Pourriez-vous décrire votre récente acquisition près de Barcelone?

MeilleureSCPI.com s'est entretenu avec Nicolas Kert, président de Remake AM, pour nous détailler le récent investissement de la SCPI Remake Live à Barcelone.

Pourriez-vous détailler votre récent investissement près de Barcelone?

Retrouvez la retranscription de l’interview de Nicolas Kert, Président de Remake AM

Un exemple d'acquisition récent réalisée par Remake Live : un investissement dans un actif de Life Science dans la région de Barcelone. 

Qu’est-ce que le Life Science ? C'est toute l'industrie qui tourne autour de la science. Nous allons y inclure les laboratoires, la recherche fondamentale, la recherche en matière de santé, etc. En l'occurrence, il s'agit d'un immeuble de 8 500 mètres carrés.  C’est quand même un gros actif dans la couronne de Barcelone et plus précisément dans la ville de Terrassa qui fait à peu près 200 000 habitants.

En fait, nous avons un locataire qui s'appelle Leitat. Il s’agit d’une fondation para-étatique qui existe depuis plus de 100 ans et qui est notamment financée par l'Union européenne, mais pas seulement, pour travailler sur des recherches fondamentales donc sur des matériaux, sur des tissus, sur des outils de protection, etc.

Ce sont de grands laboratoires dans un immeuble de grande taille avec un locataire qui a pris à bail pour 30 ans. C'est le locataire qui vend. Nous appelons cela un Sale & Lease Back.

Nous avons négocié ce bail de 30 ans. Rendez-vous compte : 30 ans de flux avec une contrepartie de qualité puisqu'il s'agit d'une fondation plus que centenaire.

La question qui se pose est : comment allons-nous faire par rapport à l'inflation ? C’est ce qui est intéressant. 

Nous avons un bail qui est 100 % indexé sur le CPI. C'est l'indice de l’inflation des produits alimentaires que nous utilisons en Espagne. Si au bout de 10 ans, vous avez une inflation cumulée avec les intérêts composés de l'ordre de 24 - 25 %, vous avez techniquement un loyer qui augmente de 25 %.

Évidemment, l'intérêt, c'est de bien s’entendre avec le locataire donc tout cela est de la négociation. Cependant, cela donne l'idée d'une espèce d'obligation indexée cette fois-ci et donc d'une espèce de protection sur l'inflation à travers cet investissement.

Rentabilité de l'investissement le jour de l'acquisition :

Évidemment, l'intérêt, c'est de bien s’entendre avec le locataire donc tout cela est de la négociation. 

Jamais nous n’aurions pu acheter dans ces conditions-là il y a 24 mois. Cela illustre le repricing que nous observons.

Aujourd’hui, nous avons de vraies opportunités d'investissement par rapport à des vendeurs qui ont des besoins de vendre en l'occurrence, ce locataire/ce vendeur avait un intérêt à vendre pour bâtir un autre actif supplémentaire en Catalogne, de ce fait, c'est une opportunité que nous avons capturé chez Remake Live.

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