SCPI fiscale : la solution de fin d’année ?

Ce mercredi 24 novembre 2021, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com, et Jérémy Schorr, Directeur commercial de Primaliance étaient les invités de Nicolas Pagniez pour Patrimoine Thématique sur B Smart. Un échange consacré aux SCPI fiscales.

SCPI fiscale : la solution de défiscalisation 

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'interview

N.P.

Et nous enchaînons à présent avec Enjeux Patrimoine.

Un Enjeux Patrimoine consacré à la pierre-papier, à la SCPI, mais que nous allons aborder sous l’angle fiscal.

Comment investir dans une SCPI fiscale ? Et qu’est-ce que cela veut dire concrètement.

Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan Dhiver !

J. D.

Bonjour Nicolas ! 

N.P.

Bienvenue sur ce plateau ! 

Et Jérémy Schorr également à vos côtés, directeur commercial de Primaliance.

Bonjour Jérémy Schorr !

J.S.

Bonjour Nicolas ! 

N. P.

Bienvenue également sur ce plateau.

Nous allons commencer tout simplement par vous définir ce que c’est une SCPI fiscale, puisqu’en suite nous verrons qu’il y a plusieurs moyens d’investir en SCPI fiscale et plusieurs types de SCPI fiscales.

Jonathan Dhiver, première question avec vous : qu’est-ce que c’est qu’une SCPI fiscale ?

J. D.

La SCPI, c’est important de le rappeler, c’est de la pierre-papier. C’est pouvoir investir à partir de quelques centaines d’euros à de l’immobilier. Et la SCPI fiscale, c’est finalement pouvoir accéder à tout l'immobilier desfiscalisant. Nous en parlons souvent, il y a du Pinel, du Malraux, du Déficit Foncier, du Denormandie. C’est finalement pouvoir accéder à ces lois fiscales.

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com

Il est important de rappeler que ces lois fiscales permettent de favoriser le logement, parce qu’il y a un besoin de logements important en France. Et vous pouvez le faire également en SCPI. 

N. P.

Jérémy Schorr, aller chercher un avantage fiscal, non pas en achetant directement un bien, mais via le véhicule SCPI. Donc finalement, cela revient à faire de la SCPI traditionnelle, mais avec un objectif fiscal. C’est le seul l’objectif qu’il faut avoir en tête ?

J.S.

Non, ce n’est pas le seul objectif qu’il faut avoir en tête.

D’abord, nous achetons de l’immobilier, c’est le premier objectif. C’est de l’immobilier résidentiel, contrairement au marché de la SCPI qui est majoritairement investi sur de l’immobilier professionnel, donc des bureaux, des commerces, des logistiques, etc. 

Là, nous achetons de l’immobilier résidentiel, comme le disait Jonathan, cela permet de favoriser le parc immobilier français.

Et nous avons droit à un avantage fiscal, en contrepartie de cette aide. C’est-ce-dire que c’est l’investisseur particulier qui va aider à améliorer ce parc. Et nous sommes souvent dans l’immobilier ancien, dans lesquels il faut faire beaucoup de travaux pour les remettre au gout du jour et pour améliorer la performance énergétique, etc. 

Donc, en contrepartie de cela, l’Etat va octroyer un avantage fiscal.

N. P.

Nous pouvons diviser en quatre dispositifs, ces SCPI fiscales. Il y a le Malraux, le Denormandie, le Pinel. D’ailleurs, nous pourrons parler de l’ancien ou du nouveau Pinel, le super Pinel. Et le Déficit Foncier.

Nous allons commencer avec Jonathan Dhiver. Nous allons vous laisser en définir deux, et nous laisserons Jérémy Schorr en définir deux. 

Quel est le premier dispositif, ou celui auquel vous êtes le plus confrontés ?

J.D.

Le plus connu, c’est le Pinel.

C’est celui qui permet d’investir dans l’immobilier neuf, l’immobilier qui est en cours de construction.

Généralement, quand vous achetez en direct, vous achetez un actif en vente en état futur d’achèvement (VEFA).

C’est investir dans une SCPI  qui va acheter des actifs auprès de promoteurs.

