Qu'est-ce que le démembrement immobilier ?

Ce mardi 27 avril, invité de l’émission BFM Patrimoine présentée par Cédric Decoeur, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Un point sur se pencher sur le démembrement immobilier.

Qu'est-ce que le démembrement immobilier ?

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'intervention de Jonathan Dhiver sur BFM patrimoine

Bonjour Jonathan !

Bonjour Cédric !

Merci beaucoup d’être avec nous pour MeilleureSCPI.com. Aujourd’hui, nous allons parler de démembrement pour l’immobilier. Nous rappelons d’abord le principe ?

Effectivement, le démembrement en France est un outil qui est vraiment pertinent d’un point de vue patrimonial et il mérite d’être largement plus connu.

Pour rappel, vous prenez un bien immobilier. Ce bien immobilier va se décomposer en trois éléments : 

• L’usus : c’est le droit d’utiliser la chose. J’habite le bien.
   
• Le fructus : je perçois les fruits, je perçois les loyers.
   
• L’abusus : je suis propriétaire du bien.

Nous voyons que le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement, d’une part entre la nue-propriété, l’abusus, le fait d’être propriétaire et l’usufruit, l’usus fructus.

C’est donc le principe même que nous allons essayer d’utiliser. Il y a différents types de fonctionnement à partir du moment où nous avons ces différentes parties que nous pouvons saucissonner.

Exactement. Il en existe deux et en fait, cela va dépendre de la durée que nous fixons sachant que le démembrement. Le plus connu est le démembrement viager, et puis il y a le démembrement temporaire à terme fixe.

Pour ne pas perdre vos auditeurs, l’idée est de faire un exemple. Ce sera plus simple.

Le cas classique : vous prenez un couple de parents qui ont transmis la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants. Pourquoi ? Parce que cela permet d’anticiper la succession, de payer un peu moins de droit de succession le jour du décès. Les enfants, ils sont devenus nu-propriétaires et les parents usufruitiers.

Dans ce cas précis, nous ne connaissons pas la date d’extinction de l’usufruit, parce que cela dépend de la fin de l’âge des capitaines. Nous sommes dans le cas du démembrement viager.

L’autre type de démembrement est le démembrement à durée fixe. En fait, le nu-propriétaire et l’usufruitier se mettent d’accord. Ils se disent ok, pendant telle période, je vais avoir soit l’usufruit soit la nue-propriété.

Cela permet par exemple à des parents, pour reprendre l’exemple d’une famille, de donner l’usufruit temporaire d’un appartement pour qu’ils payent ses études.

Voilà, exactement. C’est une très bonne idée.

Vous prenez par exemple des parents qui ont un studio. Ce studio leur permet d’avoir un revenu régulier. C’est un investissement locatif et ils vont pouvoir donner l’usufruit à leurs enfants pendant la période des études. 

Attention, il faut que les enfants ne soient pas dans le foyer fiscal, parce que sinon cela n’aurait pas beaucoup de sens.

Nous allons voir un autre exemple pour voir à qui cela s’adresse ?

Nous allons prendre l’exemple de parents qui ont justement un studio. Ils ont déjà donné la nue-propriété de ce studio à leurs enfants. Ce studio leur génère des loyers. Les parents continuent de percevoir des loyers.

L’âge avançant, les parents ont en un petit peu marre de toute la gestion locative, les locataires, etc., et ils n’ont pas envie de modifier l’organisation patrimoniale qu’ils ont mise en place.

Les enfants sont nu-propriétaires, les parents sont usufruitiers. Qu’est-ce qu’ils vont pouvoir faire? Ils vont pouvoir céder l’actif immobilier et réinvestir enparts de SCPI. Donc nous réinvestissons la somme de l’appartement en parts démembrés. Les parents restent usufruitiers, les enfants restent nu-propriétaires.

Quel est l’intérêt de faire cela ? Le jour du décès des parents, admettons qu’il y a trois enfants, il y en a peut-être deux qui vont garder leurs parts de SCPI et puis un qui va vouloir les revendre. Nous voyons bien qu’il y a une souplesse.

Ce sera plus simple que l’appartement saucissonné.

L’appartement saucissonné, ce ne sera pas possible. Et donc, quelque part, nous gardons une grande souplesse et nous évitons les conflits familiaux.

