SCPI commerces : c’est le moment d’acheter !

Ce mercredi 22 septembre, Jonathan Dhiver, Président fondateur de MeilleureSCPI.com a été invité de l’émission BFM Bourse présentée par Guillaume Sommerer et Marie Coeurderoy. Une intervention exclusive les SCPI commerces. 

SCPI Commerces : une dynamique forte et de bonnes opportunités

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse

Nous allons, vous emmenez dans le marché immobilier à travers les SCPI également.

Le marché de la pierre-papier, avec Jonathan Dhiver qui est avec nous.

Bonjour Jonathan !

Bonjour Guillaume !

MeilleureSCPI.

Si le marché de l’immobilier physique finit par vous faire peur, avec tout ce que nous annonçait Marie, il y a un instant, il vous reste la pierre-papier.

Et puis, il y aura des SCPI de la rénovation non ?

Oui, bien sûr.

Cela existe déjà !

Et c’est aussi une bonne nouvelle pour l’emploi. Il faut se dire que sur les 15 prochaines années, il va y avoir beaucoup d’emplois dans le bâtiment.

L’optimiste démesuré de Jonathan Dhiver !

Nous allons parler, notamment des SCPI commerces justement, qui ont trinqué – nous pouvons l’imaginer – avec la crise.

Je dis, nous pouvons l’imagier. Vous, vous avez des chiffres et des données bien concrètes sur ces SCPI de commerces.

Nous pouvons peut-être déjà rappeler ce qu’est une SCPI de commerces.

 Une SCPI de commerces, c’est de la pierre-papier. C’est un fonds qui achète du commerce.

 Le commerce, c’est quoi ? 

• Ce sont des pieds d’immeubles, sa boulangerie, sa poissonnerie ;
• C’est du retail park : ce sont les commerces qui sont en entrée de ville ;
• Les commerces de proximité ;
• Les centres commerciaux.

C’est vrai qu’ils ont un peu souffert pendant la crise, mais nous n’allons regarder que tous n’ont pas souffert de la même manière.

*négatif **stable ***positif ****excellent

Justement, l’impact de cette crise, les confinements, les couvre-feux et autres menus plaisirs. Maintenant, que nous commençons à avoir peut-être de distance et d’historique, nous mesurons, nous jugeons très élevé cet impact les SCPI de commerces ou finalement pas tant que cela ?

Il a été finalement très mesuré sur l’année 2020, parce que nous étions à peu près à 3,5 % de rendement.

Ce qui, finalement, est une performance – quand nous voyons qu’il y a eu énormément de commerces qui ont été fermés – mais qui est exceptionnelle.

Il y a eu quand même toutes les aides de l’Etat.

Après, quand nous regardons les chiffres de façon détaillée, nous voyons qu’en 2016 les SCPI de commerces représentaient 10 % de la collecte. Au 30 juin 2021, elles représentent moins de 5 %.

Nous voyons bien qu’il y a ce commerce bashing, où au final nous nous disons qu’il ne faut pas investir dans le commerce.

Et il y a aussi un point important, c’est que l’année dernière il y avait plus de retraits que de souscriptions.

Nous nous disons que ce n’est pas terrible.

C’est en train de changer, c’est en train de se modifier.

Une inversion de la courbe ?

Oui, clairement !

Cette inversion, elle se voit déjà au niveau du rendement. Le rendement, c’est plus de 4 %.

Vous allez me dire, 4 % par rapport à la moyenne du marché, ce n’est pas terrible. Mais quand nous regardons des SCPI de petite taille, en SCPI de commerces, nous sommes entre 4,50 et 5,50 %.

Donc, nous voyons bien que nous pouvons aller chercher de la performance dans le commerce.

Les taux d’occupation financiers des commerces sont meilleurs en moyenne, que l’ensemble du marché. Là, nous sommes à 92 %, nous sommes à 88 %.

Le taux d’occupation financier, cela reflète tout simplement, la présence des locataires ?

Exactement !

C’est l’occupation financière d’un patrimoine, et nous avons intérêt à ce qu’il soit le plus proche des 100 %.

