Bail réel solidaire : Rendre l’immobilier accessible à tous

Une solution innovante pour rendre les logements accessibles

Face à la crise du logement et à la montée des prix immobiliers, le bail réel solidaire (BRS) s’impose comme une solution efficace pour permettre aux ménages modestes et de la classe moyenne d’accéder à la propriété. Ce dispositif, lancé en 2017, offre une réponse concrète à la difficulté croissante de devenir propriétaire dans des zones où le marché immobilier est particulièrement tendu.

Le fonctionnement du bail réel solidaire

Une dissociation entre terrain et logement

Le BRS repose sur une idée simple mais innovante : séparer le prix du logement de celui du terrain. Concrètement, un propriétaire achète uniquement le bâti, tandis qu’un organisme foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, loué pour une somme modique comprise entre 1 et 3 euros par mètre carré par mois.

Exemple pratique 

Un acquéreur souhaite acheter un appartement de 60 m² dans une zone tendue. Au lieu de payer 300 000 €, il ne finance que le logement, économisant ainsi jusqu'à 30 % du prix final.

Des avantages fiscaux significatifs

Le BRS permet également de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % pour les logements classiques. Cette réduction, combinée à la dissociation foncière, peut offrir une économie moyenne de 30 % par rapport au prix du marché.

Un impact mesurable sur les prix

Décotes importantes selon les régions

Le bail réel solidaire offre des réductions notables sur le prix des logements, particulièrement dans les zones tendues où le coût du terrain est élevé.

Chiffres clés 

• En Île-de-France : Décote moyenne de 35 %.
• En Provence-Alpes-Côte d’Azur et Bretagne : Décote pouvant atteindre 49 %.

Tableau récapitulatif : Coût des logements en BRS vs marché libre

Source : Calculs basés sur les données d’Adéquation.

Les conditions et limites du dispositif

Des critères d’éligibilité stricts

Le BRS s’adresse exclusivement aux ménages remplissant des conditions de revenus et désireux de faire du bien leur résidence principale. Cette limitation garantit que le dispositif profite avant tout aux foyers les plus modestes.

Cependant, la plus-value à la revente est encadrée : le bien ne peut être revendu qu’au prix d’achat, revalorisé selon un indice spécifique, limitant ainsi les opportunités de spéculation.

Les bénéfices et défis du bail réel solidaire

Une bouffée d’oxygène pour les ménages modestes

Le BRS a permis d’accélérer l’accession à la propriété : en 2023, 2 272 logements ont été vendus en BRS, soit une hausse de 71 % par rapport à l’année précédente. Ce chiffre est d’autant plus significatif que les ventes de biens classiques ont chuté de 27 % sur la même période.

Un dispositif encore peu connu

Malgré ses avantages, le BRS reste encore méconnu du grand public et parfois mal compris. Les professionnels soulignent également qu’il ne constitue pas une solution unique à la crise du logement, mais plutôt un complément dans des contextes spécifiques.

Conclusion

Le bail réel solidaire représente une opportunité précieuse pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires de devenir propriétaires dans un contexte immobilier tendu. Bien qu’il ne soit pas une solution universelle, il apporte des réponses concrètes pour réduire le coût des logements, en particulier dans les zones où les prix sont les plus élevés.

Avec une adoption croissante par les collectivités et un soutien fiscal renforcé, ce dispositif pourrait jouer un rôle clé dans l’évolution du marché immobilier en France.

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