Réussir un investissement dans un parking

Julien du site internet parkinggarage.fr nous dévoile ses trucs et astuces pour bien investir dans un parking.

Pourquoi l'investissement dans les garages est-il intéressant ?

Acheter des garages est un investissement encore peu connu. Quand on parle investissement immobilier, on pense le plus souvent aux investissements dans les appartements. Mais si tu sondes autour de toi, beaucoup de personnes te diront que les garages ont un bon rendement. Je me suis intéressé aux garages pour plusieurs raisons. Tout d'abord, c'est un marché de niche. Il y a moins d'offre que pour les appartements, mais il y a aussi moins d'acheteurs ! Tu n'es pas en concurrence avec des professionnels de l’immobilier comme des marchands de biens ou de gros investisseurs qui te prendront de vitesse. En plus de cela, évaluer le prix d'un garage ou d'un parking est à la portée de chacun. Avec un peu d'expérience et les bons outils, il est facile de savoir si l'affaire est correcte, bonne ou mauvaise. C'est un investissement parfaitement adapté à un premier achat immobilier. Si tu ajoutes à cela que le prix de vente moyen tourne autour de 10 000 €, alors cet investissement est vraiment une aubaine pour débuter dans l'immobilier. Les garages ont cependant un défaut de taille. Tu ne tomberas jamais sur un acheteur qui aura un coup de cœur pour ton garage. Les appartements et maisons peuvent déclencher un achat coup de cœur. L'acheteur risque de surpayer le bien à vendre. Avec les garages, les plus value sont possibles mais limitées. Pour contrebalancer, ils offrent un rendement net bien meilleur que les appartements. Voici pourquoi !

Pourquoi les garages offrent-ils un bon rendement ?

Je vois deux grosses raisons à cela : la loi et l'absence de charges. La location de garage n'obéit pas à la loi du 6 juillet 1989 sur la location d'appartement. C'est au code civil qu'il faut se référer en matière de garage. Or, le code civil fixe de grands principes, très généraux. C'est le contrat de location qui fera force de loi (du moment qu'il respecte les grands principes). Comme la loi est moins contraignante, tu peux rédiger le contrat à ton avantage. Exemples ! Dans un bail d'appartement, le délai de préavis du locataire est de trois mois. Le délai de préavis pour un garage est libre. La durée du bail d'un appartement est de trois ans. Tu peux louer un garage pour une semaine, un mois ou 9 mois, c'est toi qui décide. La logique est la même pour la caution. Tu peux fixer son montant comme tu le souhaites. Si le locataire ne paie pas son loyer, il est long et compliqué d'expulser un locataire d'un appartement. Mettre une famille à la rue est lourd de conséquence. Avec les garages, ce sont seulement des biens matériels qui seront expulsés. Cela va donc plus vite et c'est moins coûteux. Je m'arrête là, mais la liste des possibilités est longue. Cette liberté est appréciable, mais il ne faut pas en abuser. La relation avec le locataire doit être équilibrée. Mon deuxième argument sera plus financier. Quand on étudie de près les charges qui pèsent sur les garages, on s'aperçoit qu'elles sont très faibles. Le must revient au parking, où seul la peinture au sol peut être dégradée. Dans le cas d'un garage, on peut être amené à changer une serrure, une porte et le toit. Que du basique ! Alors que dans un appartement, celui-ci peut être saccagé par un locataire indélicat. Sans parler de cela, la mode évolue et un appartement demande de l'entretien. Il faut refaire la peinture régulièrement, changer le sol, mettre au goût du jour la cuisine, la pièce de vie, la salle de bain. Ces éléments ont besoin d'être rafraîchis pour avoir un appartement de qualité et qui ne perd pas de sa valeur. A cela, s'ajoute les contraintes légales. L'électricité, le chauffage, l'isolation thermique sont des travaux importants mais indispensables. Tout cela coûte cher en temps et en argent. Donc à rendement brut égal, les appartements supportent plus de charges que les garages. Le système d'imposition étant identique pour les garages et les appartements loués nus, le rendement net de charges et d'impôts est donc en faveur des garages. Pour conclure, la liberté légale cumulée à l'absence d'entretien et de travaux font des garages un investissement rentable. Le rendement brut moyen est de 8 %. On peut voir des garages à 10 % de rendement tous les mois.

Quelques conseils pour bien investir dans les garages

Acheter un parking ne déroge pas à la règle d'or du commerce : emplacement, emplacement et emplacement. Un garage mal situé ne trouvera pas de locataire. Les centre villes sont souvent les plus demandés. Mais ici, les prix s'envolent et le rendement s'effrite. Mon conseil est de se reporter sur un emplacement de second choix. Les proches banlieues ont des rendements meilleurs et une demande suffisante. Le premier boulot de l'investisseur reste donc de choisir un emplacement de qualité. En second vient la qualité du bien. Quel est le type de construction ? Est-ce une copropriété ? Y-a-t-il des travaux à faire et/ou prévus ? La surface du garage ou du parking est-elle standard ? Il vaut mieux privilégier les surfaces plus grandes pour ne pas se priver des gros véhicules en vogue dans les villes. Combien de garages sont loués ? Sont-ils loués au prix du marché ?

Mieux vaut avoir toutes les réponses à ces questions avant d'acheter ! On me pose souvent la question : parking ou garage ? Mon choix va sans conteste aux garages. Souvent plus chers à l'achat, les loyers le sont aussi. Par contre, un garage répond à plus de besoin que les parkings. Un parking peut seulement accueillir une voiture, alors que les garages ont plusieurs usages. En plus du stationnement, on peut stocker des meubles, des vélos, aménager un atelier pour bricoler etc etc... Un garage se louera plus facilement car il apporte plus de sécurité !

Source : Julien de ParkingGarage.Fr

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