Avis Mistral Sélection (SCPI) Investir en 2025

La SCPI Mistral Sélection, lancée par Swiss Life Asset Managers en 2024, se positionne comme une solution d’investissement innovante et agile dans le domaine des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Avec un rendement prévisionnel attractif, une absence de frais d’entrée et une stratégie diversifiée, elle attire l’attention des investisseurs à la recherche de revenus réguliers et d’une diversification patrimoniale. Cet article explore les caractéristiques, avantages, limites et perspectives de cette SCPI prometteuse.

Présentation de la SCPI Mistral Sélection

Caractéristiques principales 

• Type : SCPI de rendement à capital variable
• Prix d’une part : 180 €
• Taux de distribution prévisionnel : 6 % (objectif non garanti)
• Taux de rentabilité interne (TRI) cible : 6,4 % sur 10 ans
• Durée de détention recommandée : 10 ans
• Délai de jouissance : 4 mois après souscription - le premier jour du 5ème mois suivant celui de la date de souscription
• Label ISR : Oui (Investissement Socialement Responsable)

Cette SCPI vise à constituer un patrimoine immobilier locatif diversifié tout en intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Elle est accessible dès une part à 180 €, ce qui en fait une option abordable pour les investisseurs débutants ou expérimentés.

Pourquoi investir dans Mistral Sélection ?

1. Absence de frais d’entrée

Contrairement à la majorité des SCPI qui prélèvent des frais d’entrée allant jusqu’à 10 %, Mistral Sélection n’en impose aucun. Cela permet aux investisseurs de maximiser leur capital dès le départ. En contrepartie, des frais de retrait sont appliqués si les parts sont revendues avant six ans (6 % TTC).

2. Rendement compétitif

Avec un taux de distribution prévisionnel non garanti de 6 %, la SCPI offre un rendement attractif dans un contexte où la moyenne du marché tourne autour de 4,5 %. En 2024, son taux annualisé a atteint 8,59 %, bien que calculé sur huit mois seulement.

3. Diversification sectorielle et géographique

Mistral Sélection investit dans divers types d’actifs immobiliers, notamment :

• Bureaux adaptés aux nouveaux usages
• Commerces de proximité
• Logistique urbaine (dernier kilomètre)
• Hôtellerie business et loisirs
• Actifs alternatifs comme les écoles ou résidences seniors

Géographiquement, elle cible principalement la France mais également d’autres pays européens tels que l’Espagne, l’Italie et le Portugal. Cette diversification réduit les risques liés à un marché ou secteur spécifique.

4. Label ISR

La SCPI Mistral Sélection est labellisée Investissement Socialement Responsable, ce qui permet une gestion durable et éthique des actifs immobiliers.

Les avantages pour les investisseurs

1. Accessibilité financière : Un prix par part à 180 € facilite l’entrée sur le marché immobilier.
2. Rentabilité optimisée : L’absence de frais d’entrée améliore le rendement net dès la première année.
3. Versement mensuel des dividendes : Les investisseurs bénéficient d’un flux régulier de revenus.
4. Stratégie agile : La SCPI s’adapte aux mutations du marché immobilier pour saisir les meilleures opportunités.
5. Impact durable : Grâce au label ISR, elle contribue à des projets immobiliers responsables.

Les limites et risques associés

1. Jeune âge et manque d’historique

Mistral Sélection a été lancée en avril 2024, ce qui limite le recul sur ses performances à long terme. Bien que ses débuts soient prometteurs, il reste à voir si elle pourra maintenir son rendement élevé dans le temps.

2. Portefeuille encore restreint

Avec seulement deux actifs en portefeuille au lancement, la concentration géographique et sectorielle expose la SCPI à des risques spécifiques. Un problème locatif ou une dévalorisation pourrait avoir un impact significatif.

3. Frais de gestion élevés

La commission annuelle sur les loyers encaissés est fixée à 16,5 % TTC, ce qui est relativement élevé par rapport à certaines concurrentes sans frais d’entrée.

4. Risques immobiliers classiques

Comme toutes les SCPI, Mistral Sélection est soumise aux fluctuations du marché immobilier, aux risques locatifs (vacance ou défaillance des locataires) et aux coûts liés aux travaux ou mises aux normes.

Questions fréquentes sur Mistral Sélection

1. Pourquoi choisir une SCPI sans frais d’entrée ?

L’absence de frais d’entrée permet aux investisseurs de maximiser leur capital dès l’achat des parts. Cela améliore la rentabilité nette dès la première année.

2. Quels types d’actifs sont privilégiés par Mistral Sélection ?

La SCPI investit dans une large gamme d’actifs immobiliers tels que bureaux modernes, commerces locaux, logistique urbaine et hôtellerie. Elle inclut également des actifs alternatifs comme les résidences étudiantes ou seniors.

3. Quelle est la stratégie géographique ?

Mistral Sélection se concentre principalement sur la France tout en s’ouvrant à l’Europe (Espagne, Italie, Portugal). Cette approche permet de profiter des opportunités immobilières tout en évitant les risques liés au change.

4. Quels sont les engagements écologiques ?

Labellisée ISR, Mistral Sélection intègre des critères ESG dans sa gestion patrimoniale pour réduire son empreinte carbone et promouvoir des investissements durables.

5. Quels sont les rendements attendus ?

Le taux prévisionnel non garanti est fixé à 6 % par an avec un TRI cible de 6,4 % sur dix ans. En 2024, la performance annualisée a atteint 8,59 %, bien que calculée sur huit mois seulement.

Conclusion

La SCPI Mistral Sélection se distingue par son absence de frais d’entrée, son rendement compétitif et sa stratégie agile adaptée aux mutations du marché immobilier. Accessible dès 180 €, elle constitue une option intéressante pour diversifier son patrimoine tout en générant des revenus réguliers.

Cependant, son jeune âge et son portefeuille encore limité nécessitent une analyse approfondie avant d’investir. Les investisseurs doivent également tenir compte des risques inhérents aux SCPI et adopter une vision à long terme pour maximiser leur rentabilité.

Avec ses ambitions affichées et ses premiers résultats encourageants, Mistral Sélection pourrait bien devenir une référence dans le domaine des SCPI sans frais d’entrée.