Pierval Santé : une SCPI spécialisée et diversifiée sur le secteur de la santé

Dans cette interview croisée avec Euryale Asset Management, Christophe INIZAN, Directeur Commercial Immobilier CGPI/Réseaux fait le point sur le succès de la SCPI Pierval Santé avec David Finck, Directeur générale de Euryale Asset Management. 

SCPI Pierval Santé : première SCPI à fonds de partage

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview croisée de La Française avec Euryale Asset Management 

David, vous êtes Directeur général d’Euryale Asset Management, qui gère notamment la SCPI Pierval Santé. 

Cette thématique de la santé a été une thématique très demandée par les partenaires en 2021.

Pouvez-vous nous expliquer, pourquoi un tel succès de la SCPI Pierval Santé ? 

Oui volontiers !

Déjà l’exercice 2020 a été un exercice exceptionnel pour Pierval Santé, mais je vais remonter un petit peu dans le passé.

Pierval Santé a huit ans. Et Pierval Santé, c’est surtout la création d’un fonds autour de deux grandes convictions.

Une conviction immobilière très forte : c’est de rendre accessible l’immobilier de santé, à un très grand nombre de particiliers, dans le cadre d’un fonds mutualisé, telle que la SCPI.

Et c’était aussi de pouvoir répondre à l’investissement dans la santé, en finançant des infrastructures, avec des exploitants de ce monde-là ; le monde des EPHAD ou le monde des cliniques. 

Donc, cela une première conviction. Une deuxième conviction qui est pour nous très importante : une conviction sociétale. Nous avons toujours voulu donner du sens à l’investissement. 

Déjà, par la nature même des actifs, puisque comme je vous l’ai dit, à un moment donné, chacun dans sa vie va rentrer dans une clinique, ou éventuellement dans un EPHAD. 

Mais nous avons aussi été la première SCPI à fonds de partage, puisque nous faisons des dons à l’institut remarquable qui s’appelle l’Institut du Cerveau, qui fait de la recherche sur des maladies neurodégénératives. Et puis depuis huit ans, au travers du partenariat que nous avons pu avoir avec nos associés, mais aussi avec nos distributeurs, nous avons pu financer un peu près un million d’euros sur la recherche sur ces maladies-là. 

Pierval Santé est aussi une SCPI totalement atypique pour plusieurs raisons. D’abord, c’est une SCPI spécialisée sur le secteur de la santé. C’est une SCPI qui est aussi diversifiée, par la nature même des actifs financés.

Je pense en l’occurrence que nous finançons l’écosystème de la santé. Cela va être , les EPHAD, les cliniques, mais cela peut être aussi des laboratoires de recherche, des sieges sociaux de sociétés ou même des usines. Vous voyez que le spectre est assez large. 

Et puis, c’est aussi une SCPI internationale, puisque nous sommes sur huit pays en Europe, et 60 % de notre patrimoine est à l’étranger. Cela permet de proposer à nos associés, une fiscalité très attractive, bien plus allégée que la fiscalité que nous pouvons avoir sur des revenus français. 

Donc, une conviction forte, c’est important, mais au-delà de cela, l’investisseur va chercher du rendement. Sans rendement, une SCPI a du mal à collecter. 

Le TDVM que nous avons collecté en 2020, c’était 4,95 %, au-dessus de la moyenne des SCPI qui se situait aux alentours de 4,18 %.

TDVM SCPI Pierval Santé (Taux de distribution sur valeur de marché)

Les chiffres cités ont trait aux années écoulées et les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures

Pour nous, il est important d’avoir une SCPI internationale, d’avoir un TDVM retraité de la fiscalité étrangère. Donc, cela veut que si nous n’avions pas payé les impôts à l’étranger, comme nous le payons aujourd’hui, nous aurions été en mesure de verser un rendement de l’ordre de 5,34 %.

Le secteur de la santé, est un secteur complètement décorrélé de l’économie marchande, nous l’avions vu. Il a démontré sa forte résilience en 2020 et en 2021.

Et pour conclure, je dirai que peut-être que nous avons voulu rendre le secteur de la santé accessible à un grand nombre. Aujourd’hui, 35 000 associés nous font confiance, dans notre fonds qui est mutualisé, avec deux milliards d’encours sous gestion à la fin de l’année. Diversifiée, je vous l’ai dit, par la nature des actifs, mais aussi par la diversification géographique. Et puis enfin, engagée dans une démarche sociétale extrêmement forte, voilà ce qu’est Pierval Santé. 

