Qu'est ce que l'AIFM pour les SCPI?

Modernisation des SCPI avec l'AIFM

Lors des assemblées générales extraordinaires de cette année 2014, les associés ont été appelé à voter la transposition de la réglementation européenne AIFM (alternative investment funds managers). Cette mise aux normes européenne a un impact direct sur la gestion et la vie de la SCPI.

La directive a pour objet :

1. La simplification de la gestion de la SCPI
2. la sécurisation de la gestion du produit SCPI

La simplification et la sécurisation de la gestion du produit SCPI

La simplification et la sécurisation de la gestion du produit SCPI sont visées par 5 résolutions importantes à noter :

Extension de l'objet social des SCPI

Avant : limitation de l'objet social à l'acquisition et à la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI ne pouvaient détenir qu'un patrimoine immobilier physique.

Après la réglementation AIFM :

L'élargissement de l'objet social dans la réglementation AIFM porte sur deux points :

• Possibilité d'investir dans des droits immobiliers accessoires : des droits réels portant sur des immeubles, des parts de SCI, des dépôts et liquidités, des avances en compte courant.
   
• Possibilité de faire l'acquisition de charge foncière et directement faire construire des immeubles pour en assurer leurs locations.

Augmentation du plafond des travaux d'agrandissement et de reconstruction

Avant : limitation des restructurations, rénovations et agrandissements à un montant de travaux qui devait être inférieur à 30% de la valeur vénale de l'actif et 10% de la valeur de l'ensemble du patrimoine de la SCPI.

Après la réglementation AIFM : augmentation du plafond à 15% de la valeur vénale de l'ensemble du patrimoine sans limite par actif.

Objectif :

• Réalisation de travaux d'envergure sur un actif unitaire
   
• Ressortir la valeur additionnelle du patrimoine immobilier de la SCPI, grâce à une valorisation plus rapide et plus importante.

Assouplissements des cessions et de la durée minimale de détention

1er adaptation visant à l'assouplissement des cessions :

Avant : Obligation d'obtention de l'autorisation de l'assemblée générale lors des cessions.

Après la réglementation AIFM : Possibilité de réaliser une cession, un échange ou la constitution de droits réels sur le patrimoine immobilier sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une autorisation de l'assemblée générale.

2ème adaptation visant à l'assouplissement de la durée minimale de détention d'un actif immobilier :

Avant : Obligation de détenir l'actif immobilier durant 6 années,

Après la réglementation AIFM : La durée minimum de détention d'un actif avec cette résolution est réduite à 5 années. Cette durée de 5 ans ne s'appliquera pas aux actifs qui ne remplissent pas les critères de la politique d'acquisition de la SCPI dans une limite de 2 % par an de la valeur du patrimoine immobilier (valeur de réalisation de la SCPI).

Par exemple : lors de l'achat d'un portefeuille d'actifs, la SCPI pourra revendre immédiatement les actifs non prioritaires pour la société et pourra se concentrer sur les éléments attractifs du portefeuille. Cet assouplissement permettra également aux SCPI à forte capitalisation et aux patrimoines importants de pouvoir renouveler plus rapidement leur parc immobilier vieillissant.

Collecte et Investissement : allègement des contraintes d'investissement

Pour les SCPI à Capital Fixe : ces SCPI n'ont plus l'obligation d'investir 75 % de l'augmentation de capital précédente pour procéder à une nouvelle augmentation;

Pour les SCPI à Capital Variable : ces SCPI n'ont plus l'obligation d'investir 75 % de la collecte des 12 derniers mois.

Modalités de diffusion des documents d'information : Par email

Dans un souci écologique, les sociétés de gestion auront la possibilité de diffuser les documents d'informations par voie électronique (bulletin trimestriel, rapport annuel...), sous réserve de l'accord préalable et exprès de l'associé.

Les changements pour les associés et sociétés de gestions

Les changements pour les associés et sociétés de gestion portent sur 7 résolutions principales :

L'élection des membres du conseil de surveillance

La nouvelle réglementation ne change pas l'obligation pour les SCPI d'avoir un conseil de surveillance.

La transposition AIFM apporte deux obligations pour l'élection des membres du conseil de surveillance :

Lors de l'assemblée générale les associés devront voter l'adoption d'une résolution permettant la mise à disposition d'une liste de tous les candidats ainsi que les résultats avec le nombre de voix obtenu. Les candidats qui auront obtenu le plus de voix seront élus.

La durée maximale du mandat des membres du conseil de surveillance est fixée à 3 ans.

La désignation d'un dépositaire la modification majeure

La modification majeure de la transposition de la directive AIFM impose aux sociétés de gestion de désigner un dépositaire qui aura les rôles de, teneur de comptes et gardien de la société de la propriété du fonds.

Un dépositaire est une société importante, généralement une filiale d'un grand groupe bancaire, son rôle est de conserver les actifs confiés, d'assurer la régularité des décisions prises et la bonne tenue des comptes.

Ses fonctions sont :

• Le contrôle du calcul de la valeur des parts
   
• La surveillance des flux de trésorerie
   
• La vérification des investissements par rapport à la stratégie d'acquisition, les ratios légaux et réglementaires.

La désignation d'un dépositaire permet une protection supplémentaire pour les associés et les sociétés de gestion. Cette sécurité pourra entrainer des frais supplémentaires pour la SCPI mais ceux-ci devraient rester très modérés.

Durée de validité d'un ordre de vente

La durée de validité d'un ordre de vente est limitée à 1 année avec la possibilité de prorogation pour une durée maximum de 12 mois supplémentaires suite à une demande expresse de l'associé.

Extension de durée pour l'expert immobilier

Avant : La mission de l'expert immobilier est pour le moment limité à 4 années.

Après la réglementation AIFM : Avec la réglementation la mission va pouvoir être étendue d'une année supplémentaire. La dénomination d'expert immobilier" sera rebaptisée "expert externe en évaluation".

Les SCPI doivent être gérées par une Société de Gestion de Portefeuille (SGP)

La société gérante de la SCPI devra recevoir l'agrément SGP (société de gestion de portefeuilles) de la part de l'Autorité des Marchés Financier (AMF).

Les SCPI sont dans l'obligation de réaliser des reportings (bilan d'activités)

Pour rendre plus accessible l'information, les sociétés de gestion vont être contraintes de réaliser un suivie de leurs activités grâce à la mise en place d'outils de reporting. Déjà largement appliqué par l'ensemble des sociétés de gestion avec les Rapports Annuels et Bulletins Trimestriels, les informations sont transmises aux associés et aux autorités de tutelle (exemple : AMF et ASPIM). Ces synthèses servent à standardiser les informations et permettent une plus grande transparence du marché.

Normalisation des commissions : une meilleure lecture pour les associés

Les sociétés de gestion vont normaliser les commissions pour permettre aux associés une meilleure lecture entre deux SCPI.

Conservation des commissions issues de l'ancienne réglementation : commission de souscription, commission de cession et commission de gestion

Création de deux nouvelles commissions ayant pour objet la rémunération de la société de gestion de la SCPI :

Commission d'acquisition ou de cession d'actifs, calculée sur le montant des acquisitions ou des cessions immobilières

Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier, calculé sur le montant des travaux effectués

La normalisation de ces deux nouvelles commissions ne constitue pas de nouveaux frais pour les associés, cette harmonisation imposée aux sociétés de gestion permettra une meilleure transparence pour les associés.

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