Et un autre élément qui est vraiment intéressant, parce que ce sont des chiffres de MeilleureSCPI, c’est de regarder la mutualisation.

Nous sommes bien plus mutualisés dans une SCPI de commerces, en moyenne deux fois plus d’actifs et encore un peu plus de locataires, parce que vous achetez des petites lignes.

Vous diluez le risque ?

Nous diluons complètement le risque.

J’ai une question toute bête Jonathan.

Effectivement, nous nous sommes tous dit, le commerce, c’est tout pourri. Nous l’avons vu pendant la crise.

Mais en réalité, est-ce que ce n’est pas ce qui a été le plus résilient ?

Nous avons toujours besoin d’aller manger. Nous avons toujours besoin d’aller acheter notre pain, notre poisson, notre viande, nos légumes.

Est-ce que finalement, il n’y a pas une forme de résilience ?

C’est un produit de première nécessité !

Très clairement !

Nous voyons que les chaînes alimentaires fonctionnent très bien. Elles gagnent beaucoup d’argents. Elles sont capables de payer des loyers.

Donc, cela c’est important.

Par contre, les magasins de vêtements !

Tout ce qui est équipement de la personne a très clairement souffert.

Mais nous voyons aussi qu’il y a d’autres activités.

Si nous regardons par exemple les laboratoires d’analyses médicales.

Nous pouvons dire que ça va. J’espère qu’ils vont nous contacter pour investir, parce qu’ils sont gagné beaucoup d’argent pendant cette crise.

Donc, nous voyons bien qu’il y a quand même des activités dans le commerce. Et si nous arrivons à avoir une grille de lecture qui est une bonne grille de lecture, sincièrement, vue les opportunités aujourd’hui.

C’est cela ! Il y a plus d’opportunité aujourd’hui !

Aujourd’hui, il y a de bonnes opportunités. Et les gérants, ils sont capables d’aller saisir ces opportunités.

Moi, j’ai des gérants qui me disent : Jonathan, aujourd’hui, je suis capable d’acheter du commerce dans des bonnes conditions, plutôt décoté, avec des perspectives de valorisation.

Décoté, parce que les prix des murs de commerces ont quand même baissé avec la crise ?

Oui, et puis il y avait déjà un peu ce commerce bashing.

Donc, nous voyons que l’attrait des investisseurs n’est pas très fort aujourd’hui. Alors que clairement, moi une de mes convictions, c’est le moment d’acheter.

C’est le moment d’acheter Jonathan !

C’est le moment !

Alors, justement, quel type de commerce, à vos yeux, est-ce qu’il faut privilégier ?

Il y a certes le commerce physique qui reste très important, vital pour un certain nombre d’activités. Mais il y a la concurrence du numérique aussi.

Qu’est-ce que nous devons privilégier dans cet univers qui se transforme malgré tout ?

Finalement, tout ce qu’a évoqué Marie.

Tout ce qui est alimentaire a vraiment clairement une dynamique très forte.

Nous avons aussi tout ce qui est équipement de la maison. Finalement, les Français, en restant chez eux, se sont dit : je vais refaire mon appartement, ma maison, etc.

Leroy Merlin, cela cartonne quoi !

Oui. Nous pouvons dire que les enseignes de bricolage ont très bien fonctionné.

Tout ce qui est produit culturel, tout ce qui est commerce de santé.

Oui, mais cette vague-là, elle est passée ?

Enfin, nous espérons qu’elle ne va pas revenir.

Je pense qu’il y a une très forte dynamique.

Nous voyons que les enseignes sont en train de se développer de façon forte.

Et en plus, nous pouvons nous dire qu’il y a le e-commerce qui les a attaqué de plein fouet.

Les enseignes aujourd’hui, elles sont capables d’être dans un modèle multicanal. C’est-à-dire que finalement, vous allez dans votre enseigne d’habillement.

La pièce n’est pas disponible. Vous la commandez sur place. Elle vous est livrée chez vous.

Mais alors Jonathan, pareil. Est-ce qu’il ne vaut mieux pas focusser sur l’alimentaire, parce que là, vous dites qu’il y a une forme de résilience et tout cela.