J’aime bien ce type de SCPI, parce que finalement vous achetez un prix au mètre carré qui est fixé avec un promoteur. Et c’est généralement le prix du marché. 

Et l’aléas de travaux, il n’y en a quasiment pas, et en tout cas, le risque est porté par le promoteur. C’est le premier élément.

Le deuxième élément sur les SCPI Pinel, c’est que quand un directeur des investissements d’une société de gestion de SCPI fiscale achète sur du Pinel, il va imposer son cahier des charges, parce qu’il ne va pas acheter un actif immobilier. Il va en acheter plusieurs. Il va avoir un véritable levier de négociation.

N. P.

Quand nous parlons d’actif immobilier, nous parlons d’un immeuble ?

J.D.

Généralement ce sont des lots.

Imaginons que vous êtes promoteur, vous avez un actif à vendre. Vous avez 40 lots.

Moi, je suis directeur des investissements. Je viens vous voir. Je vous dis : je vais acheter 15 ou 20 lots. Vous allez être un peu plus à l’écoute de ce que je vais vous demander.

N. P.

Oui, nous pouvons un peu peser dans la balance. 

J.D.

Voilà !

En termes de finition, en termes d’emplacement dans l’immeuble, d’avoir plutôt des actifs qui sont exposés Sud.

Tous ces critères-là, ils sont extrêmement importants, parce qu’il faut penser “revente”. Et une SCPI fiscale, elle se crée à une date, mais elle est liquidée entre 15 et 20 ans après. 

Cela veut dire qu’il faut bien avoir en tête, la revente. 

N. P.

Nous allons parler du fonctionnement des SCPI fiscales.

Nous allons juste finir avec le Pinel. Quel est l’avantage fiscal sur le dispositif Pinel ?

J.D.

L’avantage fiscal sur la durée, c’est généralement 18 %. 

C’est 2 % par an, dès l’année de souscription. Ce qui est un gros avantage, par rapport à un actif en direct.

Un actif en direct, il faut attendre la livraison. Mais la livraison, quand vous achetez un appartement neuf, elle n’est pas immédiate. C’est entre 12 et 24 mois. 

Alors que sur les SCPI fiscales, l’épargnant Français qui veut être défiscalisé en 2021, il va pouvoir le faire immédiatement. 

N. P.

Donc, là il souscrit en 2021, et même si l’immeuble est livré en 2023, l’avantage fiscal commence dès 2021, donc sur la feuille d’imposition 2022 ?

J.D.

Exactement !

N. P.

Un mot peut-être sur le Super Pinel. Est-ce que cela va changer quelque chose pour les SCPI fiscales ? Ou, nous ne le savons pas encore ?

J.D.

Je n’ai pas encore d’information pour le moment, mais dès que nous en aurons, nous vous la transmettrons.

Mais ce qu’il faut avoir en tête, c’est que généralement qu’à chaque fois qu’il y a une loi fiscale, les SCPI en bénéficient, puisque le véhicule est transparent.

N. P.

Vous dites que, que nous achetons en nom propre ou que nous achetons via une SCPI, nous bénéficions du même avantage.

Nous reviendrons plus tard sur le montant minimum, effectivement, le fonctionnement, il y a la période de collecte, ensuite la période d’exercice, si je puis le dire, et puis la liquidation. 

Jérémy Schorr, sur le Denormandie, nous sommes sur un fonctionnement un peu différent, similaire par rapport au Pinel ?

J.C. 

C’est très ressemblant au dispositif Pinel, sauf que là nous nous attaquons à de l’immobilier dans de l’ancien. 

Et nous sommes contraints à un certain nombre de villes. Puisque la loi Denormandie, nous ne pouvons pas la faire partout, comme nous pouvons le faire sur du Déficit Foncier. De mémoire, il y a une liste de 230 villes, dans lesquelles nous pouvons investir.

Nous achetons un parc immobilier ancien, que nous rénovons intégralement, et ensuite nous allons le mettre en location. 

N. P.

Donc, même fonctionnement. Nous pouvons acheter une quarantaine de lots, si je reprends l’exemple de Jonathan Dhiver sur le Pinel ? Et ensuite le directeur des investissements va s'engager  à rénover - j'imagine - via un intermédiaire, les 40 lots en question ?

