Démembrement et ISF

Incidence sur l’ISF du démembrement des parts de SCPI

L’acquisition simultanée de la nue-propriété de parts de SCPI en nom propre ou par une SCI familiale, et de l’usufruit temporaire par une société liée soumise à l’IS, présente des avantages connus :

• Rémunération à environ 5% de la trésorerie de la SARL ou SAS.
   
• Fiscalité réduite de la société à l’IS du fait de l’amortissement de l’usufruit temporaire sur sa durée de 5 ou 10 ans.
   
• Absence de fiscalité personnelle lors du remembrement à la fin de l’usufruit temporaire.
   
• Absence de revenu foncier imposable pendant la durée de l’usufruit temporaire.

La question de l’incidence sur l’ISF mérite des précisions :

On sait que seul l’usufruitier est imposable à l’ISF ; le nu-propriétaire semble donc exonéré pour l’investissement qu’il réalise en acquérant les parts de SCPI. Qu’en est-il des parts de la société qui acquiert l’usufruit temporaire ?

Deux articles courts et précis du CGI règlent cette question :

• Art 885 O quater : Ne sont pas considérées comme des biens professionnels les parts ou actions de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier.
   
• Art 885 O ter : Seule la fraction de la valeur des parts ou actions correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaires à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel.

Si la société à l’IS n’a qu’une activité de gestion de parts en usufruit de SCPI, la valeur de la société entrera dans la base ISF de ses associés. Les associés seront donc soumis à l’ISF sur la valeur de l’usufruit temporaire.

Si la société maintient des activités opérationnelles, les parts en usufruit de SCPI seront considérées comme non nécessaires à l’exploitation et leur valeur entrera aussi dans la base ISF de ses associés.

S’agissant de la nue-propriété des parts sociales détenue en nom propre, l’exonération d’ISF peut toutefois être remise en cause sur le fondement de l’abus de droit.

Dans un avis rendu par le comité de l’abus de droit fiscal (séance du 22/11/2012, affaire n°2012-29), le comité a considéré que le démembrement temporaire de la propriété d’un immeuble n’avait été justifié par aucune considération économique ou patrimoniale, mais répondait à la seule préoccupation d’exclure sa valeur en toute propriété dans le calcul de l’assiette de l’ISF. L’administration était fondée à réintégrer la valeur en pleine propriété dans la base ISF et à appliquer la majoration de 80 %.

Echapper à cette solution rigoureuse nécessite d’être en capacité de démontrer les avantages économiques et patrimoniaux de l’opération pour le particulier ou la SCI, mais aussi de veiller à ne pas abuser du crédit de la société à l’IS qui doit trouver un intérêt à l’opération par un rendement cohérent de son investissement.

L’acquisition de la nue-propriété, alors que l’usufruit serait détenu par une société sans lien avec le nu-propriétaire, est une solution pour échapper au risque de reprise de la pleine propriété dans la base ISF.

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