N’empêche que, quand il y a eu un confinement – alors, je ne souhaite pas un nouveau confinement, mais – seules les enseignes qui sont restées ouvertes, c’était bien de l’alimentaire ?

Est-ce que finalement, il ne vaut mieux pas quand même se protéger, en restant sur ce que nous savons que cela restera ouvert, en fait ?

C’est là le travail des gérants, et ils arrivent à le faire.

Nous avons quelques idées.

Justement, il me tend la perche en plus : “Nous avons quelques idées !”

Il est bon !

Il y a des SCPI comme cela, quand nous nous disons qu’elles ont résisté à la crise, des SCPI de commerces et elles peuvent encore tirer plus que les autres, les marrons du feu ?

Oui, exactement !

Ce sont des SCPI qui sont de petite taille, avec des gérants qui sont dynamiques, qui ont bien compris les enjeux des enseignes.

Être gérant d’une SCPI de commerces, c’est comprendre aussi le fonctionnement du commerce.

Trois idées !

La première, c’est une SCPI à capital fixe fermée : Actipierre 2.

Nous en parlons régulièrement. C’est un rendement de plus de 5 % en 2020, et les perspectives 2021 sont excellentes.

Vous parlez de ces rendements qui ont bien résister, même mieux que résisté pour ces SCPI de commerces en 2020. Ce n’est pas dû aux aides de l’Etat, aux soutiens financiers de l’Etat aux commerces en difficultés ?

Ces soutiens qui vont quand même peu à peu disparaître.

C’est sûr qu’il y a des commerçants qui ont été très clairement aidés.

Mais est-ce qu’il ne vaut mieux pas que notre économie soit aidée, pour qu’elle reparte plus vite.

Oui, mais ce n’est pas le sujet.

Là, cela va être débranché, comme l’a dit Guillaume.

Oui, mais aujourd’hui, quand vous regardez par exemple sur Actipierre 2, c’est du commerce qui est très parisien, et pas du commerce touristique.

C’est du commerce parisien, à destination de Paris.

Je peux vous assurer qu’il y a la queue devant ces magasins.

Et nous voyons bien qu’à Paris, depuis septembre, il y a une dynamique qui est très forte.

Sur le commerce touristique, à destination des étrangers, ce n’est pas le même sujet.

Mais ces SCPI, elles ne détiennent pas ce type d’actif, parce que cela offre trop peu de rendement.

Nous avons une autre SCPI Altixia Commerces. Une jeune SCPI de 2019 : 5 % en 2020, les perspectives sont équivalentes pour l’année 2021.

Ils ont réalisé des acquisitions récentes, avec toujours une dynamique qui est forte.

Ils achètent du retail pack, et le retail pack, c’est plus facile à mettre en place les conditions sanitaires, les protocoles sanitaires.

Les retails park, c’est ?

C’est le commerce à l’entrée de ville et qui est très accessible.

Et la dernière, c’est la SCPI Cœur de Ville : toute petite capitalisation de 16 millions d’euros, mais 5,30 % de rendement en 2020, et pour l’année 2021 ce sera 5,30.

Et le gérant nous dit qu’il a plein d’opportunité, avec justement des alimentaires. Ils ont acheté une enseigne de surgelé.

Ils ont le nez !

Oui, mais c’est possible.

Et cela montre bien, parce que nous parlons souvent des SCPI santé et logistique qui sont intéressantes.

Mais aujourd’hui, il y a beaucoup d’argent qui est drainé vers ces actifs-là.

Investir dans une SCPI de commerce, parce que mine de rien, c’est l’activité locale. Et c’est un intérêt aussi.

*TDVM glissant sur les quatre derniers trimestres = somme des dividendes sur les quatre derniers trimestres divisé par le PMP annuel moyen

 Cœur de Ville, Altixia Commerces et Actipierre 2, trois SCPI de commerces dont vous estimez qu’un potentiel peut rester attractif encore dans la durée. C’est cela l’idée ?

Exactement, avec des gérants qui comprennent bien le commerce.

Jonathan Dhiver et ses petites antennes pour vous emmener sur les meilleures opportunités du marché de l’immobilier.

MeilleureSCPI, régulièrement à nos côtés !