Le point de la semaine #36 - Focus sur les performances des OPCI Grand Public en 2018

Chaque semaine, Jonathan Dhiver revient en vidéo sur l'univers de la Pierre-Papier. Cette semaine, le fondateur de MeilleureSCPI.com revient sur les performances des OPCI Grand Public en 2018.

LE POINT DE LA SEMAINE #36

Bonjour à toutes et à tous,

Je suis ravi de vous retrouver pour ce nouveau point de la semaine.

Dernièrement, je vous parlais des performances des SCPI de rendement pour le troisième trimestre 2019. Cette semaine, je vous propose qu’on s’arrête sur une autre forme de pierre-papier, vous devez connaître sans doute, les OPCI Grand Public.

Les OPCI Grand Public sont les organismes de Placement collectif en Immobilier, et on va vous rappeler les chiffres de l’année 2018.

Ce qu’il faut savoir c’est que les OPCI sont généralement comparés aux SCPI parce que leur fonctionnement sous-jacent est le même, mais les OPCI se rapprochent davantage pour nous d’un fond de type CICAV, FCP. Il faut savoir qu’un OPCI est comme une SCPI gérée par une société de gestion de portefeuille qui est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Les OPCI sont composés d’actifs immobiliers, 51% minimum, de valeurs mobilières 44% maximum et également de liquidité.

Vous avez une poche de liquidité qui est intéressante dans l’OPCI, qui existe et qui permet d’avoir une liquidité techniquement un peu meilleure que les SCPI.

En 2018, 18 OPCI dont 5 OPCI de bureaux, 5 OPCI spécialisés puis 8 OPCI diversifiés, qui sont gérés par 12 sociétés de gestion qui principalement gèrent des SCPI. Cela correspond à 555 immeubles qui sont gérés sur 2,4 millions de mètres carrés. C’est 15 milliards d’actifs nets donc c’est à peu près un quart de la valeur des actifs nets des SCPI. Et en termes de répartition, ce qu’on peut dire c’est qu’il y a 52% en bureaux, 42% diversifiés et 6% en spécialisés.

Pour synthétiser les performances des OPCI Grand Public par rapport aux marchés, je vous propose en premier lieu de s’intéresser à la collecte brute : 2,23 milliards d’euros pour l’année 2018. On aura les chiffres 2019 courant février. Cela correspond à peu près à plus de 100 millions par OPCI en termes de collecte. Pour être précis, c’est 120 millions de collecte nette et donc c’est un montant quand même significatif.

Enfin, c’est important de rappeler, les OPCI comptabilisent 3,4 millions de frais de commission sur le marché parce qu’il y a une commission qui est acquise à l’OPCI. Chaque année, on va revenir sur ces éléments qui sont importants.

Concernant l’endettement, pour rappel, vous savez que l’endettement des SCPI c’est environ 15% au 31 décembre 2018. Sans doute qu’en 2019, cela augmentera un petit peu également. Pour les OPCI, on est sur un taux d’endettement moyen si on pondère sur l’actif net. La même méthodologie que ce qu’on fait sur les SCPI, on est à 25%. Vous voyez que sur l’OPCI, le taux d’endettement est plus important.

Sur les 18 OPCI, 50% : un  taux d’endettement qui est nul ; 4% : un taux d’endettement qui est supérieur à 20%.

C’est vraiment important, quand vous investissez dans un OPCI, regardez comme sur les SCPI, l’endettement parce que l’endettement d’un fond c’est important pour la pérennité du fond.

Ce qu’on peut dire également, quand on est sur la masse globale, sur des chiffres un peu globaux, le résultat net c’était 169 millions d’euros sur la capitalisation globale et 168 millions de distribution. Vous voyez qu’il y a un ratio résultat net sur distribution de 99,6% ; cela veut dire que les gérants ont distribué moins que les résultats.

En tout cas, les OPCI c’est vraiment un outil pour investir généralement dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, on était vraiment heureux de vous présenter le fonctionnement.

Il faut savoir qu’il y a des avantages parce que cela permet d’accéder à la pierre-papier dans un contrat d’assurance-vie, néanmoins, il y a aussi des inconvénients parce que la visibilité est pour nous, vraiment moins bonne que sur les SCPI.

Pour les SCPI, vous savez où trouver tous les actifs, vous avez vraiment une information régulière. Vous pouvez participer aux assemblées générales. Sur un OPCI, ce n’est pas le cas.

On est vraiment dans une logique de fond immobilier, de portefeuille, dans le cadre d’une assurance-vie, mais cela peut quand même présenter aussi un intérêt parce que vous pouvez avoir des fonds de poche financière, peut comporter des foncières cotées. C’est vraiment intéressant parce que c’est une performance, quand on regarde sur les 40 dernières années, qui est tout à fait satisfaisante.

On vous souhaite à toutes et à tous bien évidemment un excellent week-end. Profitez bien de vos familles et de vos proches. Noël et les fêtes arrivent prochainement. Je vous souhaite plein de bonnes choses et on vous dit bien évidemment à la semaine prochaine.

Merci !

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