L’investissement dans l’immobilier de santé

L'immobilier de santé se dynamise 

L'immobilier de santé englobe l'ensemble des biens immobiliers et infrastructures dédiés aux services de santé et aux soins médicaux, tels que les hôpitaux, cliniques, cabinets médicaux, laboratoires, centres de recherche médicale, maisons de retraite, EHPAD et établissements de soins de longue durée et résidences services pour seniors.

En 2022, le secteur de l'immobilier de santé a connu une croissance significative. La pandémie de COVID-19 a mis en lumière les besoins urgents en matière de santé, notamment en ce qui concerne les infrastructures et les équipements. Parallèlement, plusieurs facteurs contribuent à une demande croissante, comme le vieillissement de la population, l'allongement de la durée de vie et le développement des maladies chroniques.

L'immobilier de santé présente l'avantage d'être largement décorrélé  des cycles économiques, dépendant principalement d'enjeux sociaux. L'investissement dans la santé permet de répondre aux besoins d'un secteur socialement utile, en partenariat avec les acteurs publics et parapublics.

D’après les chiffres de JLL sur le marché de l’immobilier de santé, “près d’1,4 milliard d’euros ont été investis en immobilier de santé en France en 2022, un volume relativement stable d’une année sur l’autre (+2 %) et nettement supérieur à la moyenne décennale (+50 %).” Il est également important de noter que les SCPI et OPCI ont représenté la majeure partie de l'activité, avec 90% des fonds investis par ces véhicules de placement immobilier. Cette croissance est accompagnée par une concentration des acteurs dont les propriétaires, mais également les exploitants et gestionnaires de plus en plus nombreux. Ces derniers pratiquent une stratégie asset light permettant aux exploitants de céder leurs murs et devenir locataire dans le cadre d’un bail commercial. Ces exploitants récupèrent ainsi des liquidités pour développer leur stratégie opérationnelle et se concentrer sur leur cœur de métier. Pour mener à bien leurs opérations, ils ont besoin de trouver des investisseurs en capacité d’investir dans leurs murs.

Parmi les sociétés de gestion qui investissent dans les actifs de santé, on recense notamment Primonial REIM, Euryale AM, BNP Paribas REIM, Fiducial Gérance, Foncière Magellan, Swiss Life AM, Perial AM, Amundi Immobilier, La Française REM et Sogenial. 

9 SCPI de rendement parmi la centaine présentes sur le marché sont spécialisées dans la santé. Elles entrent dans la catégorie des SCPI “Santé et éducation” selon la classification de l’ASPIM. Ces SCPI totalisent une capitalisation de 8,6 Mds € au 31 décembre 2022, marquant une hausse de 27 % par rapport à 2021 et de 118 % en comparaison avec 2019. 

Ces SCPI santé et éducation ont réalisé au total 3,5 Mds € d’acquisitions durant les deux dernières années. Au cours de ces quatre dernières années, l’ensemble de ces véhicules a collecté 5,6 Mds€ confirmant l'intérêt des épargnants pour cette classe d’actifs.

Enfin, les SCPI santé affichent des rendements attractifs en 2022 avec un taux de distribution (TD) de 4,82 %, au-dessus de la moyenne des SCPI de 4,53 %.  

Des véhicules d’investissement orientés santé ouverts à l’épargne publique

Ces produits ouverts à l’épargne publique permettent à tout type d’épargnant d’investir dans ce type d’actifs uniquement accessibles aux investisseurs institutionnels par le passé.

Cette classe d’actifs suscite l'intérêt des investisseurs, car elle répond à des enjeux sociétaux actuels comme l’évolution démographique. Les véhicules dédiés à l’investissement en actifs de santé permettent aux épargnants de donner du sens à leur placement.

De plus, au-delà de la dimension sociale, ces investissements ont aussi une dimension environnementale, car les SCPI sont éligibles au label ISR. 

Enfin, un dernier levier se développe pour faire face à la faible offre en cliniques et EHPAD en France : miser sur la profondeur de leurs investissements en se développant en Allemagne et en Italie par exemple. Ainsi, cela permet une mutualisation des risques en diversifiant leur portefeuille dans  plusieurs pays en Europe. Les épargnants semblent largement convaincus par l’immobilier de santé et l’ampleur des fonds collectés dans ce secteur est en constante progression. En 2022, ces SCPI représentaient près de 18% de la collecte totale.

D’après une récente étude de Xerfi, les transactions dans l'immobilier de santé devraient progresser de 4% à 10% par an en 2023 et 2024 pour dépasser 1,5 milliard d'euros.

Liste des SCPI de santé ouvertes à la collecte

Source : Rock-n-Data / MeilleureSCPI.com / Xerfi / JLL

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