Verdir son patrimoine immobilier en investissant dans des SCPI socialement responsables

Ce mercredi 4 mai 2022, Jonathan Dhiver, Président fondateur de MeilleureSCPI.com a été invité de l’émission BFM Buiseness présentée par Guillaume Sommerer. Une intervention exclusive pour faire le point sur les SCPI socialement responsables.

SCPI ISR : entre enjeux écologiques et défis énergétiques

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’intervention de Jonathan Dhiver sur BFM Business

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L’écologie sera manifestement au cœur du nouveau quinquenat qui s’ouvre, bien qu’il faille attendre le résultat des législatives pour mesurer l’ampleur du chantier qui sera mené. Quel impact, la montée en puissance des questions environnementales, aura-t-elle sur le marché de l’immobilier ?

Jonathan Dhiver vient de nous rejoindre pour MeilleureSCPI.

Bonjour Jonathan !

Bonjour Guillaume !

Nous allons parler de l’immobilier vert. Verdir son patrimoine immobilier, en investissant dans des SCPI socialement responsables. Le choix est-il large ? Est-ce que c’est plus rentable ? Vous nous le direz dans un instant.

D’abord, peut-être un petit rappel SCPI. Ce n’est pas encore forcément connu de tous. De quoi il s’agit ?

L’épargne immobilière.

Plus d’un million de Français ont investi dans des parts de SCPI, qui détiennent des actifs immobiliers, à peu près 12 000 en Europe (bureaux, commerces, santé, logistique, logements). Ces actifs sont loués à des locataires qui payent des loyers, et les loyers sont reversés sous forme de dividende aux épargnants, les associés des parts de SCPI.

Donc, c’est avoir des revenus complémentaires, sans aucun souci de gestion. Et ils sont un million de Français à avoir investi dedans.

Et la collecte au premier trimestre repart à nouveau à la hausse.

Le secteur de l’immobilier et du bâtiment a un rôle préponderant, évidemment, dans la lutte contre le réchauffement climatique. Un rôle préponderant, parce que c’est le secteur qui émet le plus de CO2 à l’échelle mondiale.

Oui. 

Certaines SCPI, justement, font ce travail, se sont lancées dans ce chantier de la rénovation, en-tout-cas de l’investissement responsable. Certaines SCPI sont même éligibles au label ISR (investissement socialement responsable) depuis 2020.

Si je suis investisseur, qu’est-ce qu’il m’apporte de plus ce label ?

Le label ISR – Investissement Socialement Responsable.

Je pense que c’est important que vos auditeurs intègrent bien cette étiquette, parce que quand nous voulons verdir notre patrimoine, il faut regarder un peu cette étiquette-là.

Qu’est-ce qu’il intègre ce label ISR ?

Il intègre des critères ESG – environnementaux, sociaux et de gouvernance.

Ces critères vont permettre à l’opération ou gérant du fonds, d’avoir un processus de gestion et d’investissement, qui est très clairement bâti dans un cahier des charges.

Depuis 2020, les fonds immobiliers ont accès à ce label ISR, pour avoir comme objectif d’améliorer le parc immobilier existant, et s’intégrer aux enjeux actuels, des enjeux environnementaux, sociaux ou de gouvernance ; et aller vers des actifs plus performants, plus modernes dans leur utilisation.

Aujourd’hui, ce sont 22 SCPI qui sont labellisées ISR.

Et sur les fonds immobiliers, 33 % de la collecte des fonds immobiliers sont orientés vers des fonds qui sont labellisés ISR. 

Nous voyons donc que c’est plébiscité par les épargnants. 

Alors comment tout cela se traduit ? Quelles actions mettent en œuvre les SCPI ISR ?

Et quelles actions devront aussi être mises en place par celles qui n’ont pas encore obtenu le label ?

Les actions, il y en a deux.

Souvent, nous nous disons, je veux investir en immobilier “vert”. Je veux acheter des bâtiments neufs. C’est le “Best-in-class”, acheter le meilleur élève de la classe, le meilleur actif immobilier. 

Parce que le neuf est moins énergivore ?

Voilà ! Le neuf est moins énergivore, parce qu’il est plus optimisé, etc.

Mais le vrai enjeu, et nous le voyons à travers le rapport du JEC, il est sur le patrimoine existant, le “Best-in-progress”. C’est faire en sorte que les gérants évaluent les actifs détenus à travers les critères ESG, fassent en sorte de prendre des décisions de gestion pour améliorer et intégrer ces bâtiments.

Aujourd’hui, le véritable levier, il n’est pas sur le “Best-in-class”. Il est sur le “Best-in-progress”. La majorité des fonds a adopté cette stratégie.

Jonathan Dhiver, Président fondateur de MeilleureSCPI.com

En ayant cette dynamique sur le “Best-in-progress”, nous allons pouvoir nous orienté vers cet objectif de neutralité carbone, qui est fixé par le gouvernement.

Mais vous savez que le label ISR n’est pas, bien évidemment, le seul dispositif qui existe. 

C’est vrai ! 

Alors, les SCPI permettent d’investir dans du résidentiel. C’est possible ! 

Dans des crèches, dans des bureaux aussi très souvent, des commerces, et nous allons aller plus loin justement, sur l’immobilier tertiaire.

Le gouvernement a mis en place un décret tertiaire en 2019, pour renforcer justement la réglementation et favoriser l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires.

Plus d’efficacité énergétique, quel impact cela aura pour les SCPI et ceux qui y investissent ? 

