Loger ses parts de SCPI dans une SCI à l’Impôt sur les Sociétés

Les revenus distribués par les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont taxés au Taux Marginal d’Imposition (TMI) de l’associé majoré des prélèvements sociaux. Il est possible d’optimiser cette fiscalité en logeant ses parts dans une SCI (Société Civile Immobilière) quand elles ont opté pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cette solution peu connue est intéressante.

Les SCPI détenues en direct sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers

Les revenus issus de biens locatifs détenus en direct, ou via des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), sont fiscalisés au Taux Marginal d’Imposition (TMI) de l’investisseur majoré des prélèvements sociaux (17,2 % en 2023). Ainsi, selon la tranche d’imposition, le taux d’imposition des revenus peut aller de 28,2% (pour un TMI à 11%) à 62,2% (pour un TMI à 45 %). L’imposition finale peut encore être majorée de 3 à 4 % lorsque la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) s’applique.

La fiscalité des SCI soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Contrairement aux SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) où chaque associé est fiscalisé comme s’il détenait les immeubles en direct. Pour les SCI à l’Impôt sur les Sociétés, la société est fiscalisée (et non l’investisseur). Les bénéfices inférieurs à 38 120 euros sont imposés à 15 % (28 % au-delà de ce montant). 

Vous avez aussi la possibilité d’imputer davantage de charges à l’IS qu’à l’IR : par exemple, les frais de souscription (payés à la revente des parts). 

Si la société vous verse des dividendes vous serez imposé sur ces derniers. Dans ce cas, ils sont soumis à la Flat-Tax (aussi appelé PFU, pour Prélèvement Forfaitaire Unique) au taux global de 30 % (incluant 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux). Finalement, après application des taux de 15 % puis 30%, la fiscalité des revenus perçus par la SCI à l’IS atteint 40,5 %.

L’option pour l’IS est intéressante si votre TMI dépasse 30 %. En effet, si on ajoute au TMI les prélèvements sociaux de 17,2 % votre imposition totale peut atteindre 47,2 % Voire 3 à 4 % de plus si vous êtes soumis à la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR). 

A noter : dans une SCI imposée à l’IS vous pouvez percevoir vos revenus, à la carte, quand vous en avez besoin. Pour échapper à la Flat-Tax, vous pouvez les conserver sur un compte courant d’associé pendant une durée illimitée. En effet, les sommes prélevées sur ce compte ne sont pas fiscalisées.

Loger ses parts de SCPI dans une SCI à l’IS

Le plus courant est de détenir ses parts de SCPI en direct. Toutefois, vous avez la possibilité de les loger dans une SCI à l’IS. Cela vous permet de neutraliser la fiscalité, peu favorable à l’investisseur appliqué sur les revenus fonciers. La SCI est aussi le véhicule idéal pour transmettre vos parts progressivement à vos enfants. Vous optimisez ainsi l’abattement de 100 000 euros tous les 15 ans applicables sur les droits de donation. 

Cependant, soyez vigilant. Créer une SCI uniquement dans le but d’y loger des parts de SCPI de rendement peut être considéré comme un abus de droit par l’administration fiscale. Aussi, il est conseillé d’utiliser une SCI préexistante. 

L’imposition des plus-values 

La fiscalité des plus-values est souvent un inconvénient dans une SCI soumise à l’IS. En effet, les amortissements pratiqués (répartition de la valeur d’un actif sur sa durée théorique d’utilisation) sont déduits du prix d’achat. Cela majore considérablement la plus-value de cession déterminée en faisant la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. Cet inconvénient n’existe pas avec les SCPI. En effet, les parts détenues en pleine propriété ne s’amortissent pas.

À lire également : 

• Guide 2023 : Tout savoir sur le démembrement en SCPI
• Faire fructifier ses dividendes en diffusant la SCPI
• Répartition dans le temps des dividendes SCPI : la fréquence
• Au-delà des frontières : La SCPI PFO capte les opportunités européennes