Pourquoi opter pour la donation en nue-propriété pour ses enfants ?

La transmission du patrimoine est une préoccupation majeure pour de nombreux parents. Un moyen efficace et souvent sous-estimé pour réaliser cet objectif est la donation en nue-propriété. Ce type de donation présente de nombreux avantages, mais il est important de bien comprendre son fonctionnement avant de se lancer.

Comprendre la nue-propriété

La propriété d'un bien peut être divisée en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété.

L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire est le détenteur du droit sur le capital du bien. En d'autres termes, il en est le propriétaire latent. Lorsque l'usufruit se termine (à la mort de l'usufruitier, par exemple), le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Les avantages de la donation en nue-propriété

La réduction des droits de donation

Un des avantages notables de la donation en nue-propriété est la réduction des droits de donation. En effet, les droits à payer sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien. Cela peut représenter une économie significative.

La préservation de l'usufruit pour le donateur

Autre avantage important, le donateur conserve l'usufruit du bien. Il peut donc continuer à l'utiliser ou à percevoir des revenus locatifs (loyer ou dividende des SCPI) s'il s'agit d'un bien immobilier ou de fonds immobilier type SCPI, par exemple. C'est une manière de transmettre son patrimoine tout en préservant sa qualité de vie.

L'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Lorsqu'un bien est donné en nue-propriété, il est exclu de l'assiette de l'IFI du nu-propriétaire. Cela peut permettre d'optimiser la gestion de son patrimoine et de réaliser des économies d'impôt.

Ce qu’il faut savoir en 2025 : Evolutions récentes favorables

En 2025, les récentes mesures fiscales continuent de favoriser la donation en nue-propriété :

• Revalorisation des abattements fiscaux : Le projet de loi de finances 2025 prévoit une indexation des abattements sur l'inflation, renforçant l’attractivité de la transmission en nue-propriété.
• Encouragement à la transmission anticipée : Dans un contexte de vieillissement démographique, l’État continue d’inciter à la transmission anticipée du patrimoine pour faciliter la circulation des actifs entre générations.
• Clarté renforcée sur la fiscalité de la nue-propriété de parts de SCPI : Une nouvelle instruction fiscale a précisé les conditions de valorisation des parts en nue-propriété, offrant davantage de sécurité juridique aux donateurs.

Peut-on donner l’usufruit à un de ses enfants ?

Oui, il est tout à fait possible de donner l’usufruit d’un bien à l’un de ses enfants, même si cette démarche est moins courante que la donation de la nue-propriété. Il s’agit alors d’une donation d’usufruit temporaire ou viager, selon la volonté du donateur.

Ce type de donation peut être intéressant dans le cadre d’une stratégie de transmission progressive, notamment si un enfant est en situation de précarité ou souhaite exploiter le bien (louer ou y habiter). Toutefois, il convient d’être bien conseillé, car la donation d’usufruit seul ne permet pas une transmission définitive du capital, le donateur conservant la nue-propriété. De plus, elle peut avoir des conséquences fiscales et patrimoniales spécifiques, notamment en matière d’IFI ou de responsabilité d’entretien du bien.

Un exemple de donation en nue-propriété

Prenons l'exemple d'un couple ayant deux enfants et possédant une maison d'une valeur de 500 000 euros. Ils décident de donner la nue-propriété de cette maison à leurs enfants tout en conservant l'usufruit. Si l'âge des parents est de 70 ans, la valeur de la nue-propriété est de 60 % de la valeur totale du bien, soit 300 000 euros. Les droits de donation seront donc calculés sur cette base et non sur les 500 000 euros.

Tableau récapitulatif des avantages de la donation en nue-propriété

Conclusion : une stratégie patrimoniale toujours d’actualité en 2025

En résumé, la donation en nue-propriété est un excellent outil de planification successorale. Elle permet de transmettre son patrimoine à ses enfants tout en réduisant les droits de donation, en conservant l'usage et les revenus du bien et en optimisant sa fiscalité. En 2025, grâce à un environnement fiscal toujours favorable et des précisions administratives récentes, cette stratégie demeure l'une des plus efficaces pour transmettre son patrimoine intelligemment.

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