SCPI Kyaneos Pierre : Stratégie prudente et résilience au 4T 2024

Une approche long terme pour des résultats durables

La SCPI Kyaneos Pierre confirme sa capacité d’adaptation au 4e trimestre 2024, malgré un environnement fiscal contraint et un marché immobilier résidentiel toujours sous tension. Grâce à une stratégie prudente, axée sur la qualité des actifs, la gestion rigoureuse des travaux et un recours mesuré à l’endettement, la SCPI continue d’afficher des indicateurs solides, en phase avec sa vocation sociale et environnementale.

Un dividende impacté par la fiscalité, mais qui reste en hausse

Le dividende courant du 4e trimestre s’est établi à 2,4 € par part, en baisse par rapport aux 2,6 € du trimestre précédent. Cette augmentation pèse doublement sur les actifs : pendant les travaux et après leur rénovation, en raison d’une méthode de calcul défavorable aux immeubles améliorés.

Cependant, la distribution exceptionnelle liée à la cession d’un actif à Béziers a permis de compenser cette baisse, portant le dividende total du trimestre à 2,91 €.

Taux de distribution et TRI : des niveaux solides

Sur l’année 2024, la SCPI Kyaneos Pierre a affiché un taux de distribution de 4,96 %, légèrement inférieur à son objectif annuel de 5 %. Ce rendement reste cohérent avec la prudence observée dans la gestion du capital et les acquisitions.

Le TRI (Taux de Rendement Interne) depuis la création s’élève à 6,17 %, incluant les distributions, l’évolution du prix de part et les frais de souscription. Un niveau performant, qui reflète la cohérence stratégique de long terme.

Une collecte soutenue et maîtrisée

La collecte nette sur le 4e trimestre s’élève à +17 M€, portant la capitalisation totale de la SCPI à 396 M€ au 31 décembre 2024. Cette dynamique reste contrôlée, dans la lignée des précédentes années où la société de gestion avait volontairement limité les souscriptions pour éviter un décalage entre collecte et capacité d’investissement.

Une politique d’investissement ciblée

Durant le 4e trimestre 2024, 15 nouveaux immeubles ont été acquis, représentant 7 452 m² pour un montant de 14,1 M€ travaux et frais inclus. Ces acquisitions s’inscrivent dans une logique d’immobilier résidentiel à rénover, avec une attention particulière portée à la performance énergétique.

Extrait des acquisitions (T4 2024)

*Les rendements indiqués sont non garantis.

La SCPI n’a pas recours à des investissements indirects via des SCI ou SAS.

Un parc locatif mieux valorisé

Le taux d’occupation financier (TOF) continue de progresser et atteint 87 % au 4e trimestre 2024. Cette amélioration traduit la capacité de la SCPI à remettre rapidement sur le marché des logements rénovés, tout en réduisant les vacances.

Cette progression est le fruit d’une stratégie appliquée depuis 2021, fondée sur un cap strict sur la collecte, permettant de suivre efficacement les chantiers de rénovation. 

Résultat : Près de 500 logements rénovés ces trois dernières années.

Une SCPI résolument engagée dans la transition énergétique

L’exemple de l’acquisition située au 4 rue Foch à Fabrègues (34) illustre bien l’approche extra-financière de la SCPI. Cet immeuble de 223 m², composé de 6 logements, a été entièrement rénové. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été significativement amélioré, avec une baisse des consommations et des émissions de CO2, contribuant au confort des locataires.

Une gestion interne et intégrée

Avec désormais plus de 80 salariés, le groupe Kyaneos déploie une gestion complète de ses actifs : investissement, rénovation, gestion locative et maintenance. Cette intégration verticale permet une meilleure maîtrise des coûts, une réactivité accrue et un alignement avec les objectifs RSE de la SCPI.

Arbitrages et valorisation

Deux cessions d’actifs ont été réalisées fin 2023 et fin 2024, dont la vente à la découpe d’un immeuble à Béziers pour 1 816 600 €. Ces arbitrages, réalisés avec des plus-values substantielles, traduisent une approche agile de la gestion de portefeuille.

La valeur de reconstitution de la part s’élève à 229,99 €, contre une valeur de réalisation de 192,30 € et une valeur IFI de 188,36 €. Ces niveaux suggèrent une bonne tenue de l’actif sous-jacent, en ligne avec la valorisation actuelle du patrimoine.

Un endettement raisonnable

Au 31 décembre 2024, l’endettement représentait 22 % de la capitalisation, bien en deçà du plafond réglementaire autorisé de 40 %. Ce faible levier financier reflète la volonté de ne pas s’exposer à des conditions de taux défavorables, notamment en 2023-2024. Toutefois, la signature avec la Caisse d’Épargne Rhône Alpes d’un éco-prêt à 0 % de 5 M€ ouvre de nouvelles perspectives.

Conclusion : Une SCPI résiliente et structurée

En dépit d’une conjoncture fiscale défavorable, la SCPI Kyaneos Pierre continue de faire preuve de résilience, en s’appuyant sur des fondamentaux solides : immobilier résidentiel de qualité, gestion interne intégrée, stratégie long terme, faible endettement et engagements ESG concrets. Le léger recul du taux de distribution en 2024 ne remet pas en cause la solidité du modèle, mais illustre plutôt sa capacité à s’adapter avec rigueur.

Fiche récapitulative – SCPI Kyaneos Pierre (4T 2024)

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