Fonds immobiliers mondiaux : impossible en France ?

La France peut-elle développer des Fonds Immobiliers Mondiaux ?

La pierre-papier se porte bien en France et la montée en puissance de ce type de placement reflète la confiance qu’accordent les épargnants à ce placement. Pourtant, la stratégie internationale des fonds immobiliers français est balbutiante. Comment l’expliquer ?

• Fonds immobiliers mondiaux : une invention américaine
• Les 4 piliers des fonds immobiliers mondiaux
• Mieux connaître les marchés locaux 

En fort développement depuis quelques années, les fonds immobiliers sont apparues comme une véritable arme anti-crise, servant un rendement de l’ordre de 5% annuels quand celui des actions s’effondrait. Pourtant, les foncières cotées françaises restent encore des nains face à leurs grands frères, les REITs, qui bénéficient d’une emprise mondiale.

Fonds immobiliers mondiaux : une invention américaine

Le régime des REITs (Real Estate Investment Trusts) a été créé par le Congrès américain dans les années 1960. L’objectif ? Offrir aux investisseurs individuels les mêmes opportunités d’investissement en immobilier que les investisseurs institutionnels. Pour bénéficier de ce statut, une entreprise devait initialement tirer la plupart de ses revenus de ses actifs immobiliers et redistribuer au moins 95% de son résultat net. En contrepartie, ses bénéfices n’étaient pas imposés.

Progressivement, ce régime a été adouci pour permettre à l’investissement immobilier de se développer dans un contexte où les rendements immobiliers sont moins élevés que ceux des activités opérationnelles comme l’industrie ou les services. Et peuvent, à ce titre, faire l’objet d’une fiscalité plus conciliante. Dans les années 1980, la définition des actifs gérés a été élargie aux activités liées directement ou indirectement à l’immobilier (énergie, télécommunications…). Puis, vers la fin des années 1990, le seuil de redistribution a été abaissé de 95% à 90%. Dans les faits, les REITs redistribuent aujourd’hui généralement l’intégralité de leur résultat pour bénéficier d’une transparence fiscale totale.

Les 4 piliers des fonds immobiliers mondiaux 

On le voit, la fiscalité est un élément fondateur du régime des REITs et c’est ce qui leur permet d’atteindre aujourd’hui une capitalisation de plusieurs centaines de milliards de dollars avec près de 200 véhicules d’investissement. Mais, au-delà de son attractivité, c’est la stabilité de cette fiscalité qui fait la grande force des fonds immobiliers mondiaux. Or, c’est là que le bât blesse dans l’Hexagone. La fiscalité change à un rythme annuel, voire infra-annuel si on tient compte du cycle budgétaire. De quoi décourager même les investisseurs étrangers les plus téméraires.

Autre différence de taille par rapport à la France : un REIT n’a pas besoin d’être coté. Il peut aussi détenir différents types d’actifs. On distingue ainsi traditionnellement entre les Equity REITs, qui achètent de l’immobilier en direct, et les Mortgage REITs, qui détiennent des créances immobilières. La nature des actifs détenus est également très vaste : des immeubles, certes, mais aussi des réseaux électriques, des panneaux solaires, des antennes relais, des centres de données, des forêts… C’est le quatrième pilier des REITs : une forte spécialisation.

Mieux connaître les marchés locaux

Certains acteurs français commencent de développer une stratégie internationale. Pour autant, peu nombreux sont ceux qui se risquent en-dehors des frontières de l’Europe. Il faut dire qu’à l’aversion au risque des gérants s’ajoute une méconnaissance de chaque marché local. Or, entre acheter un immeuble de bureaux à Francfort et acquérir une ferme solaire en Asie, il y a un monde. Pour s’internationaliser davantage, les fonds immobiliers français vont donc devoir suivre l’exemple de leurs cousins américains en construisant des équipes compétentes et spécialisées sur les différentes zones géographiques.

Dans les différents baromètres et notes de conjoncture, les observateurs se préoccupent souvent de savoir si la France est une cible pour les investisseurs mondiaux. Et si le monde était une cible de choix pour les investisseurs français ? A bon entendeur.