successifs ont entraîné l’arrêt partiel de l’économie sur une partie de l’année 2020. Cette situation pour le moins inédite n’a cependant pas empêché Pierre Capitale d’afficher de bonnes performances, avec un prix de part notamment qui n’a pas encore été réévalué et qui s’établit aujourd’hui à 200 €/part (frais de souscription compris).

SCPI Pierre Capitale : une valeur d’expertise du patrimoine revue à la hausse

Il est vrai que les actifs de services à la personne, notamment l’hôtel et la salle de sport situés à Munich ont logiquement souffert en raison de la situation qui les a contraints à stopper leur activité. Conséquence logique, la valeur d’expertise de ces deux actifs a baissé au global de 7 %.

En revanche, les cinq actifs parisiens du parc immobilier de Pierre Capitale ont particulièrement bien résisté, avec une augmentation de la valeur d’expertise de 6,08 % au global, compensant ainsi la baisse des actifs allemands. En effet, la qualité des adresses à Paris intra-muros a permis de commercialiser les surfaces libérées sur la base de valeurs locatives en hausse : les loyers des arrondissements du Sud de Paris connaissent encore aujourd’hui un rattrapage par rapport à la valeur prime du QCA (quartier centrale des affaires), dépassant désormais 900 € / m². Au global, la valeur d’expertise du parc immobilier a augmenté de 0,93 % en 2020, confortant ainsi la stratégie de diversification typologique de la SCPI Pierre Capitale.

Pierre Capitale a su également accompagner ses locataires les plus en difficulté au cours de cette période. Des annulations de loyer ont été accordées au cas par cas dans l’intérêt des porteurs de parts, afin de permettre aux locataires fragilisés de redémarrer leurs activités dans les meilleures conditions après la crise sanitaire. Toutefois, ceux-ci sont restés marginaux puisqu’ils ne représentent que 3,69 % des loyers quittancés sur 2020.

La configuration géographique mais surtout la forte diversification sectorielle de Pierre Capitale ont joué un rôle amortisseur dans la mutualisation du risque.

Une stratégie fondée sur l’immobilier de bureaux mais aussi de services à la personne

Lancée en février 2017, la SCPI Pierre capitale a fait le choix d’investir principalement en immobilier de bureaux, un secteur profond, en particulier en Europe, dont le cycle est fortement corrélé à la croissance économique (PIB et marché de l’emploi en particulier) mais aussi les services à la personne, à travers l’hôtellerie, la santé ou encore les résidences séniors, des secteurs en croissance du fait de facteurs démographiques ou sociologiques (vieillissement de la population, tourisme, croissance de la consommation…).

Le fonds cible l’Espace Économique Européen (l’Allemagne notamment) et peut bénéficier de la couverture de Swiss Life Asset Managers France, un des leaders de la gestion d'actifs immobiliers en Europe. En s’appuyant sur cinq pôles de gestion (France, Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni et Suisse) et trois zones géographiques, la couverture européenne est complète. Après avoir réalisé ses 5 premières acquisitions dans Paris, Pierre Capitale a réalisé deux investissements à en Allemagne avec un centre de sport haut de gamme en 2017 et un hôtel quatre étoiles en 2018.

De bons indicateurs financiers et immobiliers pour Pierre Capitale

Avec une capitalisation de plus de 95 millions d’euros en fin d’année 2020, Pierre Capitale est une SCPI diversifiée, gérée par une société de gestion qui bénéficie d’une forte notoriété. Au global, la collecte de la SCPI a collecté un peu plus de 15 millions d’euros au cours de l’année 2020.

Le nombre d’associés a quant à lui augmenté de 47 % en l’espace d’un an pour atteindre aujourd’hui 317 associés. La qualité de son patrimoine et de ses locataires lui a permis de conserver un taux d’occupation financier (TOF) excellent, supérieur aux 90 % ainsi qu’un très bon taux d’occupation physique, à hauteur de 95,93 %.

Avec un taux d’encaissement des loyers tout au long de l’année avoisinant les 80 % en moyenne (baisse conjoncturelle au deuxième trimestre), Pierre Capitale a bien traversé cette crise.

Le rendement immobilier moyen s’élève à 5,46% sur l’ensemble du patrimoine de la SCPI.

Pierre Capitale a réalisé une seule acquisition cette année, en France, avec un rendement de 8,37%, venant ainsi témoigner de l’importance accordée à la solidité des rendements avant de procéder à une acquisition.

L’actif a été acquis au quatrième trimestre dans la communauté d’agglomérations de Cergy-Pontoise, dans le parc d’activités dédié aux hautes technologies. Le site, d’une surface de plus de 12 052 mètres carrés, est loué à Idemia, acteur mondial dans le domaine de l’identité et de la sécurité, dans le cadre d’un bail de 12 ans.

Avec Pierre Capitale, je crée mon épargne sur-mesure

Pierre Capitale offre une grande souplesse dans ses conditions d'accessibilité. En effet, la SCPI offre une multitude de solutions pour y investir : à crédit, en démembrement, en versements programmés mais aussi en assurance-vie à travers les contrats Swiss Life.

Elle s’adapte donc aux besoins des différents investisseurs. Pour être accessible au plus grand nombre, la société de gestion a orchestré début d’année 2020 la division du prix de la part. Depuis le 2 janvier dernier, le prix de souscription de Pierre Capitale est passé de 1 000 € à 200 €.

Cinquième SCPI du marché à obtenir le précieux sésame du label ISR

Quelques mois après l’éligibilité des SCPI au label ISR, la SCPI Pierre Capitale a obtenu le convoité label ISR. Cette thématique était déjà inscrite dans l’histoire de Swiss Life AM France comme nous pouvons le voir dans la frise ci-dessous :

La SCPI cherche à mesurer et optimiser les impacts extra-financiers de ses actifs en considérant les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de bonne gouvernance) dans sa politique de gestion afin de contribuer vertueusement à une dynamique de développement durable.

Pierre Capitale adopte ainsi une approche “Best in Progress” avec un système de notation qui vise au moins 90 % des actifs en valeur. L’ensemble des actifs dont la note est inférieure à la note seuil font l’objet d’un plan d’amélioration à 3 ans. Les équipes assurent ensuite la mise en œuvre du plan et le suivi.

Une méthodologie d’analyse et d’évaluation ESG des actifs immobiliers a ainsi été mis en à partir de la pondération des critères suivants :

Swiss Life AM France, un leader de la gestion d’actifs immobiliers en Europe

Pour rappel, Swiss Life Asset Managers, c’est aujourd’hui 55,7 milliards d’euros d’encours gérés, avec une qualité de signature qui n’est plus à démontrer. Ce sont 1 700 professionnels ainsi qu’une présence accrue en Allemagne via les filiales Corpus Sireo et BEOS, comptant ainsi sur le territoire germanique plus de de 600 professionnels répartis sur 9 sites distincts.

Par ailleurs, la société de gestion a été un précurseur et un leader des OPCI, grand public (SwissLife Dynapierre) mais surtout professionnels en France. Son expertise intervient sur toute la chaîne de production : de la gestion de fonds et de portefeuilles à la gestion locative et technique en passant par l’investissement et l’asset management.

Un objectif de rendement supérieur à 4 % pour 2021

Swiss Life AM France s’est fixé un objectif supérieur à la barre des 4 % pour sa SCPI Pierre Capitale en 2021.

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Type de support SCPI Société Civile de Placement Immobilier	Catégorie Diversifiée SCPI de rendement	Minimum de souscription 1 part 205.00 €
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