J.S.

Oui, tout à fait. 

C’est important cette notion de volume, parce que pour compléter ce que disait Jonathan, le fait d’acheter plusieurs lots, évidemment cela donne un peu de poids. Mais cela permet aussi de diminuer un peu les prix et de mieux négocier. 

Parce que le promoteur, quand il lance un programme immobilier, sûrement il a besoin d’avoir assez rapidement ce que nous appelons la GFA ou la garantie financière d'achèvement. Et il est bien content qu’un investisseur arrive assez rapidement et prenne le nombre de lots nécessaire, qui va lui permettre d’obtenir cette GFA.  

Donc, souvent, nous pouvons négocier un peu les prix à ce moment-là.

N. P.

Et l’avantage fiscal est le même que dans le Pinel ?

J.C.

L’avantage fiscal est le même. 

Sur Denormandie, nous sommes également sur 2 % de réduction d’impôt par an, sur les neuf premières années. 

Et si nous choisissons l’option d’aller jusqu’à 12 ans d’engagement de location, nous avons 1 % supplémentaire de la 10ème à la 12ème année. Donc, nous avons une réduction d’impôt globale de 21 %.

N. P.

Cela veut dire que nous sommes obligés de nous engager pour minimum 9 ans, et ensuite c’est en fonction de la SCPI que nous aurons choisi que nous aurons la durée réelle de la SCPI ?

J.C.

De manière générale, c’est la société de gestion qui achète les immeubles qui s’engage à louer pendant une certaine durée. Mais l’investisseur, lui, est engagé beaucoup plus longtemps, puisqu’il y a d’abord la phase de collecte, d’acquisition des immeubles, de réalisation des travaux, de mise en location sur 9 ans ou 12 ans selon le dispositif, et de revente ensuite. 

Donc, nous sommes souvent sur un cycle de 15-20 ans d’investissement. 

J.D.

Et c’est très important d’avoir cet horizon-là, parce que si nous avons un horizon qui est plus court, nous risquez d’être déçu.

N. P.

Bien sûr, nous ne pouvons pas sortir quand nous voulons, ou bien si nous sortons, nous pouvons être perdant.

J.D.

Très forte décote ! Il y a de très fortes décotes, et c’est important de le dire à nos téléspectateurs, pour ceux qui aiment un peu chercher des opportunités.

Il y a des opportunités à aller chercher sur le marché secondaire des SCPI fiscales, parce que l’épargnant qui achète une “SCPI fiscale d’occasion”, n’a pas l’avantage.

Qu’est-ce qui va l’intéresser ? C’est d’avoir du rendement. 

Et qui dit rendement, va avoir 3,5 - 4 % de rendement. 

N. P.

Nous ne pouvons bénéficier de l’avantage fiscal, que lorsque nous sommes là au démarrage ?

J.D.

Exactement ! 

N. P.

Après, nous ne pouvons plus en bénéficier ?

J.D.

Impossible ! 

N. P.

Nous avançons sur les autres dispositifs avant de parler stratégie de SCPI fiscale.

Le Malraux. Jérémy Schorr parlait de l’ancien. Jonathan Dhiver, le Malraux est dans l’historique même. 

J.D.

Oui. C’est une fois de plus, faire en sorte d’améliorer le centre-ville. C’est ce qu’il faut avoir en tête. Le centre-ville de certaines villes de régions. 

Alors, ce qui est intéressant, nous sommes sur un avantage, ce que nous appelons “One shot”.

L’année de la souscription, c’est entre 15 et 20 % de réduction d’impôt, sur son montant d’investissement. 

Après, il faut être un peu vigilant sur le prix du foncier, plus les travaux. C’est bien de défiscaliser, mais si c’est défiscalisé, parce que vous payez un peu plus cher votre prix au mètre carré et que vos travaux ne sont pas bien encadrés.

Dans l’ancien, nous savons très bien, cela dérape très vite.

N. P.

Nous pouvons avoir des mauvaises surprises, effectivement. 

J.D.

Nous risquons d’avoir des mauvaises surprises à la sortie.

