SCPI, le point sur la déclaration d'impôts

Ce mercredi 6 avril 2022, Jonathan Dhiver, Président fondateur de MeilleureSCPI.com a été invité de l’émission BFM Buiseness présentée par Guillaume Sommerer. Une intervention exclusive pour faire le point sur la fiscalité des parts de SCPI.

SCPI : les solutions pour adoucir la fiscalité 

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Business

Notre jocker immobilier chaque jour aux alentours de 15h20.

Vous apportez des clés pour déclarer. Oui ! Déclarer vos revenus, puisque nous allons entrer dans la période de déclaration.

Jonathan Dhiver vient de nous rejoindre, Fondateur de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan !

Bonjour Guillaume ! 

À partir de demain, les Françaises les Français vont devoir se connecter sur le site des impôts pour declarer leurs revenus, y compris donc leurs revenus de SCPI. 

Évidemment, beaucoup vont vous écouter religieusement pour savoir comment s’y prendre.

Comment sont imposés les revenus des SCPI, Jonathan ? 

Avant de parler des SCPI, peut-être parlons d’abord de la pierre-papier.

J’aime bien ce chiffre Rock’N Data : 164 milliards d’euros qui sont places dans la pierre-papier, que ce soit des SCPI, des OPCI grand public, des foncières cotées et des unités de compte immobilières. 

Quand nous regardons les différents types de fonds :

• Les OPCI, vous avez de l’immobilier direct, vous avez de la poche un peu financière.
   
• Les foncières cotées en Bourse, comme leur nom l’indique, ce sont des sociétés d’investissement immobilier qui investissent dans de l’immobilier, et qui distribuent des revenus.

Ces deux supports – OPCI et foncière cotée – ce sont des revenus financiers qui s’appliquent. Les revenus financiers sont plutôt intéressant dans notre monde actuel en France. C’est la flat tax 30 %.

En incluant les prélèvements sociaux.

En incluant les prélèvements sociaux, sauf si la tranche marginale d’imposition est plus intéressante, et que nous avons intérêt à prendre l’option inférieure. Mais généralement, nous sommes à 30 %.

Et puis, nous avons aussi les SCPI, les sociétés civiles de placements immobiliers que nous ne présentons plus. Un million de Français qui ont investi dans les SCPI, et là, nous sommes sur des revenus fonciers. 

Nous allons être moins bien là !

Moins bien ! La fiscalité des revenus fonciers, en effet, beaucoup moins intéressant que la fiscalité des revenus financiers. 

Donc sur les SCPI, pas de cadeau ! La douloureuse, la faucheuse fiscale va passer et va faire mal ?

C’est comme l’immobilier direct. C’est-à-dire que nous sommes sur un véhicule qui est transparent fiscalement. 

Donc, c’est la fiscalité de l’épargnant, du Français ou de la Française qui détient sa part de SCPI qui va s’appliquer. Donc, l’impôt sur le revenu des personnes physiques, avec un barème qui s’établit à 0, 11, 30, 41 jusqu’à 45 %, auxquels nous allons rajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS).

En plus !

Mais il y a quand même quelques subtilités à connaître.

C’est-à-dire qu’il y a des trucs à connaître, à avoir en tête ? Des trucs et astuces que pouvez aujourd’hui nous apporter pour limiter la fiscalité sur les SCPI ?

Oui, nous allons essayer de dégrossir tout cela, et de donner quelques idées.

La première, c’est le régime du micro-foncier. Si j’ai moins qu’un certain montant, environ 15 000 euros de revenus et que je détiens un bien en direct qui est déjà loué. Par exemple un petit parking que je loue, et en plus je détiens des parts de SCPI, je vais pouvoir décider de rendre un abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Cela peut avoir du sens. 

Sinon, le régime classique, c’est le régime réel. Je vais prendre un exemple pour que nous prenions bien conscience de ce montant d’impôt que nous payons.

