SCPI et succession : Comment valoriser une part transmise ?

Comprendre la valorisation d'une SCPI en cas de transmission

La valorisation d'une part de SCPI dans le cadre d'une donation ou d'une succession soulève des enjeux patrimoniaux importants. Qu’il s’agisse d’anticiper une transmission ou de régler une succession, il est essentiel d’évaluer avec précision la valeur des parts, en tenant compte des spécificités liées à leur nature : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit.

La fiscalité applicable aux transmissions repose en grande partie sur cette valorisation, ce qui en fait un sujet incontournable pour les épargnants et les conseillers en gestion de patrimoine.

La valeur retenue pour la donation ou la succession

En pleine propriété : la valeur de retrait comme référence

Lorsqu’une part de SCPI est transmise en pleine propriété, c’est la valeur de retrait qui fait foi. Il s’agit du prix auquel un associé peut sortir de la SCPI, c’est-à-dire :

Valeur de retrait = Prix de souscription – Frais de souscription

Par exemple, une SCPI dont le prix de souscription est de 250 € et les frais de 10 % aura une valeur de retrait de :

250 € – (10 % x 250 €) = 225 €

Pour les SCPI Sans Frais comme Iroko ZEN la valeur de retrait = valeur de souscription.

C’est cette valeur qui est utilisée comme base pour calculer les droits de donation ou les droits de succession.

Cette approche repose sur la liquidité réduite du placement et reflète la réalité économique des conditions de cession.

En démembrement : une estimation basée sur l’usufruit et la nue-propriété

Lorsqu’une part est détenue en démembrement (nue-propriété ou usufruit), la valorisation dépend de la répartition économique entre les deux droits. Il convient d’estimer la valeur de la nue propriété. 

La valorisation des parts démembrées repose sur une estimation de la valeur totale, souvent suivie sur des plateformes comme Monujo, qui permettent un suivi en temps réel des parts de SCPI en nue-propriété.

Pourquoi cette méthode de valorisation est acceptée ?

La méthode basée sur la valeur de retrait est considérée comme réaliste et pragmatique. Elle permet d’éviter des surestimations fiscales, en cohérence avec la nature spécifique des parts de SCPI :

• Faible liquidité
• Frais de cession
• Délais de retrait
• Marché secondaire souvent peu actif

Cette valorisation est également sécurisée d’un point de vue fiscal, dans la mesure où elle s’appuie sur une pratique admise par l’administration (Doctrine BOFIP – BOI-ENR-DMTG-10-10-20-20).

Quel impact sur les droits de donation ou de succession ?

La base imposable étant réduite par l’application de la valeur de retrait ou d’une estimation en démembrement, cela permet de :

• Réduire les droits à payer
• Optimiser la transmission
• Structurer un patrimoine en limitant l’impact fiscal

Les abattements légaux (par exemple 100 000 € en ligne directe tous les 15 ans) s’appliquent ensuite à cette base.

Focus sur les outils d’estimation : Monujo, un suivi innovant

La plateforme Monujo permet aux porteurs de parts de SCPI de suivre :

• La valeur estimée de leurs parts, y compris en nue-propriété
• Les mouvements de valorisation
• La liquidité du marché secondaire

C’est un outil précieux pour les transmissions complexes, notamment en présence de plusieurs démembrements ou de donations étalées.

Les points de vigilance à retenir

Avant de transmettre des parts de SCPI, plusieurs points doivent être pris en compte :

• La nature de la détention : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit
• L’estimation à jour de la valeur (via la société de gestion ou un outil externe)
• Le choix du moment de la transmission (notamment en fonction des valeurs d’expertise)
• Le recours possible à un conseiller en gestion de patrimoine pour arbitrer entre donation, succession ou démembrement

Avantages et limites de la valorisation SCPI dans les transmissions

Points clés à retenir

• La valeur de retrait est la base pour les transmissions en pleine propriété.
• En démembrement, la valorisation repose sur un barème fiscal ou des estimations économiques.
• Des outils comme Monujo facilitent le suivi précis des valeurs.
• La transmission de parts de SCPI peut permettre une optimisation patrimoniale efficace.

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