N. P.

Oui, si nous nous retrouvons avec un bien qui coûte 5 000 du mètre, alors que sur le marché il en vaut 3 000. Nous aurons défiscalisé, mais la revente sera plus compliquée.

J.D.

Voilà ! Elle sera plus compliquée.

Moi je suis toujours de nature très prudente. 

La défiscalisation, il faut y aller. Nous pouvons y aller de manière prudente.

Cela doit représenter une part non significative de votre épargne, parce que ce n’est pas liquide.

Néanmoins, si vous avez la volonté de participer à la rénovation de certains centre-villes, cela peut être pertinent. Mais il faut être vigilant.

Il faut regarder les millésimes passés, en posant des questions à vos conseillers de plateformes SCPI, ou sinon aux sociétés de gestion, de savoir combien est le prix au mètre carré de sortie en totalité. 

N. P.

Bien sûr ! Comme si nous avions acheté directement finalement ?

Il faut vérifier que le directeur ou la directrice des gestions fait au minimum ce que nous aurions fait tout seul si nous avions acheté un seul bien ?

J.D.

Exactement !

Et le dernier élément important aussi quand nous investissons dans une SCPI fiscale qui fait des travaux, c’est que vous avez un avantage fiscal à l’entrée.

Le gérant a acheté le bâti, le foncier, et après il a ajouté la couche travaux.

Lors de la cession de l’actif immobilier, vous vendez votre actif, admettons 3 000 € du mètre. Au départ, vous avez acheté 1 000 € de foncier, et vous avez fait 1 500 € de travaux. 

Votre plus-value ne sera pas de 3 000 € moins 2 500 €, elle sera 3 000 – 1 000 €.

N. P.

Parce que nous ne prenons pas en compte les travaux ? Et en même temps nous défiscalisons ? Plus nous avons de travaux, plus nous défiscalisons.

C’est important de faire le calcul pour trouver le bon équilibre.

J.D.

Il faut juste avoir en tête qu’à la fin, il y a quand même une plus-value qui est payée par le gérant. C’est pas décaissé par l’épargnant, mais c’est important de l’avoir en tête. 

N. P.

Jérémy Schorr, le dernier dispositif, c’est le Déficit Foncier tout simplement.

Nous restons dans les travaux, dans la rénovation, dans les charges associées aux biens immobiliers que la SCPI a acheté.

J.C.

Déficit Foncier, pour moi c’est le plus intéressant fiscalement, parce que nous ne sommes pas sur un système de réduction d’impôt, comme les trois précédents dispositifs que nous venons de décrire. Nous sommes sur de la déduction, c’est-à-dire que nous agissons en haut de la feuille d’imposition, mais pas sur le montant de l’impôt qu’il faut payer.

Jérémy Schorr, Directeur commercial de Primaliance

Cela va être très intéressant pour les contribuables qui sont dans les tranches marginales les plus élevées. A partir du moment où vous êtes dans une tranche à 30, 41 ou 45 % par exemple, puisque les revenus fonciers sont imposés à hauteur de la tranche marginale d’imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. 

Donc, si je prends le cas le plus extrême, 45 % plus 17,2 %, nous sommes à 62 % d’impôt.

N. P.

D’accord. C’est le cas le plus extrême ?

J.C.

C’est le cas le plus extrême.

Donc, si j’ai beaucoup de revenus fonciers, j’ai plutôt intérêt à faire du Déficit Foncier, puisque je vais gommer ce montant-là, et je vais avoir une économie d’impôt, très importante. Cela peut aller jusqu’à 35-36 % de son investissement. 

N. P.

Alors, nous avons défini ensemble différents dispositifs.

Nous allons parler un petit peu de stratégie SCPI. Vous avez rappelé que ce sont des investissements longs, puisqu’il y a la période de collecte, ensuite moi j’appelle cela la période d’exercice, vous appelez cela d’acquisition, ensuite de location et la période de revente. 

Et là il faut faire attention, vous l’avez dit Jonathan Dhiver, à regarder combien ce sera vendu à la sortie, et si c’est en lien avec les prix du marché. Parce que si nous achetons, que nous faisons du fiscal pendant 15 ans, mais qu’à la fin il y a une décote à la sortie. Il faut quand même que nous soyons gagnants au finale. 