Alors, effectivement, nous comprenons mieux pourquoi un tel succès de Pierval Santé. Et la thématique de la santé, dont vous avez parlé, émerge dans cette période de Covid, comme une des grandes gagnantes.

Pouvez-vous nous en dire un mot s’il vous plaît ? 

Je reviens un petit peu sur la SCPI en général. La SCPI d’abord, c’est un produit d’investissement qui est à destination de particuliers. Ces particuliers recherchent deux choses : un risque modéré, voir faible, et puis une sécurité sur le long terme. 

Les investisseurs se sont détournés depuis un grand nombre d’années, des marchés boursiers qui sont trop volatils. Et puis aujourd’hui, nous le voyons – en tout cas, depuis quelques années, nous le voyons encore plus – ils se détournent des fonds en euros, qui sont trop peu rémunérateurs. Et c’est cela qui a, je pense, donné un élan extrêmement important sur les dernières années, aux SCPI en général. 

Les investisseurs connaissent très bien les SCPI de bureaux et de commerces, parce que naturellement, ces grandes classes d’actifs, c’est là où ils étaient présents. Et puis, il y a 10 ans, de nouvelles offres de produits de SCPI ont apparu sur le marché. Je pense bien sûr à l’hôtellerie, à la logistique, à la santé. Ce marché sur lequel nous sommes bien installés. Mais je pense aussi à tous les marchés ou aux SCPI spécialisées sur l’Europe. Voilà, nous avons vu toutes ces classes d’actifs. 

Initialement, la santé est une forme de diversification de l’épargne, c’est évident, au même titre que la logistique. Mais le Covid a peut-être démontré quelque chose que nous avions toujours essayé de démontrer. En tout cas, malheureusement, c’est la crise sanitaire qui l’a démontré pour nous. C’est que : c’est une classe d’actifs qui a démontré une véritable résilience, et qui est totalement décorrélé de l’économie marchande. 

Donc, je pense qu’aujourd’hui, la santé est incontournable dans une stratégie patrimoniale d’allocation d’actifs. Et cela, nous le voyons, puisque le premier semestre de l’année 2021 a montré la forte collecte du monde de la santé, puisque 25 % de la collecte a été recentrée sur la classe d’actifs de la santé. 

David Finck, Directeur générale de Euryale Asset Management

En petite conclusion, il ne faut pas ne pas s’y tromper. La santé, c’est quand même une affaire de spécialistes. Et au travers de notre expérience depuis déjà plus de huit ans, même au-delà de ces huit années, nous avons su développer un métier spécifique qui est résolument tourné vers l’accompagnement et le développement des exploitants de santé. C’est notre métier, à la différence peut-être d’autres sociétés de gestion, qui sont plus axées sur la partie immobilière.

Nous, l’important bien évidemment, c’est l’immobilier, mais l’important, c’est aussi nos exploitants. 

Effectivement David. Vous avez parfaitement raison. Merci pour ce point.

Nous comprenons bien pourquoi la SCPI Pierval Santé a connu ce succès. Pourquoi la thématique est porteuse. Vous l’avez dit très justement.

Alors, pour aller jusqu’au bout de la démarche, est-ce que vous pouvez nous faire un petit point sur le marché de l’immobilier de santé ? Parce que si vous avez beaucoup de collecte, il faut investir.

Donc, ce serait intéressant d’avoir votre vision de ce marché de la santé en 2021. 

Avec plaisir Christophe ! 

C’est un marché qui est d’abord prévisible. C’est peut-être la spécificité de ce marché, puisqu’il va dépendre de données statistiques qui sont totalement incontestables. 

Il faut que je vous donne quelques chiffres. Vous les connaissez parfaitement.

En France, en 2040 – ce n’est pas très loin – un quart de la population aura plus de 65 ans. Aujourd’hui, c’est à peu près 1/5.

Cela veut dire qu’aujourd’hui, vous avez 15 millions d’habitants qui ont plus de 65 ans. En 2050, ils seront 22 millions. Et les plus de 85 ans seront de cinq millions. Vous voyez que c’est une part très importante de la population en France. 

