Qu’appelle-t-on SCPI à capital fixe ?

Qu'est-ce qu'une SCPI à capital fixe ?

Une SCPI à capital fixe est une Société Civile de Placement Immobilier dont le capital ne peut évoluer qu'à certaines conditions. Contrairement aux SCPI à capital variable, où les investisseurs peuvent souscrire ou revendre des parts librement selon les flux d’investissement, les SCPI à capital fixe ne permettent d’augmenter le capital que lors d’augmentations de capital définies par la société de gestion.

Comment fonctionne une SCPI à capital fixe ?

Augmentations de capital encadrées

Une SCPI à capital fixe peut accroître son capital uniquement lors d’opérations spécifiques, validées par l’Assemblée Générale des associés. Lorsqu’une augmentation de capital est ouverte :

• Un montant précis est défini par la société de gestion.
• Les nouvelles parts sont émises à un prix fixé.
• Une période limitée est établie pour souscrire à ces nouvelles parts.

Hors de ces périodes, l’acquisition de parts ne peut se faire qu’en rachetant celles d’un autre associé sur le marché secondaire.

Un marché secondaire structuré

En l’absence de création continue de nouvelles parts, la revente des parts passe par un marché secondaire où l’offre et la demande déterminent le prix d’échange. Deux modes de cession sont possibles :

• Système à prix fixé : Le vendeur définit un prix, et un acheteur peut se positionner.
• Système d’enchères : Les ordres d’achat et de vente sont regroupés, et les transactions sont réalisées au meilleur équilibre possible.

Avantages et inconvénients des SCPI à capital fixe

Avantages

✅ Meilleur contrôle de la valorisation des parts : Le prix des parts peut mieux refléter la valeur du patrimoine immobilier détenu.

✅ Stabilité du capital : Moins de fluctuations liées aux souscriptions et rachats permanents.

✅ Possibilité de bénéficier de décotes sur le marché secondaire : Certaines parts peuvent être acquises à un prix inférieur à la valeur estimée du patrimoine.

Inconvénients

❌ Moins de liquidité : La vente des parts dépend de la présence d’acheteurs sur le marché secondaire.

❌ Accès restreint lors des augmentations de capital : Une nouvelle souscription est possible uniquement lors d’opérations spécifiques.

❌ Prix des parts variable : Contrairement aux SCPI à capital variable où le prix est encadré, il peut y avoir des écarts importants sur le marché secondaire.

Différences entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable

Exemple de SCPI à capital fixe

Un exemple de SCPI à capital fixe est Ficommerce, une SCPI spécialisée dans l’immobilier commercial. Sa dernière augmentation de capital a permis aux investisseurs d’acquérir de nouvelles parts à un prix fixé par la société de gestion. En dehors de cette période, l’achat et la vente des parts se font sur le marché secondaire, avec des variations de prix en fonction de l’offre et de la demande.

Pourquoi choisir une SCPI à capital fixe ?

Investir dans une SCPI à capital fixe est intéressant pour ceux qui recherchent :

• Un investissement immobilier indirect avec une valorisation plus transparente du prix des parts.
• Une opportunité d’acheter des parts avec une possible décote sur le marché secondaire.
• Une stabilité du capital qui limite les variations dues aux souscriptions et rachats fréquents.

Cependant, la liquidité moindre et l’accès restreint aux nouvelles parts peuvent être des freins pour certains profils d’investisseurs.

Conclusion

Les SCPI à capital fixe se distinguent par leur mode de fonctionnement structuré, avec un capital qui évolue uniquement lors d’augmentations spécifiques. Ce modèle permet une valorisation plus cohérente des parts mais présente une liquidité plus réduite par rapport aux SCPI à capital variable. Il est donc essentiel d’évaluer ses objectifs d’investissement avant d’opter pour ce type de SCPI.

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