Les critères clés d'investissement en SCPI

Les critères financiers clefs pour un bon investissement (partie 1/2)

Il existe plus de 85 SCPI de rendement en France. Choisir une SCPI de rendement requiert donc de connaitre certains éléments caractérisant une SCPI. Plusieurs critères clés interviennent lors de l’acquisition de parts de SCPI. Il est important de les connaître pour se prémunir au mieux des risques liés à un placement financier et de réaliser le placement le plus valorisant en matière de rapport entre le risque et le rendement.

Premier critère clef : le TDVM

Le TDVM est le taux de distribution sur Valeur de Marché, c’est le rapport entre le dividende versé au titre de l’année n (en pleine jouissance) et le prix moyen de la part au titre de l’année n.

En 2016, le TDVM moyen, toutes catégories confondues était de 4,64 %*. 

Voici le classement des 3 meilleures SCPI par catégorie en fonction du TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché)

Deuxième critère clef : Le Taux d’occupation Financier

Le taux d’occupation financier est le rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables par la SCPI (si l’ensemble du patrimoine était loué). C’est un critère important. Un taux d’occupation trop bas pèse beaucoup sur les résultats de la SCPI à court terme sur les dividendes versés.

Voici le classement des 10 meilleures SCPI* en fonction du TOF (Taux d'Occupation Financier) :

Troisième critère : la capitalisation

La capitalisation est le produit d’un nombre de parts émises à une date par le prix d’achat de la part à cette même date. La capitalisation d’une SCPI représente la taille de la SCPI ou sa valeur de marché. Plus la capitalisation de la SCPI est importante, meilleure est la diversification des actifs, la dispersion des risques et la liquidité des parts, surtout pour le marché secondaire dans le cadre d’une SCPI à capital fixe.
Nous avons une préférence pour les SCPI avec une capitalisation supérieure à 150 millions d’euros.

Voici le classement des 10 meilleures SCPI en fonction de la capitalisation :

Quatrième critère : Le report à nouveau (RAN)

Le report à nouveau constitue les réserves d’une SCPI qui permettent d’anticiper les baisses de revenus locatifs (dues à une baisse des loyers ou à un taux de vacance important). L’objectifs de ces réserves est de stabiliser les dividendes versés aux associés dans les prochaines années. Ce ratio est calculé chez MeilleureSCPI.com comme la division entre la valeur du report à nouveau (au 31/12 du dernier exercice) sur le loyer annuel hors taxes et hors charges du dernier exercice connu. C’est donc une garantie de sécurité.

Il faut que le report à nouveau de la SCPI soit au minimum de 4 % du montant des loyers annuels (hors taxes et hors charges).

*TDVM glissant 1T 2016 - 4T 2016. Calcul utilisé pour obtenir le TDVM trimestriel : [(acomptes normaux et exceptionnels versés / prix moyen pondéré) x 4] pondéré avec la dernière capitalisation connue (31/12/2016)