Mais c’est la même chose en Europe. Les plus de 80 ans représentent aujourd’hui 127 millions. Ils seront 33 millions en 2030. Et puis les grands marchés sur lesquels la population est la plus âgée – je pense à l’Allemagne – cinq millions d’habitants auront plus de 80 ans ; la France quatre millions ; le Royaume-Uni plus de trois millions ; et les pays du sud, plus généralement l’Espagne, le Portugal et l’Italie feront pratiquement quatre millions d’habitants. 

Vous voyez qu’il y a un besoin qui va se créer ces prochaines années, c’est très important. Il y a quelque chose qui est très important aussi, c’est le taux de dépendance, la perte d’autonomie. Malheureusement, avec ce vieillissement de la population, elle va se multiplier de façon exponentielle, puisqu’il va se multiplier par quatre d’ici 2050.

Cela va créer une augmentation très forte des besoins en termes de santé, et une augmentation importante en termes de prise en charge de la dépendance. Cela veut dire que sur les prochaines années, je pense que le marché des maisons de retraite va très fortement se développer, pour les raisons que j’ai évoqué. Mais aussi, pour une autre raison fondamentale, c’est que les exploitants de ces établissements, EPHAD ou même cliniques, ont un véritable volonté de se développer aussi sur ces marchés. Et des sociétés, telles que les nôtres ou des foncières telles que les nôtres, elles ont leur part de responsabilité à avoir, puisque nous allons être des partenaires stratégiques du développement de ces exploitants. 

D’accord. Donc, un marché suffisamment profond finalement ?

Oui, très profond et très dynamique. Je vais vous donner quelques chiffres. 

L’Allemagne, c’est le marché le plus dynamique en Europe. Trois milliards d’euros d’investissement en immobilier de santé, c’est important. 

Le deuxième marché, c’est le Royaume-Uni qui est entre deux et trois milliards d’euros par an, suivant les années.

La France, un milliard d’euros. Et donc, nous sommes un marché important, mais quand même moins important que ces deux grands marchés.

Et les Pays-Bas, ce sont à peu près 800 millions d’euros. 

Quand je prends l’Europe du Sud en général, quand nous additionnons tout cela, cela doit faire à peu près 800 millions d’euros. Donc vous voyez, ces grands territoires, c’est sur ces territoires que nous sommes présents. 

Pierval Santé, depuis le début est une SCPI paneuropéenne. Je vous l’ai dit, huit pays sur lesquels nous sommes présents.

Une stratégie de développement qui a toujours été calquée sur la dynamique des marchés. C’est très important.

Et puis j’allais vous dire, notre ambition, elle est simple : c’est que Euryale Asset Management se positionne comme l’acteur ou un des acteurs leaders sur le marché de la santé.

D’ailleurs, La Française a été ravie de contribuer à ce succès dont vous parlez brillamment ce matin. 

Un autre point sur le marché de l’immobilier de santé David. Vous avez parlé de l’Europe. Là nous sommes sur des tendances sociétales de très long terme finalement. 

Vous parliez d’allocation de la SCPI. Donc, selon vous, et le confirmiez ce matin, la thématique de la santé est devenue incontournable, parce que le marché permet de s’inscrire dans une durée assez longue en tant qu’investisseur. C’est bien cela ?

Exactement ! 

C’est-à-dire que cela a plusieurs avantages. La santé, c’est d’abord diversifier l’épargne. Diversifier par rapport à d’autres classes d’actifs de l’immobilier, mais permet aussi de donner du sens à l’investissement.

Aujourd’hui, nos investisseurs – au-delà des rendements, le rendement, c’est d’ailleurs le facteur clé – il y a quand même ce sens que nous voulons donner à l’argent que nous avons place. 

Et la santé, c’est peut-être une des classes privilégiées dans ce domaine-là en tout cas. 

D’accord, très bien !

Effectivement, succès de Pierval Santé, thématique porteuse, marché profond. 

Donc, cela nous amène à analyser plus précisément le comportement de la SCPI et de son environnement en 2021. Est-ce que vous pouvez nous dire un petit mot sur les investissements que vous avez réalisé en 2021 pour la SCPI Pierval Santé ?

L’année n’est pas achevée, c’est en cours bien évidemment. Vous nous en direz un petit peu plus.

Nous faire un point sur la collecte. Nous en avons parlé tout à l’heure, la collecte est importante. Elle est corrélée aux investissements. Les deux sont étroitement liés.