Nous allons prendre un épargnant qui a 10 000 euros de revenus fonciers par an issus de parts de SCPI. Il a une tranche marginale d’imposition de 30 %. Il a une SCPI qui est plutôt franco-française. Nous allons avoir 30 % + 17,2 %. Cela va lui faire 4 720 euros d’impôt à payer sur ces 10 000 euros. C’est très important. Sachant que s’il est soumis à l’IFI, nous rajoutons l’IFI. 

La fiscalité sur les SCPI reste donc assez lourde. C’est le moins que nous puissions dire, mais nous sommes un media de solution sur BFM Business.

Et vous aussi, chez MeilleureSCPI, vous essayez d’apporter des solutions. 

Est-ce que vous pouvez nous apporter un, deux, trois autres moyens – nous sommes gourmands – d’adoucir cette fiscalité ?

Il y a un moyen que je trouve très intéressant, c’est d’investir dans les SCPI paneuropéennes. Pourquoi ?

Parce que vous avez la fiscalité qui va s’appliquer dans le pays de détention de l’immeuble. C’est-à-dire que si votre immeuble est détenu en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, au Portugal, vous allez avoir une fiscalité qui va être adoucie.

Deuxième élément, c’est que vous n’allez pas avoir de prélèvements sociaux. Donc vous baissez la facture de 17,2 %. Et avec le jeu des conventions fiscales, vous n’allez pas subir cette double imposition, et vous allez avoir une neutralisation fiscale qui est très intéressante.

Première idée, c’est d’investir dans les SCPI paneuropéennes.

Cela a un intérêt supplémentaire de diversifier son patrimoine. Je ne suis pas que sur un immobilier français. Je suis sur un immobilier paneuropéen, et il y a de très belles opportunités. 

La deuxième façon d’investir, c’est dans l’assurance-vie. J’ai investi dans l’assurance-vie en parts de SCPI. J’ai cette enveloppe fiscale de l’assurance-vie.

Attention ! Toutes les bonnes SCPI ne sont pas disponibles dans tous les contrats d’assurance-vie. Il faut regarder aussi les frais, etc., mais il y a un intérêt.

Et bien évidemment, il y a l’optimisation de la transmission. 

Les frais quand nous investissons en SCPI via l’assurance-vie. Peut-être que nous y gagnons fiscalement, mais est-ce que ce que nous gagnons fiscalement, nous le reperdons à travers en payant des frais peut-être parfois un peu élevés ? 

Nous pouvons avoir des frais de gestion qui peuvent être supérieurs, mais il y a certains contrats où vous n’avez pas de frais de gestion complémentaire ni de frais de souscription complémentaire. En-tout-cas, de frais d’entrée. 

Un élément que j’adore et pour moi, la meilleure façon d’investir en immobilier en France, c’est d’investir en nue-propriété : le démembrement. Cela veut dire que je n’ai pas de revenue pendant une période déterminée – de 3 à 20 ans. 

Si je pars à la retraite dans huit ans, j’investis en nue-propriété dans des parts de SCPI, avec un horizon huit ans. Pendant ces huit ans, je ne vais pas avoir de fiscalité. Je vais avoir mon patrimoine qui va s’apprécier mécaniquement avec le jeu de la revalorisation. Et si je suis soumis à l’IFI, c’est argent qui est investi en immobilier, il est hors de la base imposable de l’impôt sur la fortune immobilière.

Ah oui !

C’est quand même pas mal ! 

Là, vous n’avez pas de revenus, donc pas de fiscalité. Et en plus, vous être hors IFI.

Et c’est pour moi, sans doute, la meilleure façon d’investir en France en immobilier. 

Juste un truc sur le démembrement.

Vous dites que pendant un certain temps, pendant quelques années, nous n’avons pas de revenus, donc nous n’avons pas de fiscalité. 

Je comprends l’argument fiscal, nous ne payons pas d’impôt, mais il n’y a pas de revenue non plus.  Que est l’intérêt là Jonathan ?

