Expatriés : Quelle fiscalité pour leurs parts de SCPI en 2025 ?

Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est une option de placement prisée par de nombreux non-résidents. Cependant, la fiscalité des revenus générés par ces parts varie selon la localisation des biens, la résidence fiscale de l'investisseur, ainsi que les conventions fiscales internationales. Cet article met en lumière les principales règles fiscales actualisées pour 2025 qui s'appliquent aux revenus de parts de SCPI pour les non-résidents.

Imposition des revenus fonciers en France

Les non-résidents percevant des revenus fonciers en France via des SCPI sont soumis à un prélèvement à la source. Depuis 2025, le taux minimum d'imposition est fixé à 20 % pour les revenus inférieurs à 30 000 € (seuil actualisé). Ce taux peut être abaissé à 14,4 % pour les résidents fiscaux des DOM. Pour les revenus supérieurs à ce seuil, le taux passe à 30 % ou 20 % pour les résidents des DOM.

• Loi de finances 2025 (Article 197 A du CGI) : Fixe les taux minimaux d'imposition des non-résidents et précise les conditions d'application.
• Exemple : Un expatrié en Suisse percevant 25 000 € de revenus fonciers en France sera imposé à 20 %, soit 5 000 € d'impôt.

L'investisseur a la possibilité de demander l’application du taux moyen si ce dernier est plus avantageux. Pour ce faire, il doit déclarer ses revenus mondiaux en France, permettant de recalculer son taux effectif d'imposition.

Comparatif fiscal entre résidents EEE et non-résidents hors EEE

Prélèvements sociaux et contribution de solidarité

Les prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers varient selon la résidence fiscale de l’investisseur :

• Pour les résidents de l'Espace Économique Européen (EEE) et de la Suisse, les revenus fonciers sont exonérés de la CSG et de la CRDS, mais restent soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 %.
• Les non-résidents hors EEE restent soumis aux prélèvements sociaux complets à 17,2 %.
• À compter de 2025, une nouvelle contribution exceptionnelle de 1,2 % pourrait être appliquée aux revenus du capital pour financer la réforme des retraites (mesure en discussion).
• Loi de financement de la Sécurité sociale 2025 (Article L136-7 du CSS) : Confirme l'exonération de CSG/CRDS pour les résidents de l'EEE.
• Exemple : Un expatrié à New York percevant 40 000 € de revenus SCPI en France devra payer 17,2 %, soit 6 880 € de prélèvements sociaux.

Conventions fiscales internationales et éviter la double imposition

Les conventions fiscales bilatérales permettent généralement d’éviter la double imposition. Ainsi, les revenus fonciers perçus en France sont imposés en France, mais un crédit d’impôt peut être accordé dans le pays de résidence de l’investisseur pour éviter une seconde imposition sur ces revenus.

• Loi fiscale 2025 (Article 182 B du CGI) : Détaille les modalités de prélèvement des non-résidents.
• Exemple : Un expatrié aux Émirats Arabes Unis bénéficie d'une exonération d'impôt sur ses revenus SCPI en France grâce à la convention fiscale entre les deux pays.

Taxation des plus-values en cas de cession des parts de SCPI

Les non-résidents cédant leurs parts de SCPI sont soumis à une taxation des plus-values immobilières au taux de 19 %. Pour les résidents de l'EEE et de la Suisse, ils sont exonérés des prélèvements sociaux. Toutefois, les non-résidents hors EEE doivent s’acquitter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % en plus de l'imposition sur la plus-value.

• Loi fiscale 2025 (Article 244 bis A du CGI) : Réglemente l'imposition des plus-values des non-résidents.
• Exemple : Un investisseur canadien cède ses parts SCPI avec une plus-value de 50 000 €. Il devra payer 19 % + 17,2 %, soit 18 100 € d'impôt.

Conclusion

La fiscalité des SCPI pour les expatriés en 2025 dépend fortement de leur résidence fiscale et des conventions fiscales en vigueur. Les résidents de l'EEE continuent de bénéficier d’un régime plus favorable, tandis que les non-résidents hors EEE font face à une imposition plus lourde.

❅ Conseil : Il est fortement recommandé de consulter un expert fiscal pour optimiser la gestion des investissements en SCPI en 2025.

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