Pourquoi investir dans des SCPI de commerces ?

Ce mardi 26 avril 2022, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a été l’invité de l’émission BFM Patrimoine, présentée par Cédric Decoeur. Un échange exclusif pour présenter l’intérêt de l’investissement en SCPI de commerces.

SCPI de commerces : entre opportunités et rentabilité

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Patrimoine

Et c’est Jonathan Dhiver que nous rejoignons auprès de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan ! 

Bonjour Cédric ! 

Merci d’être avec nous ! 

Nous allons bien évidemment parler de SCPI. C’est le coeur de votre activité.

Mais est-ce que nous pouvons d’abord rappeler ce qu’est une SCPI d’une manière générale ?

Et puisque nous allons y passer un petit peu de temps, plus précisément ce que sont les SCPI de commerces ?

Avec joie Cédric ! 

La SCPI, c’est de l’épargne immobilière.

C’est investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros, sans avoir toutes les contraintes de l’immobilier classique.

En choisissant d’investir en SCPI, les particuliers investissent dans des parts de sociétés qui détiennent de l’immobilier loué. Cet immobilier, c’est à peu près 14 000 actifs situés partout en Europe.

Vous êtes forcément passé devant des actifs qui appartiennent aux SCPI.

Et ce sont des actifs qui sont loués à des entreprises qui paient des loyers, qui sont reversés sous forme de dividendes aux épargnants, les Français.

Ce sont 1 000 000 de Français qui ont investi en SCPI. 

Généralement, ils investissent en SCPI pour avoir des revenus complémentaires, et n’avoir aucun souci de gestion. 

Sur les SCPI de commerces, qu’est-ce que c’est le commerce ?

Le commerce, comme nous pouvons le connaître, c’est le commerce de proximité, ce sont les pied d’immeubles, les retail parks, les centres commerciaux, les galeries commerciales, les centres médicaux, les pharmacies, etc…

Aujourd’hui, les 26 SCPI de commerces détiennent plus de 50 % de leurs actifs dans les typologies de commerces, que je viens de vous préciser.

Finalement, c’est de l’immobilier qui nous entoure, et c’est de l’immobilier qui est utile au quotidien.

Type de commerces détenus par les SCPI

Voilà donc, précisé, le terrain de jeux dans lequel nous allons évoluer ce matin.

Comment se sont comportés ces SCPI de commerces au cours des derniers mois ? Et quelles sont les perspectives ?

C’est compliqué le commerce, avec toutes les fermetures successives dues à la crise sanitaire.

Quand il y a eu la réouverture, il y a eu un très fort attachement de la part des Français pour le commerce physique en 2021.

Il y a un grand gagnant qui est le commerce de proximité, avec les commerces dits “essentiels”, particulièrement sur les pied d’immeubles, petites et moyennes surfaces, les boulangeries, les pharmacies.

Aujourd’hui, lorsque nous analysons le commerce, en ayant une grille de lecture qui ne soit pas dans le commerce bashing. 

Nous pouvons aller dans le commerce bashing en disant que les commerces sont morts, etc. Ce qui n’est pas le cas.

Nous voyons aujourd’hui qu’il y a une demande soutenue pour certains types de commerce. Il y a les restaurants qui souhaitent ouvrir, réouvrir. Il y a les centres médicaux, le loisir, des activités qui sont en plein essor : le quick commerce, le commerce kitchen, la seconde main, le CBD…

Vous voyez qu’il y a beaucoup de commerces qui sont dans une dynamique très forte, qui ont su s’adapter et su créer de nouveaux concepts.

Il y a un secteur qui a souffert, mais qui est en train de récupérer au fur et à mesure son chiffre d’affaires. C’est le secteur de la mode, parce qu’il conserve quand même un rôle essentiel.

Et nous avons un autre secteur également qui a très fortement souffert, c’est le commerce qui est lié à des secteurs touristiques et.ou à des secteurs d’affaires très importants. Avec le manque de touristes et le télétravail très important pendant quelques mois, ces commerces ont souffert.

C’est désormais derrière nous. Nous voyons que le niveau de tourisme est là ; que le télétravail, même s’il est présent, il ne le sera pas à 100 %, parce que nous voyons bien qu’il y a des impacts très forts du point de vue social et psychologique sur le télétravail. Être tout le temps chez soi, à un moment donné vous vous coupez de vos collègues.

Donc, nous voyons bien que le commerce se réinvente et nous avons une dynamique qui est très forte. Face aux nouvelles habitudes, les commerçants ont su s’y adapter.

