Quelle est la différence entre SCI et SCPI ? Guide 2024

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile constituée pour la gestion et l'acquisition d'un ou plusieurs biens immobiliers. Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), quant à elle, est une société de gestion qui collecte les fonds des investisseurs pour les investir dans un parc immobilier. En 2024, avec l'évolution des régulations et la diversification des options d'investissement, il est crucial de comprendre les différences entre ces deux outils patrimoniaux pour faire un choix éclairé. Cet article répond à cette question et examine les avantages et inconvénients de chaque solution.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une société qui permet à plusieurs personnes de posséder un bien immobilier commun. La SCI permet une gestion souple et personnalisée de l'immobilier, car chaque associé participe à la prise de décision. En 2024, les SCI sont de plus en plus utilisées pour optimiser la transmission de patrimoine familial, grâce à des dispositifs fiscaux avantageux qui ont été renforcés pour encourager la détention immobilière longue durée. La SCI est souvent utilisée pour acquérir un bien immobilier, en particulier pour la gestion d'un patrimoine familial. Les associés peuvent ainsi profiter de revenus locatifs sans avoir à gérer directement l'immobilier. C’est un outil patrimonial de transmission familial très fréquemment utilisé.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier gérée par une société de gestion qui collecte les fonds des investisseurs pour les investir dans un parc immobilier. La SCPI peut investir dans différents types d'immobilier, comme des bureaux, des locaux commerciaux ou des logements (SCPI logement). En 2024, les SCPI continuent de se diversifier en intégrant des actifs immobiliers à l'international et en se concentrant sur des thématiques spécifiques comme l'immobilier vert ou les résidences seniors, offrant ainsi des opportunités d'investissement plus ciblées. Les investisseurs peuvent ainsi investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens immobiliers. La SCPI permet également une diversification des investissements.

Les avantages et inconvénients de la SCI

Les avantages de la SCI

• La gestion souple de l'immobilier, car chaque associé participe à la prise de décision
• La SCI permet une transmission facile de l'immobilier entre les associés
• En 2024, la fiscalité avantageuse pour les SCI a été renforcée, notamment pour les transmissions intergénérationnelles, permettant de bénéficier de réductions d'impôts sur les donations et successions.

Les inconvénients de la SCI

• La gestion de l'immobilier peut être chronophage pour les associés
• La SCI peut être soumise à des formalités administratives et fiscales importantes
• Les réformes fiscales de 2024 imposent désormais des obligations comptables plus strictes pour les SCI, augmentant ainsi la complexité de leur gestion.
• La SCI peut être soumise à des conflits entre les associés en cas de désaccord sur la gestion de l'immobilier

Les avantages et inconvénients de la SCPI

Les avantages de la SCPI

• La SCPI permet un investissement dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens immobiliers
• En 2024, les SCPI offrent des solutions d'investissement accessibles dès 50 € par mois, avec des options de souscription en ligne facilitée, comme celles proposées par des SCPI telles que Cristal Rente.
• La SCPI est gérée par une société de gestion professionnelle, ce qui permet une gestion passive pour l'investisseur

Les inconvénients de la SCPI

• Les investisseurs n'ont pas de contrôle direct sur les investissements immobiliers, néanmoins, les associé(e)s ont la possibilité de voter en assemblées générales.
• La SCPI peut être soumise à des frais de gestion importants
• En 2024, la rentabilité des SCPI peut être impactée par les nouvelles régulations européennes qui imposent des critères ESG (environnementaux, sociaux, et de gouvernance) plus stricts, ce qui peut limiter certaines opportunités d'investissement.

Comparaison entre SCI et SCPI

Comparaison en termes de gestion

La SCI permet une gestion personnalisée de l'immobilier, avec une participation active des associés. La SCPI, quant à elle, est gérée par une société de gestion professionnelle, avec une gestion plus passive pour l'investisseur.

Comparaison en termes de rentabilité

La SCI permet une rentabilité plus importante pour l'investisseur, car il peut bénéficier des revenus locatifs sans avoir à payer des frais de gestion importants. La SCPI, en revanche, permet une diversification des investissements immobiliers, ce qui peut limiter le risque de perte de capital.

Comparaison en termes de risque

La SCI permet une gestion personnalisée de l'immobilier, ce qui peut limiter les risques pour les associés. La SCPI, quant à elle, est gérée par une société de gestion professionnelle, ce qui peut limiter le risque de perte de capital pour l'investisseur.

En 2024, la stabilité des investissements en SCPI pourrait être renforcée par des nouvelles régulations visant à protéger davantage les investisseurs contre les fluctuations extrêmes des marchés immobiliers.

Tableau récapitulatif : SCI vs SCPI en 2024

Conclusion

En conclusion, la SCI et la SCPI sont deux options pour l'investissement immobilier, chacune avec ses avantages et inconvénients. En 2024, il est essentiel de tenir compte des évolutions fiscales et des nouvelles régulations pour faire un choix éclairé entre ces deux structures. La SCI permet une gestion personnalisée de l'immobilier, avec une participation active des associés, tandis que la SCPI permet une gestion passive pour l'investisseur, avec une diversification des investissements immobiliers. Le choix entre les deux options dépend des objectifs d'investissement et des préférences personnelles de chaque investisseur.

À lire également : 

SCI à l'IS ou à l'IR : Comment faire le bon choix ?

La Pierre-Papier : différences entre les différents fonds ?