Sur les minutes qui nous restent, vous avez des SCPI ou des gestionnaires, dont vous savez que nous pouvons leur faire confiance ?

Aller rénover un centre-ville d’une ville dans laquelle nous n’avons jamais été pour faire du fiscal, cela peut être fiscalement intéressant. Mais cela peut être aussi un petit peu angoissant.

Jonathan Dhiver, avez- vous des intermédiaires ou des partenaires de confiance ?

J.D.

Moi sur l’idée, au sein de MeilleureSCPI, nous avons fait une étude pour montrer un peu l’impact sur le long terme. 

Ce que nous avons vu, c’est que les SCPI qui étaient investies dans du neuf, étaient celles qui arrivaient à résister mieux, en termes de valeur de capital. C’est un point important.

Deuxième élément, c’est plus la partie SCPI de rendement. Nous voyons que les sociétés de gestion indépendantes sont généralement un mieux disantes que les sociétés de gestion rattachées à des groupes bancaires.

En synthèse, aujourd’hui sur le marché - moi, à titre perso, si je devais y aller - j'irai sur Kyaneos Denormandie 2. C’est une société de gestion qui s’appelle Kyaneos AM. Le gérant est quelqu’un qui est  extrêmement engagé dans la rénovation énergétique des bâtiments, et qui a finalement une approche très terre à terre. Il est très dynamique dans sa façon d’être.

Et aujourd’hui, il y a une SCPI qui s’appelle Kyaneos Denormandie 2. C’est le deuxième millésime.

Ce qui est intéressant, c’est qu’il veut bénéficier de la loi Denormandie, c’est de l’ancien. Aujourd’hui, il n’y a pas de SCPI qui sont investis dans le neuf, type Pinel.

Il n’y a que des SCPI qui sont dans l’ancien. Et cette SCPI-là, elle va avoir pour vocation, comme le disait Jérémy, de rénover les bâtiments de façon significative, et de les relouer.

Elle est accessible à partir de 10 000 € d’investissement, et un objectif de rendement une fois que le patrimoine sera constitué de plus de 3,5 %.

Ce qui est intéressant, c’est que vous aurez cet avantage de 2 % par an pendant 9 ans, et puis après 1 % par an pendant 3 ans, et cet objectif de rendement de 3,5 %. Cela vous fait un performance sur les neuf premières années, d’environ 5,5 %.

N. P.

Nous allons finir avec Jérémy Shoor sur les quelques secondes qui nous restent.

Vous, si vous deviez y aller, vous irez comment ? Avec qui ?

J. C.

Denormandie 2, c’est vraiment la SCPI la plus attractive du marché aujourd’hui, je pense, puisque pour compléter ce que disait Jonathan, la performance qui est ciblée, 3,5 - 4 %, c’est plus du double des autres SCPI. 

Généralement les gérants visent un rendement entre 1,5 et 2 %.

N. P.

Et ce même si elle a 15 ans d’historique, parce que nous aimons bien quand même savoir les performances passées, même si cela ne présage pas des performances futures.

J.C.

Sur les SCPI fiscales, nous ne pouvons pas les connaître, puisque les millésimes sont créés et ils existent.

N. P.

Bien sûr, puisque nous investissons au moment de la collecte.

J.C.

Exactement ! 

Mais nous savons que Kyaneos AM sait faire de la performance dans des villes moyennes de provinces,  puisqu’ils ont une “SCPI de rendement”, aussi investi sur du résidentiel, qui a des performances supérieurs à 5 ou 6 %.

Ils ont ce savoir faire, pourquoi ? Parce qu’ils achètent de l’immobilier dans des villes où il n’y a pas  beaucoup d’investisseurs. Donc, ils sont un peu tout seuls sur le marché, et ils ont un pouvoir de négociation assez important. 

N. P.

Merci beaucoup Jérémy Schorr, Directeur commercial de Primaliance.

Merci Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Merci de vous être prêtés à l’exercice de définir les SCPI fiscales dans un temps très court.

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Aestiam gère la SCPI parisienne Le Patrimoine Foncier depuis 1968.