Et puis bien sûr, un petit point sur les performances à date, si vous pouvez nous en dire un petit mot ?

Déjà en 2020, nous avons été la SCPI la plus collectée, puisque nous avons collecté un peu plus de 500 millions d’euros. C’est beaucoup d’argent !

Cela nous a demandé de faire beaucoup d’investissements. Nous avons tenu nos engagements en termes d’investissement.

L’année 2021 est repartie sur de très bonnes bases, puisque nous avons collecté sur le seul premier semestre 2021, plus de 400 millions d’euros de fonds, très significatif. Et nous avons, dans le même temps, investi plus de 400 millions d’euros d’immobilier. 

Donc, vous voyez, sur cette partie adéquation collecte-investissement, nous sommes au rendez-vous depuis, j’allais dire, toujours. Mais nous avons su nous adapter à cette très forte progression.

Sur la fin de l’année, je pense que nous serons aux alentours de 800 millions d’euros de collecte, puisque nous avons déjà fait un excellent troisième trimestre en termes de collecte. Et nous devrions avoir entre 800 et 900 millions d’euros d’investissement.

Vous voyez, sur cette partie investissement, je ne suis pas inquiet. Pourquoi ? Parce que la stratégie de Pierval Santé a été depuis le début, de créer des partenariats stratégiques avec des exploitants de santé en France et en Europe. 

Cela nous permet de sourcer off-market, un très grand nombre de produits immobiliers, et d’être tout à fait en adéquation avec les fonds qui nous sont alloués par les investisseurs. 

Mais nous sommes très prudents, vous le savez, puisque malgré cette collecte très importante, nous avions souhaité en 2021, réduire, en tout cas, limiter la collecte au travers d’une limitation de la poche d’investissement qu’un investisseur lui-même pouvait faire. C’est une stratégie qui nous permet de maîtriser cette collecte, parce qu’autrement, je pense que nous aurions fait beaucoup plus. 

Après, les investissements, nous les avions fait sur les grands marchés que je vous ai indiqué tout à l’heure, et en l’occurrence, nous nous sommes fortement ouverts sur deux grands marchés cette année. C’est le Royaume-Uni, qui est un marché extrêmement dynamique, sur lequel nous allons acheter à la fin de l’année’, pratiquement 300 millions d’euros d’immobilier, essentiellement sur des EPHAD. 

Et nous accompagnons le développement de l’exploitant sur ces EPHAD là. Nous signons des baux de très longue durée, triple net. C’es-à-dire que nous n’avons pas de charge à payer. C’est le locataire qui va payer les charges des immeubles, les impôts, etc. Nous signons un bail de 30 ans, et nous avons des taux de rendement qui sont supérieurs à ce que nous pouvons retrouver en France. 

Et en plus, pour sécuriser nos investisseurs, nous avons fait le choix de négocier avec nos exploitants, que le paiement de loyer se fasse en euros. Cela veut dire que nous ne prenons pas, en tant que SCPI, le risque de taux de change sur le loyer. C’est notre locataire qui le prend. 

Donc, c’est le premier marché sur lequel nous nous développons beaucoup. Nous avons continué à nous développer sur le marché, qui est le Pays-Bas. Je vous l’ai dit tout à l’heure, un marché assez dynamique, plus de 800 millions d’euros d’immobilier. Là, nous sommes très fortement implantés. 

Et puis, nous continuons notre développement, bien évidemment, en Allemagne, même si nous savons depuis plusieurs années, que les taux de rendement sont très compresses. Il y a beaucoup de concurrence.

Et puis, bien évidemment, en France. Nous avons de partenariats, beaucoup de gens du monde de la santé, que les cliniques et les EPHAD. Mais c’est un marché qui est très contraint par la réglementation. Vous savez que les appels d’offres pour ouvrir de nouveaux établissements sont très restreints. De ce fait, nous sommes sur un marché un peu plus limité, mais nous continuons à être une SCPI française, même si très européenne. 

Nous nous intéressons aussi à beaucoup de classes d’actifs assez nouvelles dans le monde de l’immobilier de la santé. Il y a beaucoup d’innovation dans la santé. Je pense à des thèmes comme le co-living. C’est-à-dire d’héberger dans un seul et même lieu des personnes âgées. Vous avez cela chez les étudiants. Mais ce sont des formes assez nouvelles.

