Investissement locatif : les incontournables travaux d'entretien

Des travaux d’entretien, pour maintenir la valeur de son capital immobilier

Pour préserver la valeur de son patrimoine immobilier, le bailleur doit investir dans des travaux d’entretien qui impliquent aussi bien les travaux d’entretien courants que les entretiens exceptionnels.

L’investissement locatif est un placement immobilier qui permet de percevoir des revenus réguliers sur toute la durée du bail. La vacance du logement est pour le bailleur le pire facteur qui puisse compromettre son investissement. Or, le mauvais état du bien y contribue largement. Les statistiques montrent en effet que le taux de rotation est plus élevé dans les appartements qui ne sont pas entretenus.

Réaliser des travaux réguliers est donc le meilleur moyen de maintenir :

• la valeur de son capital
• l’attractivité de son bien

Quels types de travaux réaliser ?

Les travaux d’entretien ou de remise à neuf permettent au propriétaire de maintenir un loyer au prix du marché, voire au-dessus. En contrepartie, les locataires prêts à délier leur bourse exigent un logement maintenu en parfait état. On distingue 3 types de travaux :

Les travaux d'entretien courants

D’une part, les travaux d’entretien courants : peinture, sol, papiers peints, moquette etc. qui renvoient à une simple remise en état. Mais ce type de travaux est bien loin de suffire à valoriser un bien, à moins de n’avoir aucune dégradation majeure entre 2 locataires. La hausse du loyer des appartements reloués après ces travaux courants n’est que de 3,2 % en moyenne, d’après l’observatoire de l’Unpi.

Les grosses réparations

D’autre part, les grosses réparations à titre exceptionnelle qui améliorent significativement le confort des occupants et sont de loin les travaux les plus rentables.

Elles permettent de répondre à toutes les normes de sécurité :

• Etanchéité de la toiture, des portes et fenêtres
• Mise aux normes des branchements électriques, gaz, chauffage, eau chaude et remplacement des installations électriques vétustes
• Revêtements des murs et du sol
• Remise en état des balcons, rampes, escaliers etc.

Les travaux de confort

Une fois les gros travaux réalisés, les travaux de confort rajoutent de la valeur ajoutée au logement :

• Rénovation de salle de bains
• Installation de volets roulants…
• Déplacement d’un cloison…
• Pose de fenêtres à double vitrage pour l’isolation phonique…
• Les travaux d’isolation thermique, obligatoires à partir du 1^er janvier 2017 dans le cadre d’une rénovation lourde, s’inscrivant dans la politique énergétique nationale.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est vraiment important de pouvoir maintenir son bien immobilier en très bon état : les locataires sont des clients qu’il faut soigner afin qu’ils restent le plus longtemps dans le bien immobilier.