Revenus Fonciers : réaliser une bonne déclaration

Revenus fonciers 2014: comment bien les déclarer ?

Vous devez faire figurer sur votre déclaration de revenus, vos salaires ou pensions de retraites, vos revenus de valeurs mobilières mais aussi, les loyers ou revenus de SCPI que vous avez reçus l’an dernier.

Des abattements spécifiques lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €

Si, en 2013, vous avez loué des logements vides ou perçu des revenus de SCPI pour un montant inférieur à 15 000 €, vous êtes, d’emblée, imposé au régime micro-foncier. Un abattement de 30 % est, alors, pratiqué sur les revenus locatifs bruts que vous avez encaissés.

Si vous avez loué des logements meublé et que vos recettes n’ont pas excédé 32 600 €, vous relevez du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Dans ce cas, l’abattement applicable sur les loyers bruts est de 50 %. A noter : les loueurs de gites ruraux, de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes bénéficient, pour l’accès au régime « micro », d’un plafond majoré (81 500 € au lieu de 32 600 €) et d’un taux de 71 % (au lieu de 50 %).

En contrepartie de ces abattements, vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux…) de vos revenus locatifs. Attention, les régimes « micro » vous sont appliqués d’emblée dès lors que la total de vos revenus ne dépassent pas les maxima fixés par la loi.

Si vos charges (vous avez réalisé votre investissement à crédit ou entrepris une importante rénovation, par exemple) ont excédé 30 % (50 % ou 71 % pour les meublés) de vos revenus, vous avez intérêt à renoncer au régime « micro » et à opter pour le « réel ». Vous pourrez déduire un certain nombre de dépenses et ainsi, minorer, le montant de vos loyers taxables. Attention, l’option pour un régime réel d’imposition vous engage pour deux (BIC) ou trois ans (revenus fonciers) : évaluez soigneusement vos charges des années à venir avant de vous décider !

Avec les régimes réels d’imposition, de nombreuses dépenses déductibles.

Vous relevez des régimes réels d’imposition si vos loyers dépassent les maxima permettant d’accéder aux régimes « micro », si vous avez renoncé à des derniers, ou encore si vous avez bénéficié de certains dispositifs d’investissements locatifs (voir encadré).

Pas d’abattement dans les régimes réels mais la possibilité de déduire des loyers la quasi-totalité des dépenses : intérêts de l’emprunt souscrit pour réaliser votre investissement locatif ou acquérir vos parts de SCPI, dépenses d’entretien et d’amélioration du logement, frais de gestion, prime d’assurance et, pour les meublés, amortissement du bien et du mobilier. Si le résultat est positif, vous devrez réintégrer ce bénéfice à vos revenus imposables. Il sera alors imposé à votre taux marginal d’imposition (de 5,5 à 45 %), majoré de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux. Si vous avez constaté un déficit, celui-ci pourra être, suivant les cas de figure, déduit de votre revenu imposable ou, uniquement, de vos loyers.

Choisir la bonne déclaration sans se tromper

• Vous louez des logements nus ou possédez des parts de SCPI

Si vous êtes imposé au micro-foncier, il vous suffit de déclarer vos revenus locatifs directement sur votre déclaration n°2042.

Si vous êtes soumis au régime réel, vous devez remplir la déclaration 2044 ou la 2044 S (si vous bénéficiez de certains régimes d’investissement locatifs : Robien, Scellier, Malraux, etc.) puis reporter le résultat net sur la déclaration n°2042.

• Vous louez des logements meublés
• Vous devez déclarer vos revenus sur la déclaration 2042 C.

La date butoir de déclaration de revenus varie selon si vous choisissez la déclaration papier ou la déclaration sur internet

Pour la déclaration au format papier la date limite est la mardi 20 mai 2014 à minuit

Pour la déclaration sur internet un délais supplémentaire vous est accodés : ouverture du service de déclaration en ligne à partir du 16 avril 2014, les dates de clôtures sont fixées en fonction du numéro de département de résidence :