Nous nous intéressons aux hôtels hospitaliers, aux pôles pluridisciplinaires, aux maisons médicales. Beaucoup de nouvelles classes d’actifs émergent dans ce monde-là, et nous sommes très vigilants, et nous essayons d’accompagner ces acteurs-là. 

Merci ! 

Effectivement, la matière est très riche. Nous le sentons dans vos propos.

Donc, une SCPI assez jeune, mais sur une thématique extrêmement porteuse. À la profondeur d’investissement avaré. Un marché suffisamment profond, c’est important. 

Mais une collecte quand même pilotée pour ne pas diluer la performance. Vous m’arrêtez si je me trompe.

Tout cela nous amène, bien évidemment, à vous demander quelles sont vos perspectives ? 

Parce qu’au-delà de l’année 2021, si j’entends bien vos propos, finalement cette thématique de la santé est là pour longtemps. Et nous allons pouvoir l’offrir aux investisseurs au travers de cette SCPI Pierval Santé, dans d’excellentes conditions, et ce, pour très longtemps. Vous pouvez nous le confirmer ?

Je vous le confirme. Le besoin il est identifié sur le long terme. C’est une chose essentielle. 

Et puis surtout, c’est notre stratégie qui est payante aujourd’hui, cette stratégie d’avoir tissé des partenariats avec les exploitants. C’est une forme particulière de pouvoir nous alimenter en produits immobiliers, avec des exploitants qui ont des velléités de développement. 

Nous, nous sommes en réalité, que des gens qui accompagnons le développement d’exploitants de santé. 

Donc, beaucoup de perspectives favorables pour les prochaines années.

Très bien ! 

Et qui ont d’ailleurs été reconnues par vos pairs, puisque je crois que la SCPI Pierval Santé a reçu quelques prix de la place. Vous pouvez nous en dire un petit mot pour couronner l’ensemble en quelque sorte ?

Nous avons eu quelques prix, mais en l’occurrence, il y en a un qui me tient particulièrement à cœur. C’est le prix qui nous a été décerné par le magazine Gestion de fortune, en tant que Meilleure SCPI, qui a été décerné par les CGP, par nos distributeurs. 

Des fois vous avez des prix qui sont décernés par des jurys. En tout cas-là, c’est le prix le plus important.

Cela veut dire que sur huit ans de travail, la SCPI a huit ans, nous avons pu démontrer que les éléments sur lesquels nous nous sommes engagés ont marché. Et nos CGP nous remercient aujourd’hui, au travers de la collecte, bien évidemment, mais au travers de ce prix qui est vraiment un prix de reconnaissance sur le marché ; pour notre SCPI et notre stratégie.

Tout à fait ! Je vous le confirme humblement, que dans toutes les rencontres des CGP que nous pouvons faire au quotidien, ils sont très satisfaits de la performance et de la thématique de la SCPI santé en  général, et Pierval Santé en particulier. 

Alors, nous ne pouvons pas parler d’immobilier, de SCPI en 2021, sans faire un rapide tour sur la labellisation ISR. Est-ce que vous pouvez me dire un mot sur : où vous en êtes sur la labellisation ISR de la Pierval Santé, si c’est un sujet pour vous bien évidemment ?

C’est une sujet Christophe. Vous avez raison.

D’abord, nous nous sommes toujours inscrit dans une démarche sociétale, puisque dès la création de notre fond, comme je l’ai dit tout à l’heure, nous avons voulu que notre fonds soit la première SCPI à fonds de partage. Donc, financer la recherche, mais cela ne suffit pas pour avoir un label ISR. Cela ne suffit pas non plus pour avoir des actifs qui ont du sens et qui apportent du bien-être et du soin à leurs utilisateurs.

Donc là, nous sommes rentrés dans une démarche de labellisation qui est assez complexe, puisque nous sommes à la fois en France et à l’international. Mais notre objectif, c’est d’avoir ce label fin 2022. Cela prend du temps, et nous ne sommes pas pressés, si nous ne voulons pas faire les choses bien. Mais nous aurons le label, je vous l’assure.

Et bien, merci David.

J’en profite pour rappeler que la SCPI n’offre pas de garantie en capital, que vous pouvez bien évidemment subir une variabilité du revenue. Et que la durée recommandée du placement est sur 10 ans. 

Encore merci David. 

Merci, à très bientôt !