SCPI Primopierre: Recul des valeurs et stratégie de cession au 4T 2024

Un contexte difficile pour l'immobilier de bureaux

La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM, a traversé un 4e trimestre 2024 marqué par une poursuite du recul des valeurs d’expertise et une stratégie d’arbitrage ciblée. Dans un environnement toujours impacté par la crise immobilière et la transformation des usages du bureau, le secteur tertiaire reste sous pression, en particulier en Île-de-France.

Les valeurs d’expertise de Primopierre ont reculé de -3,9 % au second semestre 2024, portant la baisse annuelle à -15,1 %. En conséquence, le prix de souscription a été révisé à 115 € au 21 janvier 2025, en recul de -8,73 % par rapport au précédent niveau.

La SCPI, investie à plus de 98 % en bureaux, a subi l'impact d'une suroffre structurelle dans certaines zones géographiques. Le télétravail et l’évolution des attentes des entreprises ont conduit à une vacance accrue sur plusieurs actifs.

Recentrage stratégique et cessions ciblées

Dans ce contexte, la stratégie de la SCPI Primopierre repose sur un recentrage autour des actifs les plus porteurs à long terme. Elle s’appuie notamment sur :

• Une politique de travaux sélective visant à adapter les actifs aux standards ESG et aux attentes des utilisateurs.
• Un plan de cession d’actifs obsolètes, amorcé dès 2024.

Au 4e trimestre, une première opération a été réalisée avec la vente d’un actif situé à Villeurbanne (Le Premium, 5 659 m²), pour un montant de 15,934 231 €. Cette cession vise à réduire l’endettement, financer les travaux en cours et préparer la dotation d’un fonds de remboursement à l’horizon du second semestre 2025.

Résultats financiers en baisse

Face à cette situation, les performances financières ont été revues à la baisse :

La baisse de la distribution 2024 s’explique notamment par l’allocation complète des réserves financières (RAN) au financement des travaux et au désendettement. Pour 2025, la SCPI anticipe une nouvelle baisse de la distribution, les arbitrages et les vacances ayant un impact cumulé estimé à environ 2 €/part.

Occupation et patrimoine

Au 31 décembre 2024, la SCPI gérait 609 839 m² répartis sur 67 immeubles, principalement situés en région parisienne (58,3 %) et à Paris (31,8 %). Le taux d’occupation financier (TOF) ressort à 85,7 %, en baisse mais soutenu par une commercialisation active des surfaces vacantes.

Données clés au 4T 2024

Focus sur l’opération Ovalie

L’exemple du bâtiment Ovalie à Saint-Ouen (14 500 m²) illustre la stratégie de transformation des actifs : libéré en 2022, l’immeuble a fait l’objet d’une restructuration complète. Livré au second semestre 2024, il propose désormais des bureaux aux standards environnementaux élevés (Décret Tertiaire 2030), intégrant 1 000 m² d’espaces extérieurs et un rooftop. La commercialisation est en cours.

Liquidité : enjeu central pour 2025

Avec 1 712 311 parts en attente de retrait au 31 décembre 2024, la SCPI fait face à une pression de liquidité notable. Dans ce contexte, la création d’un fonds de remboursement annoncé pour le second semestre 2025 vise à proposer une solution de sortie partielle aux associés. La société de gestion précise que 100 % des actifs sont considérés comme non liquides.

Objectifs 2025 : Consolidation et résilience

Pour l’année 2025, les priorités de gestion sont claires :

• Finaliser les travaux engagés sur les immeubles.
• Poursuivre le plan de cession des actifs non stratégiques.
• Réduire l’endettement, avec un effet de levier mesuré à 1,7.
• Doter le fonds de remboursement pour gérer les retraits.
• Améliorer le TOF avec un objectif de retour vers les 90 %.

Conclusion

En 2024, la SCPI Primopierre a poursuivi son adaptation à un marché de bureaux durablement fragilisé. Si les baisses de valeur ont ralenti, les perspectives restent prudentes. La stratégie de cession, combinée à une politique de travaux sélective, vise à restaurer l’équilibre financier et à repositionner le portefeuille sur des actifs durables.

Le recentrage engagé devra cependant s’accompagner d’un effort continu de gestion locative, d’un suivi strict des dépenses et d’une communication transparente sur la liquidité. Dans un environnement qui pourrait connaître une stabilisation progressive des taux, les mois à venir seront cruciaux pour mesurer la résilience de cette SCPI historique.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

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