Il n’y a pas de fiscalité, parce qu’il n’y a pas de revenue. Vous ne faites pas rêver là ! 

Je vais vous donner en taux de rendement interne, sur des opérations d’investissement en nue-propriété. Vous pouvez être aux alentours des 3,5 – 4 % par an, net de fiscalité. 

Vous voyez que c’est un rendement qui peut être vraiment intéressant. Ce n’est pas garanti ! Il faut bien rappeler que les SCPI comportent un risque en capital.

Et la petite cerise sur le gâteau, c’est que les gérants qui auraient de la plus-value, peuvent vous distribuer la plus-value. Nous pouvons aller chercher quelques petits centièmes de pourcent de revenus, mais ce n’est vraiment pas l’objectif. C’est surtout d’avoir une fiscalité qui soit adoucie. 

Et la dernière façon d’adoucir, nous savons très bien le faire sur de l’immobilier direct. Vous pouvez investir en parts de SCPI à crédit. Et nous pouvons déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus. Donc, c’est une façon d’adoucir.

Donc, finalement, dans cet univers, c’est très représentatif de la France. Nous taxons, mais il y a quand même de belles solutions pour réduire sa fiscalité.

*Faible **Modéré ***Fort

Nous pouvons emprunter, en effet, pour acheter des SCPI. C’est possible !

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus, et donc cela permet de limiter la fiscalité. 

Tous les conseillers en gestion de patrimoine nous disent quand même : il ne faut jamais choisir un placement, justement pour la carotte fiscale.

Juste pour défiscaliser, il faut d’abord choisir de bons sous-jacents, de bons fondamentaux, donc, en l’occurrence de bonnes SCPI.

Est-ce qu’il y en a certaines qui présentent à vos yeux, un joli potentiel aujourd’hui ?

J’ai voulu sélectionner plusieurs SCPI qui viennent compléter un portefeuille de SCPI. 

Ce qui est pas mal en SCPI, c’est que vous investissez 10 000 ou 20 000 euros, vous allez pouvoir vous positionner sur plusieurs SCPI, sur plusieurs stratégies. Vous n’êtes pas obligé d’être sur une seule thématique.

Trois SCPI, dont deux qui sont paneuropéennes.

La première, c’est Cœur d’Europe. Une SCPI dont l’objectif de rendement est de 5 %.

C’est presque Cœur de Roi, mais voilà !

Cœur d’Europe ! 

Nous offrirons une petite part à Marie. Nous lui ferons un petit coucou pour l’occasion.

Donc, une SCPI paneuropéenne qui est diversifiée, avec une logique vraiment très intéressante. Un gérant très dynamique. Nous sommes sur un objectif de 5 % net verse. C’est vraiment intéressant.

Une autre SCPI chez Sofidy, une grande société de gestion, un paquebot qui a lancé une SCPI qui s’appelle Sofidy Europe Invest. Son taux de distribution sur l’année 2021 était de 4,80 %. C’est vraiment une performance intéressante.

Et dernière SCPI, qui n’est pas paneuropéenne pour le moment. Elle vient d’être lancée. C’est la SCPI Remake Live de Remake Asset Management.

Je ne suis pas sûr que vous en aviez encore entendu parlé.  

C’est la première fois.

Elle vient d’être lancée. Une SCPI qui est sans frais de souscription, mais des frais de gestion qui sont plus importants. Accessible à partir de 1 000 euros d’investissement et un objectif de rendement de 5,5 %. Une SCPI diversifiée dans la thématique. 

Vous voyez qu’il y a des solutions intéressantes ! 

Rendement non garanti.

Voilà ! 

Ces objectifs de rendement que vous avez dessiné pour nos auditeurs et téléspectateurs.

C’est Jonathan Dhiver, MeilleureSCPI.com.

Ils nous accompagnent très régulièrement.

A bientôt Jonathan !

Bonne declaration de revenus ! 

Merci Guillaume ! 

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