SCPI : la nouvelle donne du marché selon Daniel While (Euryale)

Un marché en mutation : entre attractivité et vigilance

Le marché des SCPI traverse une phase de transformation, marquée par une collecte en baisse par rapport aux années fastes de 2016-2022, mais en ligne avec celles de 2014-2015. Avec une collecte brute de 4,7 milliards d'euros en 2024, le secteur démontre une résilience face à un environnement économique moins favorable.

Collecte et liquidité : un équilibre fragile

Plusieurs facteurs expliquent cette dynamique :

Une réduction de l'exposition à l'immobilier dans les contrats d'assurance-vie.

Des taux d'intérêt élevés, rendant le financement à crédit moins attractif.

Un engouement pour les placements financiers alternatifs.

Cependant, les SCPI restent le véhicule immobilier le plus prisé des épargnants. L'analyse des flux montre toutefois une dualité :

• D'un côté, une collecte significative, notamment pour les SCPI qui ont su maintenir la valeur de leurs parts.
• De l'autre, un volume de retraits élevé, traduisant une volatilité accrue.

Le secteur reste donc sous surveillance, particulièrement en ce qui concerne la liquidité des fonds et la stabilité des valeurs d'actifs.

Performance des SCPI : une lecture nuancée

Le taux de distribution moyen des SCPI s'établit à 4,72 % en 2024, mais la valeur moyenne des parts recule de -4,50 %. Ce constat cache toutefois des disparités majeures entre différents groupes de SCPI.

Trois types de SCPI face à la nouvelle conjoncture

1. SCPI ayant subi une forte baisse de valeur
   1. Principalement exposées à l'immobilier de bureaux.
   2. Impactées par la hausse des taux directeurs et la baisse des prix de l'immobilier.
   3. Souvent présentes dans les contrats d'assurance-vie.
2. SCPI récentes ou opportunistes
   1. Constituées depuis la remontée des taux.
   2. Offrent des rendements attractifs.
   3. Comprennent notamment les 18 nouvelles SCPI lancées en 2024.
3. SCPI matures et résilientes
   1. Ont su préserver leur valeur de part.
   2. Bénéficient d'une confiance renouvelée des investisseurs.

Les perspectives du marché des SCPI

Le marché des SCPI entre dans une nouvelle ère, marquée par des taux plus élevés et une concurrence accrue avec d'autres placements financiers (fonds structurés, private equity, cryptos, etc.).

Une recomposition du paysage des SCPI

• Les sociétés de gestion ayant une forte expérience dominent la collecte : parmi les 10 premières en 2024, 7 ont été créées avant 2015.
• Les SCPI de niche tirent leur épingle du jeu, notamment celles spécialisées dans l'immobilier de santé.

L'analyse d'Euryale : un focus sur l'immobilier de santé

Dans ce contexte, Euryale poursuit sa stratégie d'investissement dans le secteur de la santé, un segment qui a montré une forte résilience face aux crises récentes.

Pourquoi l'immobilier de santé reste une valeur refuge ?

• Stabilité des baux : contrats de location longue durée.
• Demande structurelle en hausse : vieillissement de la population et besoins médicaux croissants.
• Moindre volatilité : impact réduit des cycles immobiliers.

Selon Daniel While, Directeur Recherche & Stratégie d’Euryale :

Face au bousculement des acteurs et des certitudes, la proposition de valeur d’Euryale est avant tout de constituer la brique défensive d’une allocation diversifiée en complément de la brique opportuniste

Conclusion : un marché en transition, mais toujours attractif

Malgré un environnement plus complexe, les SCPI restent un véhicule privilégié pour l'investissement immobilier. Toutefois, les disparités entre les différents segments exigent une analyse fine des opportunités et des risques.

L'immobilier de santé semble s'affirmer comme un des segments les plus solides, tandis que le reste du marché se recompose progressivement. Les investisseurs devront être attentifs à la stratégie des gestionnaires pour naviguer dans cette nouvelle donne du marché des SCPI.

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