SCPI Novapierre Résidentiel : Arbitrages et résilience en 2024

La SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par PAREF Gestion, se positionne depuis sa création sur le segment spécifique de l’immobilier résidentiel ancien, principalement localisé à Paris et en région parisienne. En 2024, dans un contexte immobilier tendu, cette SCPI a fait preuve de résilience, tout en adaptant sa stratégie pour maintenir la performance et renforcer la liquidité pour ses associés.

Un contexte immobilier en transition

Le marché résidentiel en 2024

L’année 2024 a été marquée par un réajustement du marché résidentiel, avec un volume d’investissements en bloc atteignant 2,3 milliards d’euros au cours des trois premiers trimestres, soit une hausse de +7 % par rapport à 2023. Toutefois, les ventes de logements anciens ont chuté de 11 %, avec moins de 750 000 transactions sur l’année.

Malgré cette tendance baissière, le marché parisien a conservé une certaine vitalité, porté notamment par 9 opérations majeures de transformation de bureaux en logements. Cette dynamique s’inscrit dans une logique de redéploiement urbain, particulièrement visible dans la capitale.

Une stabilisation progressive des prix

Au dernier trimestre 2024, les prix de l’immobilier résidentiel ont amorcé une stabilisation, favorisée par la poursuite de la baisse des taux d’intérêt. Cette tendance pourrait encourager une reprise plus soutenue en 2025.

Une gestion active et prudente du portefeuille

Arbitrages significatifs en 2024

Face à un environnement changeant, la SCPI a réalisé plusieurs arbitrages stratégiques. Sur l’ensemble de l’année, 10,1 millions d’euros d’actifs ont été cédés, générant 7 millions d’euros de plus-values. Rien que sur le 4e trimestre, 7 appartements parisiens ont été vendus pour un total de 5,2 millions d’euros, représentant 511 m² de surface.

Ces arbitrages ont alimenté le fonds de remboursement, permettant à 39 associés de se retirer intégralement et à plus d’une centaine d’en bénéficier partiellement.

Acquisition en nue-propriété à Gennevilliers

En parallèle, Novapierre Résidentiel a finalisé l’acquisition, en nue-propriété, d’un ensemble immobilier à Gennevilliers (92), livré en octobre 2024. Ce bien, acquis en VEFA, comprend :

• 9 logements (du T1 au T4)
• 560 m² de surface locative
• Une durée de démembrement de 17 ans
• Une situation avantageuse à proximité du métro Gabriel Péri

Cette stratégie permet de capter une décote à l’acquisition, tout en optimisant la valeur long terme du portefeuille de Novapierre Résidentiel.

Indicateurs clés au 31 décembre 2024

Une gouvernance réactive pour soutenir la liquidité

En réponse à un niveau élevé de parts en attente de retrait (plus de 10 % depuis novembre 2024), deux Assemblées Générales Extraordinaires ont été organisées les 5 et 20 décembre. Elles ont validé :

• La suspension temporaire de la variabilité du capital
• Le renforcement du cadre du fonds de remboursement

Ces mesures visent à renforcer la stabilité et à mieux encadrer la liquidité dans un contexte de faible renouvellement des souscriptions (seulement 7 parts souscrites au T4 contre 1 764 parts retirées).

Répartition du patrimoine et stratégie locative

Un patrimoine centré sur Paris

Au 31 décembre 2024, le patrimoine immobilier de la SCPI se compose de :

• 144 immeubles gérés
• 42 520 m² de surface locative
• 984 lots principaux (caves exclues)
• 668 appartements 

La répartition géographique est très concentrée :

• 77,8 % à Paris
• 19,9 % en région parisienne
• 2,3 % à Nice

Taux d’occupation et travaux en cours

À fin 2024, le parc locatif se caractérise par :

• 81,2 % de locaux occupés
• 8,8 % vacants en travaux
• 9,3 % vacants sans projet immédiat
• 136 lots en cours de rénovation (soit 4 004 m²)

Perspectives et défis pour 2025

Le positionnement spécifique de Novapierre Résidentiel sur le résidentiel ancien en milieu urbain dense constitue un atout dans un marché en mutation. Toutefois, plusieurs défis restent à suivre de près :

• Le niveau élevé des demandes de retrait
• Le ralentissement des souscriptions
• La nécessité de maintenir un bon taux d’occupation

La gestion active du portefeuille, avec une attention portée aux arbitrages et à la liquidité, pourrait permettre de conserver un niveau de performance équilibré.

Conclusion

En 2024, la SCPI Novapierre Résidentiel a démontré une réelle capacité d’adaptation grâce à une gestion proactive, malgré un environnement immobilier complexe. Son recentrage sur les arbitrages, son positionnement résidentiel parisien et sa stratégie de démembrement lui permettent de maintenir une dynamique résiliente. La régulation de la liquidité et la gestion patrimoniale seront des axes essentiels pour 2025.

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