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Quelle SCPI de rendement choisir ?
La mise en place d’un portefeuille de SCPI optimisé est un véritable défi pour l’épargnant tant les possibilités sont nombreuses. En effet, le marché des SCPI représente plus de 80 milliards d’euros et plus d’une centaine de véhicules différents, de quoi complexifier l’analyse pour l’épargnant. Voici donc un article synthétique vous aidant à choisir vos SCPI.
Bien comprendre la SCPI avant d’investir
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fonds d’investissement immobilier collectif. Elle a pour objectif principal d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte d’associé(e)s. Ce patrimoine immobilier peut être composé, selon la stratégie d'investissement de la SCPI, d'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activités, logistique), et spécialisés comme les cliniques ou encore les crèches. En contrepartie de l’argent placé, les souscripteurs perçoivent une partie des revenus locatifs issus de la location des biens de la SCPI sous forme de dividendes.
Il s’agit donc d’un moyen simple et efficace permettant d’investir dans la pierre dès quelques centaines d’euros sans la contrainte de la gestion de l’immobilier classique.
Quel type de capital choisir ? fixe ? variable ?
Parmi les SCPI de rendement du marché, nous distinguons deux types de SCPI : les SCPI à capital variable et à capital fixe. A savoir, les SCPI à capital fixe vont tendre à se transformer en capital variable dans les années à venir.
SCPI à capital fixe
Comme son nom l’indique, les SCPI à capital fixe disposent d’un capital plafonné. Selon le développement de la SCPI, celle-ci peut augmenter son capital sous décision de l’assemblée générale. Pour acheter des parts, l’épargnant peut en acheter sur le marché primaire lorsque la SCPI est en cours d'augmentation de capital ou sur un marché secondaire réglementé par la société de gestion lorsqu’elle est fermée. Sur le marché primaire, le prix d’une part est fixé à un prix déterminé par la société de gestion et selon la loi de l’offre et de la demande sur le marché secondaire.
SCPI à capital variable
Pour ces types de SCPI, des parts sont constamment émises par la société de gestion tant que le capital déterminé initialement dans le statut n’est pas atteint. Toutefois, ce plafond peut être revu à la baisse ou à la hausse suivant les cas. Les épargnants peuvent ainsi à tout moment acquérir des parts de SCPI ou revendre leur(s) part(s) sans attendre une révision du capital.
Quelle taille de SCPI choisir ? Grande ou petite ?
La capitalisation détermine la taille d’une SCPI. Plus elle est importante, mieux le risque est réparti entre les associés. Il convient également de regarder le nombre d’immeubles et le nombre de locataires que comporte la SCPI.
Quant au rendement, les SCPI à petite capitalisation ont tendance à délivrer de meilleurs rendements, mais tendent à s'aligner aux rendement des grandes SCPI dans le temps*.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
Quelques critères important à regarder
Le rendement
Le niveau de la rémunération et sa régularité sont primordiaux. En 2021, les SCPI du marché délivrent un rendement moyen de 4,45 % allant de 2 % à 7 %. Concernant la régularité du rendement, le taux de rentabilité interne (TRI) évalue la performance d’un fonds dans la durée (5 ans, 10 ans...).
Le taux d’occupation financier (TOF)
Cet indicateur permet d’évaluer la qualité de gestion financière de la SCPI au niveau locatif. Il mesure le niveau des impayés et l'attractivité des biens immobiliers de la SCPI. Il est préférable que ce taux atteigne ou avoisine les 90 %.
Le report à nouveau
Cet indicateur reflète le niveau des liquidités dont dispose la SCPI pour faire face aux différents aléas (vacances locatives, travaux,...).
D’autres critères sont également à prendre en compte : l’endettement de la SCPI, la somme restant à investir (SRI), la réputation de la société de gestion, etc.
Investissez dans plusieurs SCPI
Comme nous le disons souvent, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. C’est le même cas pour les SCPI afin de mutualiser le plus possible le risque.
Selon une étude réalisée par l'EDHEC-Risk Institute, 10 SCPI suffisent à obtenir une excellente diversification. En investissant dans plusieurs SCPI plutôt qu’au sein d’une, l’investisseur réduira la volatilité de son portefeuille et optimisera le couple rendement-risque. Cette étude précise également que détenir plusieurs SCPI n’affectera pas, en moyenne, le rendement du portefeuille. C’est pourquoi l’investisseur a tout intérêt à détenir un portefeuille diversifié lui permettant d’obtenir une meilleure performance ajustée du risque.
Choisir des SCPI selon votre situation financière, votre profil investisseur, vos projets et également vos convictions…
- Si vous souhaitez investir progressivement en parts de SCPI, choisissez des SCPI proposant des versements programmées.
- Si vous êtes sensibles aux investissements durables, orientez votre choix vers des SCPI labellisées ISR.
- Si vous souhaitez détenir un patrimoine à l’étranger, choisissez des SCPI paneuropéennes.
- Si vous …
Passer par un professionnel
La mise en place d’un portefeuille de SCPI optimisé est un véritable défi pour l’épargnant. Face à cette hétérogénéité de fonds immobiliers, la multi-gestion peut s’avérer être une solution particulièrement efficace, d’où l’importance de se faire accompagner par des spécialistes de l’investissement en SCPI comme MeilleureSCPI.com qui accompagne de nombreux épargnants dans la gestion de leur portefeuille. Cet accompagnement n'entraîne aucun frais supplémentaire.
L’équipe de MeilleureSCPI.com pourra :
- Répondre à toutes vos problématiques.
- Guider sur la façon d’investir en fonction de votre situation professionnelle: à crédit, en cash, en assurance-vie, en versement programmé et en démembrement.
- Proposer une allocation optimale de SCPI grâce à leur excellente connaissance du marché.
- Accompagner dans vos déclarations fiscales sur la partie des revenus issues des SCPI gratuitement.
Enfin, vous pourrez souscrire à quasi l'exhaustivité du marché des SCPI de rendement.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
