Investir en SCPI : les critères financiers (part. 2)

SCPI de rendement : les critères financiers pour bien investir dans la pierre

Comment choisir la SCPI qui vous correspond le plus ? Comment choisir les meilleures SCPI ? Avant d'investir dans l'immobilier via un placement en pierre-papier, comme pour tout investissement locatif, il faut clarifier vos objectifs d’investissement : percevoir des revenus complémentaires (avec les SCPI de rendement) ou défiscaliser (avec les SCPI fiscales), mais également connaitre les différents modes d'acquisition qui vous sont ouverts : le démembrement (avec la nue propriété), l'assurance vie, au comptant ou à crédit. Ensuite, faire un comparatif SCPI : examiner à la loupe chaque véhicule d’investissement SCPI à la lumière de quelques critères financiers considérés comme essentiels. Enfin, réaliser une étude très précise du marché immobilier. MeilleureSCPI.com consacre trois articles à cette étape incontournable.

Attention, un indicateur peut en cacher un autre lorsqu’on évoque les SCPI ! Un exemple ? Le rendement sur un an, qui fait valeur de référence, ne reflète pas toujours l’écart entre le revenu distribuable et le revenu distribué. Un indicateur plus parlant pourrait être le rapport entre les bénéfices (revenus moins charges) et le nombre de parts indiqué dans les premières pages du rapport annuel. Il faut donc être très vigilant dans la sélection des indicateurs et l’interprétation qu’on en fait.

Cela signifie-t-il pour autant que tous les indicateurs financiers sont à mettre à la poubelle ? Bien au contraire. Afin de vous guider dans votre investissement immobilier, MeilleureSCPI.com vous livre ici un échantillon des principaux indicateurs à prendre en compte dans le choix de votre SCPI.

Diverses manières de mesurer le rendement

Le premier critère clé est le TDVM, taux de distribution sur valeur de marché (rendement SCPI), c’est-à-dire le rapport entre le dividende versé au titre de l’année n et le prix moyen de la part au titre de l’année n. On considère généralement que le taux de distribution d’une SCPI de rendement doit être supérieur à 4,80% pour qu’elle soit considérée comme performante.

Le taux d’occupation financier (TOF) établit le rapport entre le loyer facturé et l’ensemble des loyers qui pourraient être facturés si le parc était loué dans sa totalité. Tout l’enjeu est de parvenir à une occupation maximale des capacités, ce qui correspond à un TOF de 90% environ. Un parc immobilier bien loué permet de réduire les risques locatifs.

Avant de réaliser un investissement en SCPI, il convient ensuite d’examiner la pérennité des dividendes et le report à nouveau. La stabilité des dividendes d’une année à l’autre signifie que la SCPI est capable d’assurer le rendement prévu à ses associés. Quant à l’étude du report à nouveau, elle est intéressante car elle révèle dans quelle mesure la société de gestion est à même d’assurer le dividende à un niveau élevé en cas de diminution temporaire du résultat. Plus le niveau du report à nouveau est élevé, plus vous pourrez compter sur la régularité du rendement futur.

Evaluer la performance sur le long terme 

Une SCPI de rendement doit investir en permanence pour être dynamique et générer un revenu à ses associés. Des associés qui, justement, cherchent à maximiser le montant de la collecte qui est investi. Le degré d’investissement de la collecte et le rendement des acquisitions sont donc deux indicateurs à considérer avec le plus grand intérêt. Le critère de la dette peut être perçu négativement par les investisseurs mais il montre que la SCPI est en avance sur ses investissements.

Pour mesurer la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée, le taux de rentabilité interne (TRI) tient compte à la fois de l’évolution de la valeur de la part (c’est-à-dire l’écart entre la valeur d’achat et la valeur de retrait) et des revenus fonciers attribués sur la période considérée. Cet indicateur se calcule donc sur plusieurs années (entre 5 et 20 ans) et doit être analysé avec une extrême prudence. Un TRI sur longue période reflète en effet tout autant l’évolution du prix des parts que l’évolution du marché immobilier français.

Enfin, il faut faire preuve de bon sens en analysant les données qui sont en votre possession. Avant de réaliser ce placement immobilier, il faut par exemple comparer le montant du prix de la part par rapport à la valeur du patrimoine et par rapport aux dividendes reçus, afin de vérifier que les ordres de grandeur sont cohérents. Last but not least, la provision pour travaux est destinée à financer les travaux de modernisation ou les grosses réparations. Un niveau élevé signifiera que le gérant a pris les devants et est capable de faire face à ses obligations sans puiser dans les réserves ni dégrader les performances.

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