SCPI Primovie : Arbitrages et résilience au 4e trimestre 2024

Un marché immobilier encore tendu en toile de fond

Dans un environnement économique toujours complexe, la SCPI Primovie a fait preuve de résilience au 4e trimestre 2024, tout en réalisant des arbitrages stratégiques pour adapter son positionnement. Le contexte reste marqué par la poursuite de la crise immobilière, notamment dans le secteur des bureaux, impacté par la hausse des taux et la transformation des usages liée au télétravail. En dépit de ce cadre difficile, les baisses de taux directeurs de la Banque Centrale Européenne sur l'année ont permis une timide reprise des transactions, amorçant une stabilisation des valeurs sur certaines classes d'actifs.

Une baisse limitée de la valeur du patrimoine

À l'issue des expertises réalisées au 31 décembre 2024, la valeur du patrimoine de Primovie affiche un recul de -1,5 % sur le deuxième semestre, portant la baisse annuelle à -3,9 %. Ce repli reste contenu comparé aux dépréciations observées sur le marché tertiaire. En conséquence, le prix de souscription a été ajusté à 165 € par part, soit une diminution de -11,3 % par rapport au prix antérieur de 185 €. Cette décision traduit la volonté de la société de gestion de se repositionner au plus près du prix de marché, en lien avec la valeur de reconstitution, pour relancer la collecte et fluidifier la liquidité des parts.

Une performance soutenue par l’immobilier de santé

Le portefeuille de la SCPI Primovie reste dominé par l'immobilier de santé et d'éducation, qui représente près de 76 % des actifs. À l’inverse, la poche bureaux, en difficulté, ne compte plus que pour 18,5 % du patrimoine. Cette diversification a permis à la SCPI de limiter les impacts de la crise. L’immobilier de santé a enregistré une baisse modeste de -1,5 % sur l’année, contre -12 % pour les bureaux.

Focus sur les acquisitions et livraisons

Au 4e trimestre, la SCPI a poursuivi ses investissements avec l’acquisition indirecte, via une SCI, d’un EHPAD à Carugo (Italie) pour un montant de 23 585 422 €, soit une surface de 12 384 m². Deux résidences services seniors ont également été livrées à Noisy-le-Sec (93) et à Muret (31), avec respectivement 88 et 121 logements, dans le cadre du partenariat entre Praemia REIM France, le promoteur Uniti et l’exploitant Aquarelia.

Une distribution ajustée mais conforme aux prévisions

Malgré une baisse de la distribution trimestrielle, les versements restent en ligne avec les projections. Le revenu brut distribué en 2024 s’établit à 8,53 € par part, dont 0,51 € de plus-values et 0,17 € de fiscalité étrangère prise en charge pour le compte des associés. Le taux de distribution 2024 ressort à 4,20 %, et le TRI à 5 ans à 1,03 %, contre 3,80 % sur 10 ans. Cette politique permet de préserver les réserves pour les échéances stratégiques à venir.

Détail de la distribution du 4e trimestre 2024

Une gestion proactive en 2025 : arbitrages et désendettement

Pour l’année 2025, Praemia REIM France entend réduire l’endettement de la SCPI, aujourd’hui à 27,2 %, ainsi que diminuer voire supprimer la poche bureaux à moyen terme. Cela passera par un plan d’arbitrage ambitieux de plus de 200 M€. Le taux d’occupation financier demeure solide à 95,9 %, soutenu par un taux de recouvrement de 98 %.

Activité locative et répartition du patrimoine

Conclusion : cap maintenu dans la tempête

Malgré un marché immobilier déstabilisé, la SCPI Primovie continue d’afficher une stratégie claire : concentration sur l’immobilier de santé, arbitrages ciblés et gestion rigoureuse. Les indicateurs locatifs et les acquisitions réalisées confirment cette orientation. L'ajustement du prix de souscription à la valeur de reconstitution, bien que significatif, permet d'envisager un redémarrage progressif de la collecte en 2025.

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