Qu'est-ce que l'Asset Management Immobilier ?

L'asset management immobilier joue un rôle crucial dans la gestion stratégique des patrimoines immobiliers, en particulier pour les investisseurs institutionnels et les propriétaires de biens de grande valeur (comme la pierre papier). En 2024, avec les évolutions réglementaires et l'importance croissante des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance), ce domaine devient encore plus essentiel pour maximiser la valeur des actifs et assurer une gestion durable. Cet article explore les différentes facettes de l'asset management immobilier, ses fonctions clés, et son importance dans le contexte actuel.

Qu'est-ce que l'Asset Management Immobilier ?

La gestion immobilière telle qu’on l’entend habituellement recouvre en réalité deux métiers :

• La gestion locative (ou « property management »), consistant à assurer la gestion courante du bien immobilier : appels / quittancements des loyers et des charges, entretien, relation avec les locataires… Ces fonctions sont assurées habituellement par un administrateur de biens.
• La gestion stratégique (ou « asset management »). Peu connue des propriétaires privés, mais systématiquement pratiquée par les investisseurs institutionnels, l’asset management immobilier est déterminant pour maintenir et accroître la qualité et les performances d’un patrimoine immobilier. En 2024, avec les défis liés à la durabilité et aux nouvelles régulations, l'asset management prend une dimension encore plus stratégique, intégrant des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans la gestion des actifs.

Les différents types d'Asset Management Immobilier

En 2024, l'asset management immobilier se diversifie pour répondre aux besoins spécifiques des investisseurs et aux exigences du marché. Voici les principaux types d'asset management immobilier :

• Green Asset Management : Ce type d'asset management se concentre sur la durabilité environnementale des portefeuilles immobiliers. Les SCPI ISR sont un exemple de ce type de démarche. Il vise à réduire l'empreinte carbone des actifs, à améliorer leur efficacité énergétique, et à s'assurer qu'ils respectent les normes environnementales en vigueur.
• Core Asset Management : Ce type de gestion est axé sur des actifs immobiliers de qualité supérieure situés dans des emplacements de premier ordre, offrant une stabilité et un rendement régulier. En 2024, les actifs core sont souvent associés à des stratégies d'investissement défensives en raison de leur faible risque.
• Value-Added Asset Management : Ce type d'asset management implique une gestion proactive visant à augmenter la valeur des actifs par des rénovations, des repositionnements ou des améliorations opérationnelles. Avec l'accent mis en 2024 sur la rénovation énergétique et l'adaptation aux nouvelles normes, le value-added asset management devient crucial pour valoriser les biens.
• Opportunistic Asset Management : Ce type de gestion est caractérisé par des investissements à haut risque et potentiellement à haut rendement. Il s'agit souvent d'acquisitions nécessitant une restructuration significative, une rénovation majeure ou un repositionnement stratégique.
• Digital Asset Management : Utilisation de technologies avancées, telles que l'intelligence artificielle et l'analyse de données, pour optimiser la gestion des actifs. En 2024, ce type de gestion devient de plus en plus important pour maximiser l'efficacité opérationnelle et la rentabilité des portefeuilles immobiliers.

L’Asset Management Immobilier en 2024 : Un service pour des patrimoines de taille significative

L’asset management immobilier s’applique à des patrimoines de taille significative : 3 à 4 millions d'euros minimums. Avec l'évolution des marchés et l'augmentation des coûts de construction, ce seuil pourrait être amené à augmenter en 2024. Ce service recouvre plusieurs domaines :

En phase d’acquisition

• Définition d’une stratégie d’acquisition correspondant aux objectifs de l’investisseur et aux conditions de marché. En 2024, cette stratégie inclut souvent une dimension écologique, avec une préférence pour les actifs immobiliers verts et durables.
• Accès au marché (confidentiel et peu ouvert aux non-professionnels), pour trouver les opportunités correspondant à la stratégie définie.
• Analyse de l’investissement projeté (analyse financière, étude de marché, audit de la documentation de plus en plus vaste et technique). L'analyse intègre désormais des critères de durabilité, évaluant l'impact environnemental des investissements.
• Aide à la recherche de financement, si besoin. Les options de financement en 2024 incluent de plus en plus de produits financiers liés aux critères ESG, ce qui peut offrir des conditions avantageuses pour les projets respectant ces normes.

Pendant la détention

• Proposition d’orientations stratégiques au moment opportun : réalisation de gros travaux, anticipation de nouvelles normes, optimisation d’un état locatif, choix du moment et du mode d’arbitrage. En 2024, ces orientations doivent également répondre aux exigences accrues de performance énergétique, en conformité avec les nouvelles réglementations européennes. L’asset manager dispose pour cela d’une connaissance transversale du marché immobilier et des outils de modélisation financière permettant de chiffrer les options qui peuvent ainsi se présenter : flux financiers, marge, taux de rendement interne.
• Supervision de l’ensemble des sous-traitants (gestionnaire en charge de l’encaissement des loyers, commercialisateurs, architecte, avocat, comptable…) pour être l’interlocuteur unique du propriétaire de l’immeuble et lui fournir une information synthétique ainsi qu’une mesure précise de la performance financière de son patrimoine. La gestion des sous-traitants en 2024 inclut souvent des entreprises spécialisées dans la rénovation énergétique et l'amélioration de la durabilité des bâtiments.
• L’asset manager est véritablement un « family officer » immobilier, le seul acteur de la chaîne capable de raisonner en investisseur et de proposer en conséquence des solutions à son client propriétaire qui n’en a souvent pas le temps ni la compétence. En 2024, le rôle de l'asset manager s'élargit pour inclure la gestion des risques climatiques et des normes ESG, devenant ainsi un acteur clé de la durabilité des investissements immobiliers.

Tableau récapitulatif : Les fonctions de l'Asset Management Immobilier en 2024

Conclusion

En 2024, l'asset management immobilier se positionne comme une discipline indispensable pour les investisseurs cherchant à maximiser la valeur de leur patrimoine tout en respectant les nouvelles exigences en matière de durabilité et de régulation. Avec l'intégration des critères ESG, l'asset management ne se contente plus de gérer les actifs existants, mais devient un acteur clé dans la transition vers un immobilier plus vert et plus durable. Les propriétaires et investisseurs doivent donc s'assurer de travailler avec des asset managers qui comprennent ces enjeux et qui sont capables de naviguer dans un environnement en constante évolution.

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