Rivoli Avenir Patrimoine : Arbitrages et résilience au 2S 2024

Une gestion rigoureuse dans un contexte incertain

La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, gérée par Amundi Immobilier, a traversé la seconde moitié de l’année 2024 avec une stratégie marquée par la prudence et l’adaptation. Dans un environnement encore marqué par les incertitudes économiques et les transformations du marché tertiaire, la SCPI a poursuivi sa politique d’arbitrage ciblé tout en renforçant les leviers de sa résilience locative. Si certaines tensions apparaissent, notamment sur le plan du taux d’occupation, la stabilité des revenus distribués et les efforts engagés sur le plan environnemental soulignent une gestion active et structurée.

Des arbitrages stratégiques pour repositionner le portefeuille

Durant le second semestre 2024, la SCPI a procédé à la cession de cinq actifs immobiliers, pour un montant total de 68 millions d’euros. Parmi ces opérations, figure la vente d’un immeuble mixte avenue de l’Opéra à Paris, valorisé à 35 millions d’euros. À cela s’ajoute la cession d’un portefeuille de quatre sites de locaux d’activités pour un total de 33 millions d’euros. Ces désinvestissements, annoncés dès le semestre précédent, ont été réalisés dans une logique de réallocation du capital vers des actifs à plus fort potentiel de valorisation ou de génération de revenus.

Dans un contexte où la liquidité du marché secondaire reste fragile, ces ventes ont également permis d’alimenter un fonds de remboursement, mobilisé au quatrième trimestre pour un montant de 12,6 millions d’euros. Ce dispositif a permis de compenser partiellement les parts en attente de retrait, qui représentaient encore 4,9 % des parts au 31 décembre 2024.

Activité locative : un équilibre fragile

Le second semestre a été marqué par une baisse du taux d’occupation financier (TOF), passé de 89,53 % à 88,36 %. Ce repli est principalement lié à la libération de 15 599 m² de surface, générant une perte annuelle estimée à 7 millions d’euros de loyers, non entièrement compensée par les 10 245 m² reloués pour 3,6 millions d’euros.

Parmi les départs notables, figure celui du monolocataire de l’immeuble "Atrium" à Boulogne-Billancourt. Une étude est actuellement en cours pour définir une stratégie de repositionnement de cet actif. En parallèle, plusieurs baux significatifs ont été signés, notamment dans les quartiers d’affaires de Courbevoie et de La Défense, témoignant d’une certaine dynamique de relocation, mais dans un contexte où les franchises de loyers et la négociation sur les périodes fermes restent fréquentes.

Une distribution stable malgré les tensions

Malgré une activité locative en repli, la distribution annuelle par part reste stable à 10,25 euros, identique à celle de 2023. Ce niveau de distribution permet à la SCPI d’afficher un taux de distribution de 4,17 % sur le prix de souscription en vigueur depuis mars 2024, fixé à 250 euros. Ce rendement se situe dans la moyenne du marché des SCPI de bureaux, bien que le rendement global immobilier*, prenant en compte la variation de la valeur des parts, s’établisse à -14,63 %.

Le taux d’encaissement des loyers, qui atteint 92,56 % (% de loyers encaissés du semestre au 31/12/2024), reflète toutefois une bonne discipline locative et une capacité à sécuriser les flux de trésorerie.

Marché des parts : pression sur la liquidité

La SCPI a enregistré une diminution de son capital social, passant de 1 939 835 250 € à 1 930 426 050 € entre juin et décembre 2024. Cette baisse traduit une érosion progressive des souscriptions face à des retraits toujours élevés. En effet, 633 161 parts restaient en attente de retrait en fin d’année. Bien que le fonds de remboursement ait permis d’atténuer la pression, le marché de la revente reste contraint, comme en témoigne l’absence d’échanges sur le marché de gré à gré au second semestre.

Les souscriptions, bien qu’en recul, se sont élevées à près 4 816 368 € sur l’année, pour 18 882 parts souscrites.

Une politique ESG consolidée

La SCPI continue de renforcer sa démarche environnementale et sociale, couronnée par le renouvellement de son label ISR pour une période de trois ans, jusqu’en 2027. La note ESG globale du fonds, évaluée à 65/100 en 2023, demeure au-dessus du seuil de 55/100 défini comme objectif à atteindre par les actifs "Best in Class". À noter que seuls 3,3 % des actifs ont obtenu une note B ou supérieure, tandis que la majorité se concentre autour des notes C et D, illustrant la marge de progression encore envisageable.

Des opérations de rénovation énergétique ont été engagées sur plusieurs immeubles. À Paris, l’immeuble "Le Chevaleret", construit en 1973, fait l’objet d’une transformation ambitieuse intégrant le désamiantage, la réfection des toitures et des espaces communs, ainsi qu’un projet de végétalisation des espaces extérieurs. Ce programme s’inscrit dans une logique de durabilité, visant à améliorer l’attractivité locative tout en réduisant l’empreinte environnementale.

Diversification sectorielle et géographique

Au 30 septembre 2024, le patrimoine immobilier de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine est réparti sur 183 immeubles, pour une surface totale de 604 298 m². Sur le plan sectoriel, la typologie reste largement orientée vers les bureaux, qui représentent 79,5 % du portefeuille. Le reste se répartit entre les commerces (13,6 %), les hôtels (3,3 %), la logistique (2,9 %) et les résidences services (0,7%).

Géographiquement, la SCPI reste très exposée à l’Île-de-France (24,2%), avec 44,8 % des actifs localisés à Paris. Les régions concentrent 10,8 % des immeubles, tandis que la dimension européenne progresse avec 20,2 % des actifs situés hors de France, notamment en Allemagne (11%), Espagne (3,5%), Pays-Bas (2,5%), Belgique (0,9%), Autriche (0,9%), République Tchèque ( 0,8%) et Pologne (0,6%).

Une ouverture vers le résidentiel géré

Dans une logique de diversification maîtrisée, Rivoli Avenir Patrimoine a participé, via la SCI AIRS (détenue à 40 %), à la livraison d’une résidence senior à Aix-en-Provence en décembre 2024. Cet actif, loué via un bail ferme de 12 ans, comprend 70 logements répartis sur une surface de 3 133 m². Située à proximité du centre historique, la résidence bénéficie d’un cadre de vie qualitatif, avec piscine et jardin potager, répondant aux standards du secteur du logement géré.

En résumé : résilience mesurée et stratégie d’adaptation

La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine affiche une résilience relative face aux tensions du marché immobilier tertiaire. Sa capacité à maintenir une distribution stable, tout en engageant des arbitrages structurants et des travaux de valorisation, souligne une gestion prudente mais proactive. L’année 2025 s’annonce comme une période charnière, où la SCPI devra continuer à arbitrer entre consolidation des revenus, accompagnement des transitions ESG et gestion de la liquidité.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs 

*Données 2023. Les données 2024 sont en cours d'établissement
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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