Une demande de plus en plus variée

Donc, finalement, c’est un peu comme le bureau, que nous avions annoncé “mort” avec le télétravail.

Le commerce n’est pas si “mort”, que certains ne voulaient bien l’annoncer ?

Oui, effectivement ! 

En ayant une bonne grille de lecture, il est en plein essor pour certaines activités. Et si nous arrivons à identifier ses nouvelles tendances, nous sommes capables d’aller capter une demande de plus en plus variée.

Il y a le discount qui fonctionne très bien, la restauration rapide, comme je l’ai évoqué, le bio, la mobilité – les vélos électriques. Cédric, je sais que vous aimez bien le vélo électrique, les trottinettes, etc.

Ce que nous voyons bien, c’est qu’il y aura toujours un besoin de commerces de proximité, qui sera fréquent.

Finalement, le commerce n’est pas “mort”. Et si nous arrivons à avoir une grille de lecture la plus fine possible, nous sommes dans une bonne dynamique.

Je ne vous dirai pas la même chose des centres commerciaux. Vous voyez bien que j’appuie d’une façon très forte sur le commerce de proximité.

Est-ce que vous avez le sentiment que ces changements, cette évolution qui permet – non pas cette renaissance – mais qui en-tout-cas, un petit peu comme une chrysalide. 

Est-ce que cela vient des professionnels, en gros, qui ont su adapté leur façon de faire du commerce ?

Ou est-ce que justement, les gérants de SCPI – ceux que vous côtoyez au quotidien – ont peut-être aussi, en n’étant pas tout simplement d’apporteur d’argent, mais aussi un petit peu manage, initié, suggéré ces évolutions ? 

C’est les deux ! 

Nous sommes vraiment dans une logique, avec des exploitants et des enseignes qui ont su s’adapter à toute cette période de crise Covid, en faisant en sorte de faire du cross ceiling.

Nous sommes vraiment sur du multicanal. Nous achetons sur Internet, nous allons chercher dans le magasin.

Nous allons dans le magasin, si le produit n’est pas là, nous le commandons et nous le recevons chez nous.

Et puis, il y a aussi un besoin des Français d’aller toucher le produit, parce qu’à un moment donné, se faire tout le temps livre des produits par Internet, quand vous les envoyez, peut-être qu’il y a un coût écologique et fort aussi derrière tout cela.

Finalement, cela a été tripartite : 

1. les consommateurs qui ont eu ce besoin de revenir dans le commerce ; 
2. ces gérants qui ont su accompagner de façon intelligente, pendant la période de crise, en faisant des abandons de loyer, en aidant les exploitants à aller chercher d’autres types d’immobiliers ; 
3. les enseignes, elles-mêmes.

Nous voyons bien qu’il y a une dynamique très forte, et que le commerce n’est pas “mort”. Et bien au contraire, le commerce bénéficie d’opportunités qui sont très intéressantes.

Alors, parlons un petit peu de performance maintenant, parce que cela fait quand même aussi partie un petit peu du nerf de la guerre.

Lorsque nous sommes épargnants, que nous voulons faire fructifier son capital, qu’est-ce que nous pouvons dire justement des performances de ces fameuses SCPI de commerces, au cours des derniers mois en 2021 ?

Ce que nous allons pouvoir vous dire, c’est que la performance se redresse.

2020, cela a été le plus gros stress test de l’univers des SCPI de commerces, avec un rendement qui a été de 3,80 %. 

Donc un stress test qui vous fait 3,8 % de rendement, alors que la plupart des commerçants sont fermés, c’est plutôt un test qui est réussi. 

L’année 2021, nous avons 4,09 %, inférieur au rendement moyen de 4,45 % des SCPI. Mais nous voyons que certaines SCPI offrent du rendement supérieur à 5 %. 

Donc, il y a des opportunités, et la dynamique est de plus en plus forte avec une appétence en terme de collecte, qui s’est appréciée au cours des derniers trimestres.

Ce commerce bashing que nous avons pu avoir pendant de nombreuses années, même s’il est toujours un peu ancré dans les esprits, il est en train de se dissiper au fur et à mesure.

Et nous voyons que l’intérêt des épargants vers cette typologie est là. 

Rendement SCPI commerces

Il nous reste, disons cinq minutes-là, et nous aimons bien, chaque fois que vous venez nous rendre visite Jonathan, que vous puisiez un petit peu dans votre répertoire pour distinguer telle ou telle SCPI qui rentre dans le cadre, et qui mérite peut-être d’intégrer le portefeuille de nos auditeurs, nos téléspectateurs.

Qu’est-ce que vous avez retenu aujourd’hui ?

