SCPI Aestiam Cap'Hébergimmo : Un patrimoine en transition en 2024

L’année 2024 marque un tournant pour la SCPI Aestiam Cap'Hébergimmo, spécialisée dans l’investissement immobilier hôtelier. Ce véhicule d’investissement a dû composer avec des mutations importantes, notamment un changement d’exploitant pour plusieurs actifs et une légère révision à la baisse de sa valeur patrimoniale. Si la transition peut sembler délicate, elle s’inscrit dans une stratégie de stabilisation et d’adaptation aux nouvelles réalités du marché hôtelier post-pandémie.

Une restructuration nécessaire pour sécuriser l’avenir

L’un des événements majeurs ayant marqué l’année 2024 pour Aestiam Cap'Hébergimmo est la signature de nouveaux baux avec B&B Hôtels pour trois hôtels situés en Belgique. Ces établissements étaient précédemment exploités par un acteur hôtelier fragilisé par la crise sanitaire et économique engendrée par la pandémie de Covid-19. Ce changement d’opérateur vise à redynamiser l’exploitation de ces actifs en s’appuyant sur un acteur majeur du secteur hôtelier européen. Avec plus de 770 hôtels répartis dans 17 pays, B&B Hôtels est un groupe en pleine expansion, reconnu pour son positionnement intermédiaire entre l’hôtellerie économique et le confort moderne.

Ce remplacement s’accompagne de travaux d’amélioration sur les établissements concernés, pris en charge par le nouvel exploitant. Cependant, la SCPI a dû concéder une réduction des loyers sur ces actifs pour faciliter la transition et permettre leur occupation. Cette baisse des loyers a eu un impact direct sur la valorisation des biens concernés, contribuant à une diminution globale de la valeur du patrimoine de la SCPI de 5,76 % sur l’année 2024.

Un impact mesuré sur la performance financière

La SCPI Aestiam Cap'Hébergimmo a affiché un rendement en recul par rapport à l’année précédente, conséquence directe de la baisse des loyers sur les trois hôtels belges. Le taux de distribution s’établit ainsi à 3,18 %, avec un dividende brut de 8,01 € par part contre 10,02 € en 2023. Cette baisse de la distribution est néanmoins partiellement atténuée par la stabilité des neuf autres actifs de la SCPI, dont la valorisation a légèrement progressé.

Malgré ce contexte, les perspectives de distribution pour 2025 restent optimistes avec une fourchette prévisionnelle située entre 8,00 et 9,00 € par part. La SCPI continue donc de générer un rendement intéressant, tout en procédant aux ajustements nécessaires pour sécuriser son patrimoine immobilier sur le long terme.

Une typologie d’actifs tournée vers l’hôtellerie

Aestiam Cap'Hébergimmo conserve une forte spécialisation dans le secteur hôtelier, qui représente 71 % de son portefeuille. Cette dominante s’accompagne d’une exposition aux segments complémentaires du tourisme et des séminaires, qui comptent respectivement pour 2 % et 27 % des actifs. Cette répartition traduit une volonté d’accompagner les tendances du marché de l’hébergement, où l’hôtellerie classique demeure un pilier solide, tout en intégrant des segments en croissance comme le tourisme d’affaires et les séminaires.

Sur le plan géographique, la SCPI affiche une répartition équilibrée de son patrimoine. Les actifs situés en région représentent 42 % de la valeur totale, suivis par ceux de la région parisienne (23 %) et enfin par les investissements à l’étranger, qui concernent principalement la Belgique et comptent pour 35 % du portefeuille. Cette diversification géographique permet de limiter les risques en s’adaptant aux dynamiques locales de chaque marché.

Un patrimoine résilient malgré les ajustements

Le portefeuille immobilier d’Aestiam Cap'Hébergimmo se compose de 12 actifs totalisant une surface de 35 406 m². À fin 2024, la SCPI affiche un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %, témoignant de la solidité de son exploitation locative. Malgré les franchises de loyer consenties à B&B Hôtels, la SCPI maintient une gestion prudente et un suivi rigoureux de ses baux, avec un WALB de 7,67 ans et un WALT de 9,10 ans, permettant une certaine visibilité sur ses revenus futurs.

Aucun arbitrage ni acquisition n’a été enregistré sur le dernier trimestre 2024. Cette pause dans les mouvements patrimoniaux reflète une volonté de consolidation après les réajustements liés aux nouveaux baux en Belgique. La gestion prudente de la SCPI lui permet ainsi de stabiliser sa performance avant d’envisager de nouvelles opportunités d’investissement.

Une gestion financière équilibrée

La SCPI affiche une capitalisation de 82 millions d’euros à fin 2024, avec un prix de souscription de 252,00 € par part. La valeur de reconstitution s’établit à 238,51 €/part, révélant une légère surcote par rapport au prix de souscription. Cette donnée témoigne d’une certaine résilience du patrimoine malgré la baisse conjoncturelle de sa valorisation.

En termes d’endettement, Aestiam Cap'Hébergimmo présente une structure financière maîtrisée avec un ratio dettes et autres engagements de 21 %. Ce niveau d’endettement reste modéré et permet à la SCPI de préserver sa flexibilité pour d’éventuelles futures acquisitions ou rénovations.

Chiffres clés de la SCPI Aestiam Cap'Hébergimmo au 4T 2024

Perspectives pour 2025 : stabilisation et opportunités

L’année 2025 s’annonce comme une période de stabilisation pour la SCPI. La priorité reste la consolidation des actifs existants et l’optimisation des revenus locatifs. L’intégration des hôtels sous enseigne B&B Hôtels devrait progressivement porter ses fruits, avec une montée en puissance des loyers une fois les périodes de franchise écoulées. Cette transition permettra d’améliorer les performances financières tout en renforçant la qualité du patrimoine.

En parallèle, la SCPI pourrait explorer de nouvelles opportunités d’investissement, notamment dans des segments complémentaires comme les résidences de tourisme ou l’hôtellerie long séjour, des marchés en forte demande depuis la reprise post-pandémie. La diversification géographique restera également un enjeu clé, avec un possible renforcement des investissements en Europe.

Enfin, Aestiam Cap'Hébergimmo continue d’adopter une approche durable et responsable dans la gestion de son patrimoine. La digitalisation des échanges avec les associés et la dématérialisation des assemblées générales s’inscrivent dans cette logique d’efficacité et de réduction de l’empreinte environnementale.

Conclusion

L’année 2024 a été marquée par une phase d’adaptation et de rééquilibrage pour la SCPI Aestiam Cap'Hébergimmo. Malgré une baisse temporaire des revenus locatifs et une légère diminution de la valeur du patrimoine, la SCPI reste un acteur solide du secteur hôtelier. La transition vers un nouvel exploitant pour certains actifs stratégiques devrait permettre une stabilisation progressive des performances en 2025. Avec un taux d’occupation financier toujours optimal et une gestion prudente, la SCPI conserve un potentiel attractif pour les investisseurs cherchant à se positionner sur le marché de l’immobilier hôtelier. Les mois à venir seront déterminants pour confirmer cette stratégie et saisir les opportunités offertes par un secteur en mutation.

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