Optimiser la transmission de son immobilier

Anticiper sa succession et la transmission de son patrimoine immobilier c’est épargner aux héritiers des droits de succession parfois très importants et surtout préserver l’entente familiale. Nous le savons tous, c’est souvent lors de la succession que les conflits familiaux naissent.

De nombreuses solutions qui permettent de préparer sereinement la transmission de son immobilier

Transmettre son patrimoine immobilier suppose une réelle anticipation pour répondre à de nombreuses problématiques.

Nous pouvons tout d’abord évoquer la donation en nue-propriété. La propriété d’un bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement, c’est-à-dire d’un partage de la propriété du bien dans le temps, consistant à dissocier la nue-propriété (l’abusus) de l’usufruit (usus fructus). 

Il est donc possible d’optimiser sa succession en réalisant une donation en démembrement de propriété à ses héritiers. Il s’agit pour le donateur de transmettre la nue-propriété du bien immobilier et de conserver l’usufruit. Le nu-propriétaire, au terme du démembrement recouvrera la pleine propriété du bien immobilier lors de la succession. Notons que les droits de succession sont payés au moment de la donation. Cette stratégie permet d’optimiser la transmission du patrimoine puisque la valeur retenue du bien immobilier sera décotée, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation, respectant le barème fiscal ci-dessous :

Exemple : 

Prenons l’exemple d’un couple de 65 ans qui transmet la nue-propriété de sa résidence principale à ses enfants pour anticiper sa succession. La résidence principale vaut 500 000 €. D’après le barème fiscal ci-dessus, la nue-propriété vaut 60 %, soit 300 000 € et l’usufruit vaut 40%, soit 200 000 €.

Au moment de la donation, les enfants deviennent donc nu-propriétaires et les parents usufruitiers. Dans ce cas précis, Monsieur et Madame ont fait don de la nue-propriété, soit 300 000€. Après application de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant (soit un total de 400 000€), renouvelable tous les 15 ans, le don de la nue-propriété échappe totalement aux droits de succession. Au décès des usufruitiers, les enfants récupèrent la pleine-propriété du bien et ce, sans droits de succession supplémentaires.

Ci-dessous pour exemple, le barème en vigueur concernant les droits de donation en ligne directe (entre parents et enfants, après abattement :

Sans cette donation, alors les enfants auraient dû s’acquitter des droits de succession sur la valeur en pleine-propriété du bien. Après abattement de 400 000€, l’actif net taxable est de 100 000€, pour des droits s’élevant à 18 194€. Dans ce cas, la donation a permis d’économiser plus de 18 000 € de droits de succession.

Évoquons désormais la création d’une SCI (Société Civile Immobilière). Dans ce cadre, la SCI, détenue par ses associés via des parts sociales, est propriétaire du bien.

D’une part, il semble plus aisé de partager des parts sociales que de partager le bien entre plusieurs enfants, un bien immobilier étant par nature indivisible, ce qui permet de préserver l’entente familiale. Il est également tout à fait possible de donner progressivement ses parts de SCI, et ce sans dépasser l’abattement, ce qui facilite la transmission.

Vendre son bien immobilier pour récupérer des liquidités et les investir

Dans un schéma immobilier démembré, il faut trouver un accord avec l’ensemble des parties si l’on souhaite revendre son appartement.

Pour éviter cette difficulté, il est donc possible d'apporter son bien au sein d’une SCI, ce qui laisse une certaine liberté aux parents qui en seront les gérants (lors de la revente d’un bien par exemple). 

Cela implique également une réalité économique, celle de savoir s’il y a un intérêt à conserver le bien immobilier ou non. 

Reprenons l’exemple de deux parents propriétaires d’un bien locatif. Ils veulent s’éviter, notamment, la gestion locative du bien (de l’ordre de 2 % par an), les éventuels travaux à réaliser, ou les risques de loyers à compenser en cas de problème avec le locataire. Ils peuvent, tout simplement, décider de vendre leur bien et investir les liquidités perçues en parts de SCPI tout en gardant la même organisation patrimoniale, c'est-à-dire les enfants nu-propriétaires et les parents usufruitiers (leur permettant de continuer à percevoir les dividendes comme compléments de revenus).

Pour rappel, une SCPI est une société qui collecte des fonds auprès des épargnants pour les investir dans des actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie). Ces derniers vont générer des revenus locatifs qui seront redistribués aux associés investisseurs (les épargnants) sous forme de dividendes. C’est finalement l’immobilier locatif sans contrainte à partir de quelques centaines d’euros.

Au décès des parents, les enfants récupéreront la pleine-propriété des parts, soit un nombre identique de parts de SCPI chacun, sans frais de succession supplémentaires et pourront décider de vendre ou de conserver leurs parts. Cela offre une grande souplesse et permet d’éviter des conflits familiaux tout en transmettant de l’immobilier sans frais.

A contrario, un appartement en direct n'offrira pas cette souplesse le jour du décès.

Optimiser la transmission de son immobilier en investissant en parts de SCPI, c’est aussi échapper à une lourde fiscalité

Comme évoqué, il est possible d’investir le produit de la vente d’un bien immobilier en parts de SCPI démembrées. Si nous suivons la même logique patrimoniale que ci-dessus, les parents seraient usufruitiers et les enfants nu-propriétaires. Cela confère plusieurs avantages sur le plan fiscal :

Il est aussi tout à fait possible d’investir en parts de SCPI paneuropéenne, c'est-à-dire une SCPI qui investit dans des pays étrangers. Dans ce cadre, c’est la SCPI qui paie l’impôt local pour l’associé, c’est-à-dire dans le pays dans lequel se situe l’actif. L’associé est exonéré des prélèvements sociaux, quoiqu’il arrive, soit une économie nette de 17,20 %. Afin d’éviter une double imposition, les revenus issus des SCPI européennes seront soumis à l’IR français et bénéficieront d’un crédit d’impôt, ce qui a un effet de neutralisation fiscale très efficace.