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Performance des SCPI : quelles sont les composantes clés ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) représentent un moyen intéressant pour investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement des biens immobiliers. La performance d'une SCPI est essentielle pour les investisseurs, et elle se compose de plusieurs éléments. Dans cet article, nous allons examiner les composantes de cette performance, notamment la distribution locative issue des loyers, la distribution de plus-value potentielle et le report à nouveau.
La distribution locative issue des loyers
La distribution de plus-value potentielle
Le report à nouveau
La revalorisation du prix de la part
Exemple chiffré d'une SCPI performante
La distribution locative issue des loyers, le coeur de de la performance
La performance d'une SCPI dépend en grande partie des revenus générés par les biens immobiliers qu'elle détient. Ces revenus proviennent principalement des loyers perçus par la SCPI.
Le taux d'occupation financier (TOF)
Le taux d'occupation financier est un indicateur clé SCPI pour évaluer la performance d'une SCPI. Il représente le pourcentage des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers théoriques si tous les biens étaient loués. Un TOF élevé témoigne d'une bonne gestion des biens immobiliers et d'une forte demande locative.
Les revenus locatifs
Les revenus locatifs constituent la majeure partie des rendements distribués aux associés d'une SCPI. Ces revenus dépendent de la qualité des locataires, du niveau des loyers pratiqués et de la durée des baux. Ils sont indiqués dans les bulletins trimestriels des SCPI.
La distribution de plus-value potentielle
Outre les revenus locatifs, la performance d'une SCPI est également influencée par la valorisation de son patrimoine immobilier.
Valorisation du patrimoine immobilier
La valorisation du patrimoine immobilier est un élément clé de la performance d'une SCPI. Elle dépend de la qualité des biens détenus, de leur emplacement et de l'évolution du marché immobilier. Une hausse de la valeur des biens immobiliers peut générer une plus-value lors de la revente des actifs, ce qui augmentera la performance globale de la SCPI.
Stratégie d'investissement
La stratégie d'investissement de la SCPI a un impact direct sur sa performance. Une SCPI axée sur la diversification géographique et sectorielle sera en mesure de saisir les opportunités de croissance et de mieux résister aux fluctuations du marché.
Le report à nouveau
Le report à nouveau est une partie des bénéfices non distribués aux associés et conservés par la SCPI. Il permet de lisser les revenus dans le temps et d'assurer la pérennité des distributions aux associés.
La revalorisation du prix de la part, l’appréciation du patrimoine globale du fonds immobiliers
La revalorisation du prix de la part constitue également un élément important de la performance d'une SCPI. Elle représente la variation du prix de la part d'une SCPI sur une période donnée, généralement exprimée en pourcentage. Cette revalorisation traduit la capacité de la SCPI à créer de la valeur pour ses associés, en plus des revenus locatifs et des plus-values potentielles.
La revalorisation du prix de la part est influencée par plusieurs facteurs, dont :
- La valorisation du patrimoine immobilier, qui se répercute sur la valeur de la part. Une augmentation de la valeur des actifs immobiliers se traduira généralement par une hausse du prix de la part.
- Les performances financières de la SCPI, notamment les revenus locatifs et les plus-values réalisées. Des performances financières solides et régulières peuvent contribuer à une revalorisation du prix de la part.
- A noter qu’un élément supplémentaire peut être intégré pour les SCPI à capital fixe. La demande pour les parts de SCPI. Une demande soutenue et croissante peut entraîner une hausse du prix de la part, tandis qu'une baisse de la demande peut engendrer une diminution du prix.
La revalorisation du prix de la part est donc un élément clé de la performance d'une SCPI, qui s'ajoute aux distributions de revenus locatifs, de plus-values distribuées et au report à nouveau. Les investisseurs doivent prendre en compte l'ensemble de ces éléments pour évaluer la performance globale d'une SCPI et déterminer si elle correspond à leurs objectifs d'investissement.
Exemple chiffré d'une SCPI
Prenons l'exemple d'une SCPI ayant une capitalisation de 500 millions d'euros, un taux d'occupation financier de 95 % et une distribution annuelle de 4,5 %.
Tableau représentant l'exemple chiffré d'une SCPI
| Indicateur | Valeur |
| Capitalisation | 500 000 000 € |
| Taux d'occupation financier (TOF) | 95 % |
| Distribution annuelle | 4,5 % |
| Revenus locatifs | 21 375 000 € (500 M€ *95%*4,5 %) |
| Plus-value distribué | 2 % de la capitalisation |
| Distribution de plus-value | 10 000 000 € |
| Report à nouveau par rapport aux loyers | 5 % |
| Montant du report à nouveau en dotation | 1 068 750 € |
Dans cet exemple, la SCPI dispose d'une capitalisation de 500 millions d'euros et d'un taux d'occupation financier de 95%. La distribution annuelle est de 4,5%, ce qui génère des revenus locatifs d'environ 21 375 000 €. La plus-value potentielle est de 2%, ce qui donne une distribution de plus-value de 10 000 000 €. Le report à nouveau s'élève à 5% des bénéfices, soit un montant de 1 068 750 €.
En conclusion, la performance d'une SCPI est un élément essentiel pour les investisseurs. Elle dépend principalement de la distribution locative issue des loyers, de la distribution de plus-value potentielle et du report à nouveau. Pour évaluer la performance d'une SCPI, il convient d'analyser ces différents éléments ainsi que la stratégie d'investissement mise en place par la société de gestion.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
