Démembrement SCPI: per translationem ou ab initio

Quels sont les avantages du démembrement de propriété en matière de SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif en faisant appel à l’épargne publique. Le capital des SCPI est divisé en parts (C. civ., art. 1844-1, al. 1er, et 1861 et s.), ces parts sont émises dans le public, on parle de « pierre-papier ».

L’acquisition des parts d’une SCPI suit les règles classiques des cessions de parts de sociétés civiles, mais la valeur du placement est sécurisée par les actifs immobiliers et le rendement assuré grâce aux revenus dégagés par les loyers.

En outre, une participation dans une SCPI peut être démembrée : la propriété est alors temporairement scindée en deux parties distinctes :
- d’un côté l’usufruit, la jouissance des parts pour une durée déterminée (temporaire ou viager), c’est à dire la possibilité d’en tirer des dividendes
- de l’autre la nue-propriété, la pleine propriété des parts à l’extinction de l’usufruit, c’est à dire la possibilité de devenir propriétaire à 100% des actifs.

L’acquisition des parts d’une SCPI peut donc se faire en pleine propriété ou en démembrement. En pratique, le procédé du démembrement permet d’acquérir la nue-propriété de parts dans une SCPI sans en obtenir immédiatement l’usufruit. Il convient alors de distinguer deux types de démembrement :

• Le démembrement ab initio : c’est à dire à l’origine, lors de l’émission des parts de la SCPI une personne se porte acquéreur de la nue-propriété et une autre de l’usufruit
• Le démembrement per translationem : plus fréquent, ce type de démembrement concerne le cas où une société de gestion centralise les offres d’achat d’acquéreurs et démembre les parts du marché secondaire en fonction de la demande : pour les acheteurs de parts en nue-propriété et pour les acheteurs de part en usufruit.

Concernant les droits d'enregistrement :

• Démembrement ab initio : pas de droits à payer sur l'émission de nouvelles parts
• Démembrement per translationem : les droits d'enregistrement sont de 5% et dus par l'usufruitier et le nu-propriétaire, ils sont calculés sur la base d'un barème établi à l'article 669 du CGI.

Les atouts du démembrement des parts de SCPI

• Pour l’usufruitier : celui qui les acquière en usufruit bénéficie des rendements de la société sans supporter le poids de l’achat en pleine propriété (décote de 60 à 80% en fonction de la durée de l’usufruit)
• Pour le nu-propriétaire : l’achat des parts est également minoré en fonction de la durée du démembrement (20% de décote environ pour un usufruit de 5 ans, et 35% pour 10 ans). Les parts de la SCPI détenue en nue-propriété par une personne ne dégagent pas de revenus et ne sont donc pas imposables au titre de l’impôt sur le revenu. De plus, les parts ne rentrent pas dans le patrimoine imposable au titre de l’impôt sur la fortune (ISF).

L’acquisition de parts démembrées en nue-propriété est donc doublement intéressante au titre de la décote sur la valeur d’achat et sur la sortie de l’ISF.

Toute la difficulté réside alors dans la possibilité de trouver un acheteur usufruitier attiré par les profits rapides d’un produit sûr comme les SCPI. MeilleurSCPI.com est à vos côtés afin de vous conseiller pour trouver les partenaires qui vous permettront d’investir selon vos envies.

Bibliographie :

Droit des sociétés, M.COZIAN, A.VIANDIER, F.DEBOISSY, Lexis Nexis, 27ème édition, Paris, 2014.
Investir dans l’immobilier, Lefèvre Pelletier et associés, Ad Valorem, éditions Lexis Nexis Litec, 2010, Paris.
Société civile de placement immobilier, Arnaud RAYNOUARD, revue Dalloz, septembre 2003