Pour bien comprendre comment nous améliorons un bâtiment énergétique, déjà il faut partir de l’existant. C’est comprendre quelles sont les consommations.

Depuis le 1er janvier 2022, il y a une plateforme qui est dédiée à tous les propriétaires d’immobilier d’entreprise, qui détiennent des actifs de plus de 1 000 m². Et qui vont devoir déclarer les consommations énergétiques de ces actifs-là.

Le fait que vous les déclariez, cela donne une sorte de base qui va nous permettre d’aller atteindre les objectifs -40, -50, -60 % de consommation énergétique des bâtiments tertiaires. -60 %, c’est pour 2050.

Objectif de réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires*

*par rapport à une année de consommation énergétique de référence

Vous voyez que les enjeux sont très forts.

Et le fait que les gérants de parts de SCPI se mettent dans cette dynamique-là, cela va permettre de réduire ces consommations et de les optimiser au fur et à mesure.

Est-ce que cela finira par peser sur les performances financières des SCPI ?  Et donc, aussi les rendements que peuvent espérer les épargnants investissant dans les SCPI ?

Est-ce que ce côté, mieux-disant vis-à-vis de l’environnement, ne risque pas à la fin de se faire payer par les investisseurs ?

Nécessairement, quand vous améliorez un bâtiment, d’un point de vue énergétique, il va y avoir un coût. Ce est peut-être immédiat.

Mais sur les performances des SCPI labellisées ISR, 4,43 % versus 4,45 % sur le marché. La dégradation est inexistante.

Nous voyons que le chemin est plutôt devant nous, même s’il y a certains gérants qui ont déjà fait une grosse partie du chemin.

Il est devant nous et derrière nous. Plutôt devant, sur la pierre-papier, mais aussi sur l’immobilier direct.

Le particulier qui détient son appartement, je peux vous assurer que – bon courage ! – il faut avoir la technicité pour l’améliorer.

Ces travaux de remise aux normes, d’amélioration dans la consommation, c’est aider le consommateur à consommer, à faire en sorte que la climatisation ne fonctionne pas le soir. Que l’hiver, nous réduisons le chauffage, que nous mettions un peu plus de pulls.

Ce sont des choses qui sont aussi pratico-patriques, mais qui sont importantes.

Sur le long terme, nous sommes convaincus, au sein de MeilleureSCPI.com, que la valeur verte du capital, les actifs qui seront dans cette dynamique-là – d’améliorer d’un point de vue énergétique les bâtiments – ils seront plus sexy, plus attractifs. Ils auront une valeur verte qui sera supérieure.

Donc, oui, cela a un coût instantané, mais sur le long terme, nous serons gagnant ! Nous en sommes convaincus. 

Voilà ! Votre regard sur ces SCPI socialement responsables.

22 SCPI qui ont obtenu le label ISR, et d’autres se battent pour essayer de l’obtenir.

Justement, dans ce vaste horizon de SCPI, au-delà du label ISR, quelles sont celles aujourd’hui, qui vous semblent les plus prometteuses ? Pour ceux qui veulent investir, et ils sont de plus en plus nombreux.

Nous rappelons que la collecte reprogresse.

Oui, depuis deux ans. 

Il y a eu l’année 2020, qui était l’année de crise Covid.

2021 était une excellente année.

2022 va être encore une meilleure année, Guillaume !

Alors, trois idées de SCPI.

La première, je l’aime bien, parce que cela fait plus de 10 ans qu’ils sont dans cette logique de labellisation ISR. C’est la SCPI PFO2, avec la société de gestion PERIAL Asset Management.

Je vous donne un exemple d’un actif de bureaux géré par PFO2, qui est situé à Marseille. Ils sont arrives à réduire de 47 % les consommations énergétiques en neuf ans, sur un bâtiment. Vous voyez que sur un bâtiment qui n’est pas forcément très récent, nous pouvons améliorer d’un point de vue énergétique.

Ce n’est pas, parce que d’un seul coup, plus de personne dans le bâtiment, pendant l’année 2020 avec le confinement, le télétravail, tout cela, les performances énergétiques s’améliorent.  

Non, cela a bien été analysé.

Nous voyons que sur le long terme, nous arrivons à améliorer avec des gestes simples.

PFO2, donc accessible à partir de 30 parts, soit à peu près 6 000 € d’investissement.

Une autre SCPI, LF Grand Paris qui est assez importante en terme de taille, 1,2 milliard d’euros d’actifs.

De la même manière, ils sont arrives à améliorer d’un point de vue énergétique.

Et puis une dernière petite SCPI, Fait Invest de la société de gestion Norma Capital. 4,71 % de rendement, et ils sont dans une logique très forte, avec des convictions qui sont importantes.

ASV : assurance-vie

VP : versements programmés

Pour nous ce qui est important, c’est qu’à chaque fois que nous viendrons vous voir désormais Guillaume, c’est que nous vous parlerons de bonnes idées d’applications sur le label ISR et ce que peuvent faire les gérants.

Je donnerai un exemple que j’ai trouvé plutôt intéressant : peindre les toits des bâtiments en blanc, c’est meilleur pour le bâtiment. Il capte moins la chaleur, et du coup nous réduisons les émissions de gaz à effet de serre.

Vous voyez qu’à travers des exemples simples, nous y arrivons ! 

Vertus et performance ! 

Il incarne les deux à la fois, c’est Jonathan Dhiver ! 

Merci Jonathan d’être passé nous voir ! 

Merci Guillaume ! 

MeilleureSCPI.com, ils viennent régulièrement à nos côtés pour nous aider à défricher cet univers.

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