SCPI Opus Real : Stabilité locative et rendement de 3,22 % en 2024

Une SCPI diversifiée au cœur de l’Allemagne

Gérée par BNP Paribas REIM France, la SCPI à capital variable Opus Real poursuit sa stratégie d’investissement dans des actifs de bureaux, de commerces et d’hôtellerie situés exclusivement en Allemagne. À la clôture de l’année 2024, la SCPI affiche un patrimoine de 7 immeubles, répartis dans des villes stratégiques comme Düsseldorf, Munich, Francfort ou Brême. Cette diversification géographique permet une mutualisation du risque et une exposition à un marché immobilier solide.

Un taux d’occupation financier maîtrisé à 94,6 %

Au 2e semestre 2024, le taux d’occupation financier (TOF) "ASPIM" d’Opus Real s’établit à 94,6 %, en légère baisse de 0,4 point par rapport au 1er semestre. Cette variation s’explique par trois libérations de locataires représentant un total de 1 255 m² pour 357 k€ de loyers annualisés, contre deux entrées totalisant 476 m² pour 86 k€.

L’absence de locaux vacants en restructuration ou sous promesse de vente traduit une certaine stabilité du patrimoine d’Opus Real. De plus, le niveau des locaux loués en franchise de loyer reste faible (0,23 %), témoignant d’une gestion locative efficace.

Répartition typologique et géographique du patrimoine

Répartition typologique 

• Bureaux : 79,9 % 
• Commerces : 12,2 %
• Hôtels, tourisme et loisirs : 7,9 %

Répartition géographique (valeurs vénales) 

• Düsseldorf (Ratingen) : 19,7 %
• Brême : 18,0 %
• Francfort (Bad Homburg) : 16,9 %
• Munich : 15,1 %
• Mannheim : 10,2 %
• Munich (Hallbergmoos) : 7,9 %

Une distribution annuelle de 59,22 €/part

Sur l’ensemble de l’année 2024, la distribution brute versée par Opus Real s’élève à 59,22 €/part, contre 61,06 €/part en 2023, soit une baisse contenue dans un contexte de stabilisation du marché. Ce niveau de distribution correspond à un taux de distribution de 3,22 % sur la base du prix de souscription au 1er janvier 2024 (1 840 €/ part).

À noter que depuis le 10 septembre 2024, le nouveau prix de souscription est passé à 1 625 €, ce qui équivaut à un taux de distribution de 3,64 % pour les nouveaux associés.

Exemple concret 

Un associé ayant investi au prix de 1 625 € depuis septembre 2024 a perçu une distribution annuelle représentant 3,64 % de son investissement, soit une rémunération plus attractive que le taux officiel.

Détail des acomptes trimestriels en 2024 

Un patrimoine stable et un capital figé

La SCPI ne compte aucune nouvelle part nette créée sur l’année 2024. Le nombre total de parts reste stable à 98 561, avec 1 419 parts en attente de retrait, soit 1,4 % du total. Cela reflète une situation de blocage du marché secondaire, dans un contexte où les retraits ne peuvent être exécutés qu’en cas de contrepartie à la souscription.

Valeur vénale et endettement maîtrisé

Au 30 juin 2024, la valeur vénale des immeubles détenus directement ou indirectement s’élève à 177,9 M€, pour un endettement de 50 M€. Le patrimoine total représente une surface de 55 978 m² et compte 66 locataires. Ce niveau de diversification locative constitue un facteur de résilience supplémentaire.

Évolution du prix de part : Une baisse significative

L’année 2024 a été marquée par un ajustement du prix de souscription :

• Jusqu’au 9 septembre 2024 : 1 840 €
• Depuis le 10 septembre 2024 : 1 625 €, soit une baisse de -11,68 %

En parallèle, la valeur de retrait passe de 1 675,99 € à 1 479,89 €. Cette évolution s’inscrit dans un mouvement global du marché, marqué par des ajustements pour refléter les nouvelles conditions économiques.

Performances historiques et indicateur de risque

Le taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans ressort à -2,44 %, en raison principalement des réévaluations à la baisse du prix de part. L’indicateur de risque est de 3 sur 7, positionnant la SCPI dans une zone de risque modéré selon la classification réglementaire.

Un positionnement à long terme dans une optique prudente

Malgré un contexte complexe pour l’immobilier tertiaire, la SCPI Opus Real parvient à maintenir une distribution régulière et un taux d’occupation élevé. L’absence d’investissements sur le semestre traduit une gestion prudente axée sur la préservation du rendement. La signature de trois baux longue durée (de 5 à 10 ans) en 2024, pour une prise d’effet en 2025, laisse entrevoir un renforcement à venir de la durée résiduelle moyenne des engagements locatifs.

Synthèse des indicateurs clés de la SCPI Opus Real

Conclusion

La SCPI Opus Real traverse une période de stabilisation, marquée par une baisse contrôlée du taux d’occupation et une gestion prudente de son patrimoine. Son rendement annuel de 3,22 %, voire 3,64 % pour les nouveaux associés, reste compétitif dans un marché en recomposition. En 2025, la prise d’effet de nouveaux baux pourrait permettre d’améliorer la résilience locative et de renforcer la visibilité des flux futurs.

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