Ce qui est intéressant quand nous investissons en SCPI, nous pouvons nous constituer – comme vous venez de l’indiquer – un portefeuille de SCPI. 

Je ne vais pas investir que dans une seule SCPI. Je vais pouvoir investir dans plusieurs SCPI, surtout que le coût d’acquisition est généralement à partir de quelques centaines, voire milliers d’euros.

C’est tout de suite facile de pouvoir construire un portefeuille qui soit diversifié.

Aujourd’hui, j’ai envie de vous parler de trois SCPI.

La première, c’est une SCPI qui vient d’être lancée au cours du quatrième trimestre 2021. C’est la SCPI GMA Essentialis.

Essentialis, parce que nous nous orientons vers une classe d’actifs très résiliente et dite “essentielle”. C’est tout ce qui est autour de la thématique alimentaire. C’est un gérant qui a un très fort historique en Allemagne. Il gère un peu près un milliard d’euros d’actifs sous gestion en Allemagne. Et il souhaite faire la même chose, à la fois en France et en Allemagne, sur ce fonds-là, avec un objectif de rendement de 5 %. 

Donc, c’est investir dans des murs de supermarchés, hypermarchés qui ont très fortement résisté à la crise, même s’ils en sont ressortis renforcés.

Cette SCPI a un objectif de rendement de 5 %. C’est un objectif non garanti, bien évidemment, mais qui est dans une logique de diversification. Elle vient d’être lancée, et il y a de premières acquisitions qui viennent d’être réalisées. Donc, tout à fait intéressante comme SCPI.

La deuxième, c’est la SCPI Cœur de Ville qui existe depuis un peu plus longtemps, presqu’une dizaine d’années. 

Une SCPI, qui comme son nom l’indique, au cœur des villes, vraiment dans du commerce de proximité, avec différentes natures de commerce : du commerce alimentaire, du commerce de santé, du commerce de service.

Nous sommes sur une SCPI, pour qui l’année 2020 n’a pas été un sujet, avec 5 % de rendement. Même pendant la crise du Covid où une grande majorité des commerces a été fermée, certaines SCPI sont arrivées a distribuer un rendement de 5 %. C’est une SCPI qui est dans une dynamique assez forte. 

Un petit exemple pour cette SCPI qui nous paraît tout à fait pertinente.

Généralement, quand vous achetez du commerce en région, vous achetez un immeuble, et dans les étages vous avez de l’habitation.

Alors ce gérant est arrivé à acheter plusieurs immeubles comme cela. Il vend le logement, parce qu’il n’a pas beaucoup de rendement pour la SCPI, mais il arrive à sortir de la plus-value.

Vous voyez que vous pouvez investir dans du commerce, en ayant une dynamique d’asset management très forte. Et cette SCPI a aujourd’hui une décote, par rapport à la valeur d’expertise. C’est peut-être le moment de se positionner, pour vos auditeurs Cédric ! 

La dernière, c’est la SCPI Altixia Commerces. Nous sommes vraiment dans de l’asset management immobilier.

Ce gérant achète des murs de commerces auprès des promoteurs qui n’ont pas vocation à garder leurs immobiliers. Ils vendent l’ensemble de leurs immobiliers.

Cet opérateur Altixia, il achète des commerces généralement vides auprès des promoteurs, mais leur expertise leur permet de remplir assez rapidement ce commerce, et d’avoir des rentabilités qui soient supérieures sur le rendement.

Quand vous achetez un actif vide, vous l’achetez moins cher.

Donc aujourd’hui, nous avons une SCPI qui offre un rendement de 5,21 %, avec une très belle revalorisation des actifs. Là également, je pense qu’il y a des perspectives en terme de rendement, et à terme, en terme de revalorisation.

Avec une analyse rapide, nous nous disons que ce n’est pas le moment d’aller sur le commerce. Nous disons que le commerce, c’est dangereux.

Mais non, en fait !

Quand nous avons une grille de lecture très fine, comme l’hôtellerie, nous voyons qu’il y a des opportunités et que dans le contexte où aujourd’hui, nous entendons beaucoup parler de la logistique, de la santé. Peut-être qu’il fait aller un peu chercher un secteur un peu différenciant, parce que les perspectives sont bonnes et qu’il y a plus d’opportunités à l’investissement dans le commerce, que dans la logistique ou dans la santé.

Et finalement, cela offre de la rentabilité supérieure.

Quelques idées développées ce matin autour de ces SCPI de commerces par Jonathan Dhiver, depuis MeilleureSCPI.

Merci beaucoup Jonathan, et bonne journée ! 

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