Saisie Immobilière partie 2 - suite

SAISIE IMMOBILIERE (partie 2) : COMMENT SE PORTER ACQUEREUR D’UN BIEN VENDU PAR ADJUDICATION

MEILLEURE SCPI.COM, en partenariat avec Maitre David BENMOHA, avocat associé au sein de la SELARL ALLIANCE AVOCAT, entends chaque semaine rendre accessible l’information juridique.

Les propriétés saisies par la justice sont vendues aux enchères au tribunal.
Ces ventes, appelées ventes par adjudication, qui peuvent se révéler relativement intéressantes, les prix de vente constatés étant généralement inférieurs aux prix du marché, suivent une procédure strictement réglementée.

Notre étude, qui sera publiée sur plusieurs semaines, a pour objet d’éclairer l’acquéreur non professionnel afin de lui permettre d’enchérir en toute connaissance de cause.

I Les Pré requis à l’adjudication

Toute personne qui a la capacité de disposer, peut se porter enchérisseur, sous réserve de certaines incapacités, spécifique à la matière, tenant aux fonctions qu’elle exerce.

Ainsi, ne peuvent se porter enchérisseur, ni par eux mêmes ni par personnes interposées :

• Le débiteur saisi ;
• Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ;
• Les magistrats de la juridiction devant la quelle la vente est poursuivie.
• Les tuteurs des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
• Les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre ;
• Les administrateurs de ceux des communes ou établissements publics confiés à leurs soins ;
• Les officiers publics des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère.
• Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire.

Le futur enchérisseur souhaitant acquérir un bien par le biais d’une société, et notamment d’une société civile immobilière, en cours de formation à la date de la vente devra quant à lui être extrêmement prudent.

En effet, une société en cours de formation n'a pas de personnalité juridique.
Après de nombreuses hésitations, la Cour de Cassation (Cass. 2e civ., 19 déc. 2002, n° 00-20.250 : JurisData n° 2002-017020 ) a toutefois admis qu’une société en cours de formation puisse valablement enchérir sous la double conditions:

• Que les statuts de la société soient déposés au greffe du Tribunal de Commerce avant le jour de l’audience d’adjudication,
• Que la société soit constituée pour l'acquisition spécifique du bien à acquérir.

Il est enfin important de noter que les enchères ne peuvent être portées que par ministère d’avocat.

La personne désireuse d’acquérir devra impérativement choisir un avocat inscrit au barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie.

Le premier devoir de cet avocat va être de s'assurer que la personne qui le leur demande ne se trouve pas dans un des cas d’incapacité cité plus haut.
Il s’assurera également : de l'identité de son client, de sa capacité, de sa solvabilité, et s'il s'agit d'une personne morale, de la réalité de son existence, de l'étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant.

Enfin, il se fera remettre par son mandant, et contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou plus généralement un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou de la caisse des dépôts et consignations selon les indications du cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €.

La semaine prochaine………..Le déroulement de l’adjudication