Un autre exemple : vous avez 45 ans. Vous êtes à 20 ans de la retraite. Vous avez un peu de capital et vous n’avez pas besoin de revenus sur les 10, 15, 20 prochaines années. Vous allez pouvoir investir en nue-propriété de parts de SCPI.

Pas de revenus pendant la période que vous avez déterminée. Généralement, c’est 10 ans. Vous n’allez pas payer 100 % du prix de la part. Ce ne serait pas juste. Vous allez généralement payer 65 % du prix de la part. Vous avez un intérêt sur le prix et vous n’avez pas de revenus, pas de fiscalité. Pour ceux qui sont imposés à la fortune immobilière, cela sort de la base imposable à l’IFI.

Oui, parce que nous le rappelons : c’est l’usufruitier qui est censé payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Exactement.

Un dernier exemple pour ceux qui débutent dans leurs vies actives. Vous voyez que cela ne s’adresse pas qu’aux personnes qui souhaitent préparer leur transmission et ceux qui souhaitent préparer leurs retraites. Cela s’adresse également aux jeunes.

Une autre façon d’investir, c’est d’investir en versements programmés. 

Vous allez me dire : Jonathan, est-ce que c’est possible d’investir en nue-propriété en versements programmés, parce que là, nous commençons à aller un peu dans la finesse ? Mais c’est intéressant patrimonialement. C’est une grande innovation dans l’univers des SCPI. Vous pouvez investir en nue-propriété de parts de SCPI en versements programmés.

Cela permet de se constituer un patrimoine dès son plus jeune âge.

Effectivement, à partir de 25 ans, dès que vous entrez dans la vie active et commencez à le mettre en place.

Et pour le coût, il faut commencer à combien ?

Le minimum, c’est 1 500 euros. La première fois quand vous investissez, c’est 1 500 euros. Pour certaines SCPI, c’est un peu moins. Mais sur cette SCPI qui permet d’investir en versements programmés en nue-propriété de parts de SCPI, c’est 1 500 euros.

Le ticket d’entrée est à 1 500 euros. Et après ?

1 500 euros et après, c’est 50 euros par mois. Vous voyez que c’est quand même facile. Nous vous avons fait une petite hypothèse : 1 500 euros de départ, 100 euros par mois, sur 20 ans, vous constituez sans trop de douleur 33 000 euros de capital avec un gain potentiel de plus de 8 000 euros.

Pas mal !

Oui, c’est intéressant. 

Il y a une autre façon de démembrer, c’est d’être généreux, d’utiliser le démembrement pour être généreux. C’est cela ?

Oui, c’est clairement une façon de faire. Vous voyez, clairement, nous pouvons penser à soi, mais aussi penser aux autres.

Si vous êtes propriétaire d’un actif immobilier ou de parts de SCPI et que ces actifs vous génèrent des loyers. Les parts de SCPI, cela vous génère des loyers, votre studio vous génère des loyers et vous n’avez pas besoin de ces loyers pendant une période déterminée. 

Vous dites ok, pendant les dix prochaines années, je n’ai pas besoin de ces revenus. Il y a des associations qui peuvent recevoir ces loyers. Nous appelons cela la « donation temporaire d’usufruit » auprès d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique. Donc, quelque part, vous faites acte de générosité. Vous profitez d’un double avantage fiscal. Pas de revenus, pas de fiscalité pendant la période. Cela paraît logique. Et puis cela sort de la base IFI, parce que c’est l’usufruitier et donc en l’espèce, c’est la fondation ou l’association qui le serait éventuellement. Mais dans ce cas précis, elle ne le sera pas.

Cerise sur le gâteau, vous financez une cause qui vous tient à cœur. Je pense que pendant cette période, si vous n’avez vraiment pas besoin de revenus, il y a plein d'associations et de fondations qui seraient ravies de recevoir cette donation temporaire d’usufruit. Vous contactez votre notaire qui vous expliquera comment faire.

Voilà donc pour ces quelques idées autour de ce démembrement de propriété qui, donc, concernent aussi ces SCPI.

Quand vous venez nous rendre visite, il y a des idées, bien évidemment, mais il y a aussi quelques exemples précis de SCPI que vous avez envie de mettre en avant pour telles ou telles raisons. Qu’avez-vous dans votre bagage aujourd’hui ?

