Comment défiscaliser avec les SCPI ?

Défiscaliser avec les SCPI fiscales

A l’inverse des SCPI de rendement dont l’objectif est de verser des revenus locatifs réguliers, les SCPI fiscales ont pour objectif de permettre une économie d’impôt. Les SCPI fiscales investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation, en bénéficiant des dispositifs de défiscalisation existants. Elles achètent de l’immobilier neuf ou ancien à réhabiliter destiné à la location pour les particuliers.

Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôts dès l’année de souscription, en fonction du montant investi (défiscalisation possible dès 5 000 € d’investissement), ainsi que d’une partie des revenus locatifs. Cependant pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, les parts de SCPI doivent être détenues pendant une durée minimum (en général 15 ans). Il est toutefois possible de cumuler plusieurs avantages fiscaux.

Les SCPI Déficit foncier pour déduire le montant des travaux de vos revenus fonciers

Les SCPI de type déficit foncier investissent dans des biens ayant vocation à être rénovés. Le régime des déficits fonciers permet à l’investisseur (pour une opération immobilière en direct ou via des SCPI) :

• Dans un 1e temps : d’imputer le montant des travaux de ses revenus locatifs
• Dans un 2nd temps : d’imputer le montant des travaux de son revenu global dans la limite de 10 700 €, lors de l’année de réalisation des travaux. Si le déficit n’a pas été épongé, il s’imputera sur les loyers des dix années suivantes.

Le régime des déficits fonciers est particulièrement adapté aux investisseurs qui disposent de revenus fonciers préexistants.

Les SCPI Malraux pour gommer une rentrée d’argent exceptionnelle

Les SCPI de type Malraux investissent dans des logements situés dans des secteurs AVAP (Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, anciennement ZPPAUP), des secteurs sauvegardés ou dans des quartiers anciens dégradés. La réduction ne s’applique pas à l’ensemble des fonds engagés, mais uniquement sur la part effectivement consacrée aux dépenses de travaux.

En investissant dans une SCPI Malraux, l’investisseur peut bénéficier :

• D’une réduction d’impôt de 22 à 30 % sur les frais de rénovation effectivement engagés par la société de gestion (en fonction de la localisation du bien) la première année de souscription uniquement
• Dans la limite d’un plafond de 100 000 €

En pratique, le souscripteur peut espérer défiscaliser de 17 % à 19 % de son investissement total. Cet investissement s’avère particulièrement intéressant pour les particuliers désirant gommer une rentrée d’argent exceptionnelle, la réduction étant entièrement imputable à l’impôt dû au titre de l‘année de souscription des parts (on parle également de réduction « one shot »).

Les SCPI Pinel pour plus de flexibilité

Les SCPI Pinel (anciennement Duflot), investissent dans des appartements ou maisons éligibles au dispositif Pinel. L’investisseur peut défiscaliser dès l’année d’acquisition des parts de SCPI sans attendre, comme avec un investissement en direct, l’achèvement de l’immeuble.

Le régime Duflot permettait aux particuliers qui investissaient en direct dans un logement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt, étalée sur neuf ans, de 18 % du montant de l’opération (calculé sur 95 % des sommes investies), dans la limite annuelle de 300 000 €.

La nouvelle règlementation Pinel propose trois réductions fiscales possibles, en fonction de la durée de l'engagement de location, calculées sur 100 % des sommes investies :

• 12 % sur six ans
• 18 % sur neuf ans
• 21 % sur douze ans.

Exemple pour une location de 9 ans et pour un montant investi de 300 000 € (le maximum) par an :

• Sous l'ancien dispositif Duflot : réduction d'impôt de 18 % calculée sur 95 %, soit au total : 51 300 € (5 700 € par an)
• Avec le nouveau dispositif Pinel : réduction d’impôt de 18 %, calculée sur 100 %, soit au total : 54 000 € (6 000 € par an)