Qu’est-ce que la vacance locative et comment la gérer ?

Lors d’un investissement locatif, le propriétaire est parfois confronté au départ de son locataire. Son objectif est alors de le relouer le plus rapidement possible pour éviter un manque à gagner trop important. Toutefois, il est possible de profiter de cette période dite de vacance locative pour améliorer la qualité de son bien immobilier en vue notamment de le relouer à un loyer plus élevé et/ou de le vendre. 

Profiter de la vacance locative pour réaliser des travaux et répondre aux nouvelles réglementations environnementales

On parle de vacance locative dès lors qu’un locataire quitte un bien et que ce dernier est vide. Le départ d’un locataire peut intervenir à l’issue du bail conclu avec le propriétaire ou dans le cadre d’un congé donné par le locataire. Une fois le locataire parti, le propriétaire bailleur ne perçoit plus aucun loyer, ce qui peut constituer un manque à gagner important. Il est donc primordial pour l’investisseur de réduire autant que possible la période pendant laquelle il ne perçoit pas de revenus.

La solution la plus simple pour le faire semble être celle de l’anticipation. Pour cela, il faut que le propriétaire communique régulièrement avec son locataire et travaille sur la proximité pour flairer un potentiel départ. En immobilier tertiaire, le propriétaire loue généralement son actif immobilier à une entreprise dans le cadre d’un bail commercial donnant droit au locataire de donner congé à chaque échéance (cela dépend du bail). Dans ce cadre, le propriétaire peut anticiper et préparer le départ de son locataire en organisant bien en avance les démarches nécessaires à une bonne recommercialisation. 

Toutefois, le propriétaire peut profiter de ces périodes de vacance locative pour réaliser des travaux et améliorer la qualité de son bien. Cela aura pour effet d’augmenter la valeur locative de l’actif et donc le montant des loyers qu’il pourra percevoir. Il doit néanmoins faire attention à ne pas surlouer (louer à un loyer plus élevé que le marché), sous peine de ne pas trouver de locataires. Cette stratégie est aussi une manière de créer de la valeur à la revente, grâce à un bien immobilier parfaitement aux normes et adapté aux nouveaux usages. En effet, avec les réglementations en vigueur, il est important de bien veiller à ce que le logement soit conforme aux normes environnementales. 

La législation des logements s’est d’ailleurs durcie, puisque celle-ci incite désormais les propriétaires de logements mal isolés à réaliser des travaux. Ces logements, communément appelés “passoires thermiques”, sont classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour vendre ou louer son bien, le propriétaire doit fournir une étiquette précisant la notation du bien. D’une part, cette mention valorise le bien (un bien noté A se valorise plus cher qu’un bien noté G) et d’autre part, elle est obligatoire sous peine d’une amende administrative (allant jusqu’à 15 000 €). De plus, à partir de 2023, les biens notés G ne seront plus considérés comme décents et ne pourront plus être loués. 

L’immobilier tertiaire (bureaux, hôtels, bâtiments logistiques, commerces, EHPAD, etc.) est pour sa part soumis à une réglementation spécifique. Un décret tertiaire entré en vigueur le 1er janvier 2022 a été mis en place pour renforcer les contraintes réglementaires et favoriser l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires. Les propriétaires doivent respecter un objectif de réduction des consommations énergétiques des bâtiments (par exemple à - 40 % d’ici 2030 par rapport à une année référence) et devront déclarer leurs résultats chaque année sur une plateforme dédiée. En cas de non-atteinte des objectifs, des sanctions financières pourront être appliquées à l’encontre des propriétaires.

En période de vacance locative, il peut donc s’avérer particulièrement pertinent de réaliser ces travaux de mise en conformité et d’amélioration de la performance ou, à défaut, de vendre son bien immobilier, pour éviter les sanctions et une dépréciation de la valeur.

Vendre un bien vacant en période d’inflation : une bonne idée ?

En période de forte inflation, les banques centrales augmentent leurs taux directeurs et, par conséquent, le coût auquel il est possible d’emprunter de l’argent auprès d’une banque. L’obtention de financements devient alors plus difficile et plus coûteux. Les propriétaires et investisseurs peuvent néanmoins être avantagés par une hausse des prix. En effet, dans l’immobilier résidentiel, les loyers étant indexés sur l’inflation, le propriétaire peut utiliser la hausse de ses revenus locatifs pour rembourser ses mensualités inchangées (dans le cas d’un emprunt à taux fixe). Il s’agit d’une véritable source potentielle de flux de trésorerie futurs.

Une hausse des taux impacte directement le taux sans risque sur lequel se base la prime de risque. Prenons l’exemple d’un investissement dans un immeuble de bureaux dont le taux de rendement est de 5 %. La prime de risque de l’investisseur représente la différence entre le taux de rendement de l’immeuble et le taux sans risque (taux des obligations d’État), c’est-à-dire le gain supplémentaire qu’il réalise en prenant un risque supérieur. Dans notre cas, la prime de risque est de 5 %. Or, avec la montée des taux, les placements dits sans risque ont augmenté et paraissent alors beaucoup plus intéressants que les rendements dits plus risqués et pourtant pas plus rémunérateurs. En juin 2022, l’OAT 10 ans (taux sans risque) est à plus de 2 %, ce qui réduit considérablement la prime de risque de l’investisseur.  

Concrètement, cela confirme l’importance de s’orienter vers des rendements élevés. Cela pourrait aussi dégrader les prix de l'immobilier. Pour calculer le rendement d’un bien immobilier, on divise les loyers annuels par le prix d’acquisition. L’obtention d’un rendement élevé passera donc par la montée des loyers, mais aussi par une baisse du prix d’acquisition et donc de la valeur de votre bien. Or, dans le cas d’un bien vacant et libre de toute occupation, le propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs. Il ne bénéficie donc pas de leurs hausses éventuelles et peut subir une perte sur la valeur de ce qu’il détient. À moins qu’il décide de vendre au bon moment…

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