 Alors, nous avons quelques petites idées Cédric, et c’est toujours un plaisir de pouvoir partager cela avec vos auditeurs.   

La SCPI dont je vous parlais qui vous permet d’investir en versements programmés en nue-propriété est Cristal Life. C’est une nouvelle SCPI qui a été lancée il y a quelques jours.

C’est une SCPI diversifiée autour de toutes les thématiques de la vie. C’est-à-dire les écoles, les cliniques, la santé, mais également alimentaire. Tout ce qui participe à la vie, avec un objectif de rendement de 5 % sur cette SCPI.

L’intérêt, c’est que nous avons un petit avantage sur le prix de la part jusqu’à la fin de l’année. Nous avons 2 % de réduction, donc c'est plutôt intéressant.

Une deuxième SCPI qui a offert une performance vraiment intéressante de +6,30 % sur l’année 2020, c’est la SCPI Cœur de Régions. Une SCPI qui est très diversifiée et qui est investie à 70 % en régions, un objectif de rendement de +6 % chaque année et une revalorisation. Cela est intéressant si jamais vous souhaitez investir en nue-propriété sur cette SCPI, c’est vraiment très pertinent.

Et puis une petite dernière, pas si petite que cela, mais elle affiche 100 millions de capitalisation : c’est la SCPI Pierre Capitale qui investit à moitié en Allemagne et à moitié en France avec des classes d’actifs assez diversifiées et un rendement qui a très bien résisté sur l’année 2020, plus de 4 %.

Vous voyez qu’il est tout à fait possible d’aller sur différentes classes d’actifs avec différents types de supports, mais surtout de penser à son organisation patrimoniale.

Je le rappelle, le démembrement en France est sans doute le meilleur outil patrimonial et il est trop peu connu.

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com

Il nous reste deux petites minutes, vous vivez au cœur de ces SCPI. Nous sommes à une période un petit peu charnière. Nous le voyons sur le marché, nous le voyons chez les économistes. Nous sentons que nous sortons un peu de cette crise sanitaire et que la reprise va arriver, mais que nous sommes un peu dans un entre deux.

Nous avions un IFO*, notamment en Allemagne qui était un petit peu timide. Qu’est-ce qu’ils vous disent ceux qui fabriquent ces SCPI qui gèrent des immeubles de bureaux, des bâtiments de commerce, des entrepôts de logistique ? Comment sentent-ils les mois qui viennent ?

Sur les mois qui sont passés, ils ont plutôt bien résisté, mais il est vrai que l’Etat injecte beaucoup de liquidité pour maintenir l’activité.

Moi, je suis de nature optimiste, donc j’essaye de toujours voir le verre à moitié plein.

Il faut savoir que les gérants de SCPI sont des gérants qui sont professionnels et qui sont très agiles. Ils ont une grande lucidité sur l’évolution du marché.

Si nous prenons par exemple le bureau, le bureau est un peu une chimère. Nous nous disons au final qu’avec le télétravail, nous n’aurons plus de bureaux. Quand vous voyez que le patron de Google a fait un article pour préciser qu’au final, le télétravail avait un coût sur la créativité de son entreprise, un coût social aussi. À un moment donné, nous avons tous envie de voir nos collègues, de pouvoir échanger, de pouvoir créer.

Vous allez voir qu’il y a beaucoup de bashing sur le bureau, mais quand cela va repartir, cela va repartir fort. Après, il faut avoir des bureaux qui soient utilisables. Les bons fondamentaux. Aujourd’hui, il est vrai qu’il y a un attentisme fort au niveau du bureau. Je pense qu'à tout télétravail, nous allons y revenir très vite. Je pense que les chefs d’entreprises vont demander à leurs équipes de revenir au bureau dans des mesures qui seront un peu différentes d’avant. Mais en tout cas, ce sera le cas.

Et sur le commerce, parce que c’est un élément qui est important sur le commerce. Vous allez voir que quand nous allons pouvoir ressortir, les commerçants vont fonctionner très fort et après, nous aurons aussi une responsabilité sociétale. C’est-à-dire que les Français, ils ont une responsabilité d’aller consommer chez les acteurs locaux.

Oui, c’est cela.

Voilà quelques idées pour essayer de se projeter également ce matin.

Jonathan Dhiver et MeilleureSCPI.com.

Merci Jonathan. À très bientôt !                                           

* indice mensuel qui évalue le climat des affaires

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